【正文】 、另一部分設(shè)施設(shè)備可以由管理處主任安排管理處維修人員或工作人員進(jìn)行巡檢，完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》 ，巡檢中發(fā)現(xiàn)問(wèn)填寫(xiě)《問(wèn)題處理單》 ，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。 設(shè)備在貼上標(biāo)識(shí)牌后，由各小區(qū)的維修水電工負(fù)責(zé)維護(hù)。 銀城物業(yè)公司工程部：負(fù)責(zé)組織實(shí)施制定的編號(hào)方法。 應(yīng)急維修應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急維修的流程填單和操作，應(yīng)急維修的要求見(jiàn)《應(yīng)急上門(mén)維修標(biāo)準(zhǔn)程序》 。57 / 82 小區(qū)對(duì)設(shè)施設(shè)備應(yīng)采取全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。批準(zhǔn)的形式是小區(qū)的工作簽報(bào)。得到批準(zhǔn)后組織各部門(mén)及各管理處人員進(jìn)行培訓(xùn)。 做好設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)的安全預(yù)防措施，防止事故發(fā)生。每半年組織一次對(duì)設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評(píng)審，達(dá)到不斷改進(jìn)的目的。每年維保 1 次。中水處理設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。樓道照明、機(jī)房照明、車庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢 1 次。風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道。消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：每日巡檢 1 次，使用過(guò)程中采取應(yīng)急維修方式。集水坑：每季度檢查 1 次。生活水箱：每天巡檢 1 次，每年檢測(cè) 1 次。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)。水泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。外墻面：每半年檢查 1 次。檢查：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動(dòng)試驗(yàn)、測(cè)量等方法查看。、維修作業(yè)的過(guò)程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開(kāi)業(yè)主家時(shí)，向業(yè)主簡(jiǎn)單說(shuō)明情況，并約定多少時(shí)間后重新再來(lái)進(jìn)行維修?？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識(shí)，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒(méi)有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說(shuō)一些問(wèn)題。對(duì)于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行清除。、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管嚴(yán)重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)42 / 82主生活的事情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報(bào)情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復(fù)的情況下可以采取臨時(shí)供電、臨時(shí)供水、臨時(shí)應(yīng)急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立即關(guān)閉煤氣的閥門(mén)，切斷氣源，打開(kāi)窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)損失不擴(kuò)大。、向業(yè)主告知收費(fèi)情況時(shí)，不要和業(yè)主協(xié)商價(jià)格，告訴業(yè)主公司有規(guī)定維修人員無(wú)權(quán)對(duì)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行變動(dòng)，如果業(yè)主認(rèn)為價(jià)格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進(jìn)行協(xié)商。、對(duì)需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行檢查。每半年收集一次意見(jiàn)，通過(guò)評(píng)審對(duì)作業(yè)程序進(jìn)行改進(jìn)。火花塞連接緊固，四周無(wú)積碳，不跳火?？刂崎_(kāi)關(guān)操作靈活。空氣濾芯不臟污。過(guò)濾設(shè)備的流程標(biāo)識(shí)按 的要求。無(wú)壓燃油鍋爐：能夠正常運(yùn)行。循環(huán)泵、冷卻塔電機(jī)、熱泵均正常工作，運(yùn)行中無(wú)異常響聲，不發(fā)燙。