【正文】 無松動，連接牢固，無安全隱患，無斷裂、腐爛現(xiàn)象。崗亭窗戶開啟靈活，玻璃完好。外表面粘貼的文字等整齊。 各類坡道：坡道平整，無開裂、破碎。 小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料表面無污染，瓷磚表面粘貼牢靠，無脫落。圍墻表面的20 / 82瓷磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。 路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗亭、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 采光井：井壁平整，無開裂，內無雜物。窗前防護欄應固定牢靠，平整，無斷裂，能夠正常使用。 采光窗：窗扇齊全，開啟、關閉靈活，各小配件齊全，無滲水現(xiàn)象。 。 停車場內的消防器材：按 的要求。19 / 82墻面及頂清潔平整，無連續(xù) 1 平方米及以上起皮、龜裂。 停車場：包括汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 接地排：如果機站房內設有接地排的（如配電房） ，有接地排的應當明裝于各墻面的墻底，離地 10 公分至 20 公分之間，接地排寬度不小于 3 公分，表面應當刷有黃綠或黃黑相間的油漆，各技撐點和各連接點都應當牢固可靠連接可靠。 各機站房的通風：有百葉通風的，百葉應當完好，無破損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動物的進入。窗戶無缺扇現(xiàn)象，各18 / 82窗扇推拉靈活，配件齊全，關閉時嚴密，不滲水，能夠防止小蟲子的進入。 配電房門口應配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門口都應當設有防鼠板，防鼠板的高度不低于 30 公分，既沒有變壓器也沒有電纜溝的配電房和配電間可以不設防鼠板。門能夠被關閉嚴密，無阻塞與阻礙。 門和門鎖：油漆完好，無脫落。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。連接使用的接駁器完整。壓力指示表內的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內。起保險作用的開口銷插入可靠。滅火器外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。懸掛在設備上的標示牌，清晰準確，不歪斜。 各類機站房內各類標識：有機站房名稱標識、消防標識、設備銘牌標識、設施設備運行狀態(tài)標識，系統(tǒng)圖標識、機站房布置標識，擺放配件的區(qū)域，應有標識，如“配件區(qū)”等。其他機站房內如果有水源，應當設有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機站房。各類地面都應當沒有異物突起。瓷磚的地面瓷磚16 / 82無破損、無缺損，且瓷磚必須為防滑瓷磚。 地面：水泥地面無空鼓、不起沙，無裂紋，表面平整。且各類線盒無滲水現(xiàn)象。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無裸露的空盒。頂面、墻角與墻底無滲水現(xiàn)象。 墻面及頂：表面清潔平整，無連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂。 信報箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。 露臺：公用露臺的地平應平整、不起沙、無空鼓，無裂紋。平屋面女兒墻無裂縫、破損。天溝排水通暢，無堵塞。用接地電阻測試儀測量時阻值應低于 10 歐姆，并要符合規(guī)范要求。 雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無堵塞，外觀整潔無開裂破損。 外墻面：涂料層與里層因熱膨脹系數(shù)不同引起的涂料層龜裂不進行完好的評定。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。玻璃無裂縫、無破損。能夠正常使用。 樓梯間： a、扶手能夠正常使用，平整無斷裂，無脫落。表面為瓷磚的，無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。三、引用標準：四、標準內容1 設施的完好標準 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱。13 / 82設施、設備的完好標準一、目的：建立企業(yè)關于設施設備完好的統(tǒng)一標準，使得設施設備在一個標準下得到全員管理。 輔助設備：空壓機、管道疏通機。 綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、 （屬于基礎設施） 。 空調系統(tǒng)：集群式中央空調系統(tǒng)。 弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。12 / 82 特種設備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 風機系統(tǒng)：風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道及閥門。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。 清潔設施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場； 公益設施：體育健身器材（室內、外的免費使用的） 、兒童游樂設施（室內、外的免費使用的） ； 特殊給排水的配套設施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎部分；11 / 82 標識：樓宇及單元標識、景觀標識、指引標識、交通標識、警示標識、車號牌標識、設施設備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識、臨時標識； 室外排水：外排管道（包括雨、污） 、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑； 消防：室外消防接合器、消防栓（室內） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 人防設施：集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線橋架。設施、設備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬于設備類，不需要用電的屬于設施類。：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個小區(qū)。 完成上級交辦的其他工作。 負責工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 負責技術資料的節(jié)約，內外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)往來文件、信件，做好會議記錄。 適用職位適用于本公司工程維保及項目管理處資料員、文員 職責 負責工程維保部工程圖紙、技術檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。 完成上級交辦的其他工作。8 / 82 負責檢查督促物業(yè)項目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調解決裝修管理及技術問題。 協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術培訓和技術考核工作及參與質量標準文件撰寫和內審員培訓工作。 參與物業(yè)項目的接管驗收，負責對驗收中的遺漏工程和不足問題統(tǒng)計反饋，監(jiān)督改進完善。 適用職位適用于本公司工程維保部技術員 職責 負責配合、協(xié)助項目管理處完成設施設備技術改造、更新，完善方案的實施及維修維保工作質量的檢查。 完成上級交辦的其他工作。 負責物業(yè)項目中的壓力、計量表具的校驗及特種設備的安全年審安排。6 / 82 負責審核物業(yè)項目客戶裝修圖紙、裝修方案，對重大技術問題組織調研攻關。 負責各物業(yè)拓展項目及參與招投標項目設施設備名稱、數(shù)量、功率、負荷等技術參數(shù)統(tǒng)計并測算公共能源分攤費用。 負責檢查、指導資料員對物業(yè)項目交竣工圖紙、技術資料等實施計算機規(guī)范化管理，組織建立標準化、規(guī)范化技術資料庫。 適用職位適用于本公司工程維保部工程師 職責 負責審核公司各物業(yè)項目設施設備維修維保計劃、方案、技術可行性，編制工程部維修維保技術規(guī)范、規(guī)程。 完成上級交辦的其他工作。 負責組織物業(yè)項目各系統(tǒng)設備設施安全運行和正常使用，負責物業(yè)項目的節(jié)能降耗工作。 負責安排辦理、組織物業(yè)項目相關設備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術員工的技術培訓和考核工作。 負責組織物業(yè)項目設施設備發(fā)生故障事故的調查、鑒定工作并4 / 82及時上報。 負責組織各物業(yè)項目維修保養(yǎng)計劃、措施，落實檢查整改驗收工作。 負責組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項目入住前接管驗收，完善整改返修。3 / 82工程維保部經(jīng)理職責 目的為了加強對工程維保部門領導，組織物業(yè)接管驗收和設施更新改造，組織維修方案計劃實施、檢查、驗收，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。 負責各小區(qū)設施設備運營、維護工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、指導，保證工程維護工作中無安全責任事故。 制訂承接物業(yè)管理項目相關系統(tǒng)設施設備標識標牌選用方案，向委托方提供建設性意見，參與討論。 組織對各物業(yè)項目設施設備發(fā)生故障、事故的調查和鑒定工作，負責向上級提交相關處理意見報告。 組織對公司托管物業(yè)的大型機電設備的維護管理，包括實施日常維修計劃和年審，檢查指導設備設施的正常運行。 編制公司設備維修保養(yǎng)計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，負責各管理處管理的設備維修的技術指導、安全運行，組織開展紅旗設備、技術能手評比工作。 對新入住樓宇有關設施的增補、更新、改造提出解決方案，對委外工程進行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質量，完成房屋的交接驗收。1 / 82工程維保部職責 目的為了加強對物業(yè)項目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術把關、技術服務和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進物業(yè)保值升值。 適用部門適用于本公司工程維保部 職責 配合新入住樓宇工程的驗收接管，對驗收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時報告開發(fā)公司，督促承建商整改。 