油漆完好。隨時(shí)都能放音和廣播。線纜無(wú)拖掛現(xiàn)象。 門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)：聯(lián)絡(luò)通暢，能夠正常使用。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。緩沖器的緩沖座、緩沖膠墊不得缺損。 升降式立體停車系統(tǒng)的電氣部分：配電箱、控制箱接照 的要求，箱內(nèi)各空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器動(dòng)作正常，電氣連接可靠，接觸良好，指示燈和信號(hào)燈指示明亮、正確。減速箱、潤(rùn)滑裝置、液壓主機(jī)內(nèi)應(yīng)有足夠的油量。 （2） 、設(shè)有補(bǔ)償鏈的電梯，補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)與其它裝置及底坑地面無(wú)碰撞，二次保護(hù)33 / 82裝置齊全可靠。 （15） 、火災(zāi)時(shí)供消防員專用的電梯，消防開(kāi)關(guān)工作可靠。曳引繩表面清潔不粘有雜質(zhì)。層門(mén)手動(dòng)開(kāi)鎖裝置應(yīng)靈活可靠，動(dòng)作后應(yīng)自動(dòng)復(fù)位。 （3） 、導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固。 （8） 、限速器運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，其調(diào)節(jié)部位整定標(biāo)記應(yīng)完好，無(wú)拆動(dòng)痕跡，校驗(yàn)期有效，當(dāng)與安全鉗聯(lián)31 / 82動(dòng)時(shí)，無(wú)顫動(dòng)現(xiàn)象。接地線必須并接至接地線柱上。（2） 、機(jī)房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。電氣控制柜按 的要求。浮球限位動(dòng)作靈敏、可靠。油漆完好。 防火卷簾門(mén)：固定牢靠。止回閥能夠回流28 / 82關(guān)閉。消防報(bào)警控制柜上顯示屏清晰，各按鍵靈敏，無(wú)損壞。止回閥能夠回流關(guān)閉。無(wú)異常聲響，無(wú)異常氣味。柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、保護(hù)裝置、主回路接觸器、控制線路、輔助工作回路電氣連接可靠，動(dòng)作靈敏、準(zhǔn)確。電壓、電流表顯示正常。柜表面的各類元器件完好無(wú)缺損。 密閉門(mén)：門(mén)開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)輪上都抹有黃油進(jìn)行潤(rùn)滑，把手轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，把手定、限位上都裝有開(kāi)口銷，門(mén)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，能夠密閉。手推式滅火器的推動(dòng)機(jī)械堅(jiān)固，推動(dòng)靈活。大型消防箱內(nèi)消防器材完整，無(wú)缺損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，消防板斧、小沙桶、小鐵鍬、水龍帶，水龍帶整齊盤(pán)起，無(wú)發(fā)霉現(xiàn)象，有 2~4 瓶消防滅火器，消防滅火器應(yīng)達(dá)到 的要求。對(duì)于業(yè)主的生活用水，表前由市政供水公司負(fù)責(zé)，表后由業(yè)主負(fù)責(zé)。溝蓋無(wú)缺損，無(wú)斷裂，無(wú)嚴(yán)重銹蝕。 室外給排水：外排管道（包括雨、污） 、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑； 外排管道：通暢、無(wú)淤積、無(wú)堵塞。安裝于表面的標(biāo)示牌文字清晰，無(wú)錯(cuò)誤，固定牢靠，無(wú)磨損、松動(dòng)、脫落，指示正確。箱體與各管道的連接可靠，無(wú)滲水、漏水。管道與水池的連接處無(wú)滲水現(xiàn)象。 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 、兒童游樂(lè)設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 。 小區(qū)地面上的路阻、路樁：路阻無(wú)斷裂，無(wú)破損，安裝牢固。 各式雨篷：不漏水，不開(kāi)裂，固定牢靠， 小區(qū)崗?fù)ぃ耗軌蛘Ｊ褂茫瑹o(wú)破損，表面清潔，無(wú)滲水。 小區(qū)道路：路面平整，無(wú)破損，無(wú)積水。 墻面與頂?shù)墓芫€走線整齊，無(wú)拖、掛現(xiàn)象，符合施工規(guī)范要求。用接地電阻測(cè)試儀測(cè)量時(shí)阻值應(yīng)低于 10 歐姆，并要符合規(guī)范要求。門(mén)鎖完好，能夠?qū)㈤T(mén)鎖住鎖牢。 各類機(jī)站房照明：照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。 各類機(jī)站房?jī)?nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。靜電地板地面的應(yīng)當(dāng)靜電地板牢固無(wú)缺損、無(wú)破損，表面沒(méi)有嚴(yán)重的污染。各管道孔封堵嚴(yán)密無(wú)滲水。屋面不滲15 / 82水，保溫隔熱層完好。無(wú)大面積污染，無(wú)大面積脫落，墻體無(wú)開(kāi)裂。b、樓梯護(hù)欄固定牢固，無(wú)缺損，無(wú)斷裂。計(jì)量設(shè)備萬(wàn)用表、壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表、噪聲儀。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱； 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房； 停車場(chǎng)：汽車庫(kù)與自行車庫(kù)，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門(mén)樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待外來(lái)客戶。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問(wèn)題的交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。 負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系、公共關(guān)系工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、維修保養(yǎng)記錄的收集、整2 / 82理、立卷、存檔及檔案管理工作。 對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗(yàn)收。 制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案，向委托方提供建設(shè)性意見(jiàn)，參與討論。 負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。6 / 82 負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問(wèn)題組織調(diào)研攻關(guān)。 參與物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收中的遺漏工程和不足問(wèn)題統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。 適用職位適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員 職責(zé) 負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個(gè)小區(qū)。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門(mén)。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 。表面為瓷磚的，無(wú)脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。天溝排水通暢，無(wú)堵塞。 墻面及頂：表面清潔平整，無(wú)連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂。 地面：水泥地面無(wú)空鼓、不起沙，無(wú)裂紋，表面平整。 各類機(jī)站房?jī)?nèi)各類標(biāo)識(shí)：有機(jī)站房名稱標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、設(shè)備銘牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，系統(tǒng)圖標(biāo)識(shí)、機(jī)站房布置標(biāo)識(shí)，擺放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識(shí)，如“配件區(qū)”等。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。 門(mén)和門(mén)鎖：油漆完好，無(wú)脫落。 各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無(wú)破損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動(dòng)物的進(jìn)入。 停車場(chǎng)內(nèi)的消防器材：按 的要求。 采光井：井壁平整，無(wú)開(kāi)裂，內(nèi)無(wú)雜物。 小區(qū)門(mén)樓：門(mén)樓無(wú)裂縫，墻面平整，涂料表面無(wú)污染，瓷磚表面粘貼牢靠，無(wú)脫落。長(zhǎng)廊或木制品堅(jiān)固，無(wú)松動(dòng)，連接牢固，無(wú)安全隱患，無(wú)斷裂、腐爛現(xiàn)象。 垃圾車：車體整潔，活動(dòng)蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平直，車輪轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無(wú)斷裂。 周圍的警示牌和使用須知等標(biāo)牌：參照 標(biāo)識(shí)的要求。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無(wú)斷裂、破損，鋪設(shè)平整。不滲水、不漏水。23 / 82 移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬或非金屬支架、標(biāo)牌、展板，有機(jī)玻璃板、易拉寶等。在草坪中的管井蓋外表面應(yīng)油漆成綠色。給水通暢。箱門(mén)玻璃完整無(wú)破損。起保險(xiǎn)作用的開(kāi)口銷插入可靠。室內(nèi)沒(méi)有人防規(guī)定以外的其他管線洞口。大型門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)時(shí)，門(mén)下應(yīng)當(dāng)有木料墊住，防止過(guò)重變形。