審核各管理處設施設備更新改造方案和預算費用，主持外判工程的招投標活動。 負責對工程技術資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整2 / 82理、立卷、存檔及檔案管理工作。 審批客戶室內裝修方案并負責裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、服務，辦理物業(yè)維保資金的申請、批交、使用、結案工作。 指導各物業(yè)項目開展質量標準認證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達標參評工作，協(xié)助其整改完善。 配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報告、樓檢講評、樓檢整改、督查驗收中關于工程維修方面的工作報告，參與拓展業(yè)務招投標項目的管理方案和設施設備公共能源費用測算工作。 完成上級交辦的其他工作。 適用職位適用于本公司工程維保部經(jīng)理 職責 負責檢查、指導、協(xié)調及督促各專業(yè)工程師、技術員完成各自范圍內工作。 負責組織物業(yè)項目管理設施設備增補更新改造的初步技術方案討論。 負責組織拓展業(yè)務招投標項目工程方面的討論和設施設備公共能源費用測算工作。 負責組織工程系統(tǒng)業(yè)務洽談和與物業(yè)相關部門的聯(lián)系、公共關系工作。 負責指導各物業(yè)項目工程技術資料、設備說明書、技術單據(jù)等整理建檔工作。 負責組織物業(yè)項目定期樓檢、整改，完成樓檢報告。5 / 82工程維保部工程師職責 目的為了加強工程設施設備維修維保技術管理，審核維修技術方案，對重大維修組織課題調研和技術攻關。 負責制訂各物業(yè)項目設施設備管理卡片、表格式樣，對設施設備的日常維修維保進行技術指導，監(jiān)督檢查日常運行。 負責各物業(yè)項目節(jié)能降耗措施方案,設施設備技術改造、更新，完善方案的審核。 協(xié)助公司對設施設備發(fā)生的故障、事故進行調查，負責組織事故報告的技術性問題分析鑒定。 負責組織工程系統(tǒng)員工的技術培訓和考核，參與質量標準文件撰寫和內審員培訓工作。 負責物業(yè)項目與市政相關單位在日常配合中的工程技術問題的交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。7 / 82工程維保部技術員職責 目的為了加強工程維保部的技術力量，檢查執(zhí)行維修方案，計劃的落實，指導項目管理處維修保養(yǎng)。 負責檢查、監(jiān)督項目管理處日常設施設備正常運行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 參與物業(yè)項目設施設備維修維保計劃及物業(yè)設施設備技術改造、更新，完善方案的討論、制訂。 負責物業(yè)項目技術資料、新材料、新工藝、新技術信息的收集整理，定期匯報給工程維保部領導。 負責檢查、指導填寫設施設備運行記錄、設施設備登記卡片，提出物業(yè)項目節(jié)能降耗合理化建議。9 / 82工程維保部資料員職責 目的為了加強物業(yè)設施設備和工程維修技術檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術資料依據(jù)。 負責對工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進行分類建帳，編號存檔，負責對相關資料輸入計算機管理。 負責工程系統(tǒng)技術性資料、圖表的打字、裝訂、復印工作，接待外來客戶。 負責本部門辦公用品的計劃、領用、發(fā)放、員工的考勤工作。10 / 82設施設備分類作業(yè)指導書：小區(qū)的設施設備品種多、數(shù)量大，公司為了識別、建帳和建立標準，對設施設備進行分類。：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱； 機站房：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房、信息機房； 停車場：汽車庫與自行車庫，包括其內的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗亭、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及浮球式限位控制開關等。 供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負責。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等） 。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設備、泳池過濾設備。 通訊設備：對講機（屬于基礎設施） 、網(wǎng)絡線路。計量設備萬用表、壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表、噪聲儀。二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務的所有小區(qū)。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂： 表面平整，無裂縫、表面無不明孔洞、無異物，無連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂，無空鼓。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面： 地面平整，無裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對于有裂