與供電回路操作有關(guān)的指示明顯準(zhǔn)確，如“開(kāi)” 、 “停” 、 “ON”、 “OFF”、 “嚴(yán)禁合閘”及回路的標(biāo)簽?？諝忾_(kāi)關(guān)上回路標(biāo)簽正確、明顯。 電表箱：外觀清潔，玻璃完整，箱門(mén)鎖完好，箱內(nèi)布線整齊，電表上鉛封完好清晰。主泵啟動(dòng)后，可以將水壓打到額定壓力。 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲響，不發(fā)燙。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲響，不發(fā)燙。卷簾門(mén)的滑動(dòng)軌道平整，門(mén)滑動(dòng)無(wú)妨礙。各類泵體運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常響聲，排水過(guò)濾器不堵塞，排水通暢。風(fēng)閥開(kāi)啟靈活，零配件齊全。同時(shí)電源插座齊全，通風(fēng)良好。且保護(hù)裝置能夠正常工作。（7） 、制動(dòng)器閘瓦與制動(dòng)輪工作表面應(yīng)清潔。導(dǎo)靴固定螺栓無(wú)松動(dòng)，靴襯磨損量未超過(guò)其厚度的 1/3。 （6） 、在正常運(yùn)行和轎廂未停止在開(kāi)鎖區(qū)域內(nèi)，層門(mén)應(yīng)不能打開(kāi)。 （10） 、曳引繩頭組合無(wú)缺陷，符合GB758895 的要求。 （14） 、轎廂、轎門(mén)無(wú)影響乘客安全的嚴(yán)重銹鉵或磨損。對(duì)講通話清晰。 （5） 、底坑清潔，無(wú)積水、雜物。各轉(zhuǎn)動(dòng)的軸承應(yīng)保持良好的潤(rùn)滑，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)無(wú)異常聲音和明顯跳動(dòng)。 升降式立體停車系統(tǒng)的導(dǎo)軌壓緊螺栓應(yīng)無(wú)松動(dòng)。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。 紅外報(bào)警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報(bào)警主控系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。攝像探頭無(wú)損壞或缺失。 緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機(jī)完好，能夠及時(shí)收到業(yè)主家中的求救信號(hào)。控制開(kāi)關(guān)和控制箱的電氣連接可靠。閘臂完好醒目?？刂乒裆想娫粗甘緶?zhǔn)確，水泵開(kāi)啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求。爐膛完好。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)：?jiǎn)?dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行。甩繩能夠用力拉出，工作時(shí)保持固定長(zhǎng)度。油門(mén)控制桿和阻風(fēng)門(mén)動(dòng)作可靠。39 / 82維修人員上門(mén)處理業(yè)主報(bào)修的作業(yè)程序目的：對(duì)維修人員上門(mén)進(jìn)行維修服務(wù)的過(guò)程進(jìn)行規(guī)定，使維修人員在上門(mén)服務(wù)的全過(guò)程中都按照公司的要求進(jìn)行作業(yè)。、在業(yè)主分戶門(mén)外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。、第三種和第四種類型的檢查，維修人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)施檢查前，向業(yè)主告知，向管理處匯報(bào)，在沒(méi)有達(dá)成相關(guān)的協(xié)議或沒(méi)有形成書(shū)面的文字記錄之前，不可以操作，只有在管理處和業(yè)主共同協(xié)商方案并得到業(yè)主確認(rèn)的條件下，首先對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行各類方式的記錄，包括拍照、方字記錄、攝像等，現(xiàn)場(chǎng)得到確認(rèn)后方可按照約定的方案進(jìn)行檢查操作。、實(shí)施維修作業(yè)。短時(shí)間內(nèi)（半小時(shí)以內(nèi)）能夠完成、不涉及到增加管理處維修材料的成本、不會(huì)意外損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、能夠滿足業(yè)主要求的工作可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維修工作。最終請(qǐng)業(yè)主對(duì)本次維修提出意見(jiàn)并簽字確認(rèn)。維修人員只負(fù)責(zé)按照維修單認(rèn)真做好維修工作，適當(dāng)時(shí)可以向業(yè)主宣傳物管知識(shí)，但不得與業(yè)主進(jìn)行爭(zhēng)論。如果業(yè)主同意繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。二、設(shè)施維護(hù)的要求： 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、屋面、露臺(tái)、樓梯間、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。47 / 82