【正文】 1 / 82工程維保部職責(zé) 目的為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問(wèn)題處理、技術(shù)把關(guān)、技術(shù)服務(wù)和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進(jìn)物業(yè)保值升值。 適用部門適用于本公司工程維保部 職責(zé) 配合新入住樓宇工程的驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題及時(shí)報(bào)告開發(fā)公司，督促承建商整改。 對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗(yàn)收。 審核各管理處設(shè)施設(shè)備更新改造方案和預(yù)算費(fèi)用，主持外判工程的招投標(biāo)活動(dòng)。 編制公司設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)各管理處管理的設(shè)備維修的技術(shù)指導(dǎo)、安全運(yùn)行，組織開展紅旗設(shè)備、技術(shù)能手評(píng)比工作。 負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整2 / 82理、立卷、存檔及檔案管理工作。 組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 審批客戶室內(nèi)裝修方案并負(fù)責(zé)裝修全過(guò)程的管理、監(jiān)督、檢查、服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請(qǐng)、批交、使用、結(jié)案工作。 組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，負(fù)責(zé)向上級(jí)提交相關(guān)處理意見報(bào)告。 指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng)工作，協(xié)助其整改完善。 制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案，向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。 配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報(bào)告、樓檢講評(píng)、樓檢整改、督查驗(yàn)收中關(guān)于工程維修方面的工作報(bào)告，參與拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目的管理方案和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測(cè)算工作。 負(fù)責(zé)各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)、維護(hù)工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無(wú)安全責(zé)任事故。 完成上級(jí)交辦的其他工作。3 / 82工程維保部經(jīng)理職責(zé) 目的為了加強(qiáng)對(duì)工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計(jì)劃實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。 適用職位適用于本公司工程維保部經(jīng)理 職責(zé) 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及督促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自范圍內(nèi)工作。 負(fù)責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項(xiàng)目入住前接管驗(yàn)收，完善整改返修。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案討論。 負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工作。 負(fù)責(zé)組織拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目工程方面的討論和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測(cè)算工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障事故的調(diào)查、鑒定工作并4 / 82及時(shí)上報(bào)。 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門的聯(lián)系、公共關(guān)系工作。 負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書、技術(shù)單據(jù)等整理建檔工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行和正常使用，負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。 完成上級(jí)交辦的其他工作。5 / 82工程維保部工程師職責(zé) 目的為了加強(qiáng)工程設(shè)施設(shè)備維修維保技術(shù)管理，審核維修技術(shù)方案，對(duì)重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。 適用職位適用于本公司工程維保部工程師 職責(zé) 負(fù)責(zé)審核公司各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃、方案、技術(shù)可行性，編制工程部維修維保技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。 負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交竣工圖紙、技術(shù)資料等實(shí)施計(jì)算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫(kù)。 負(fù)責(zé)各物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗措施方案,設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的審核。 負(fù)責(zé)各物業(yè)拓展項(xiàng)目及參與招投標(biāo)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、功率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)并測(cè)算公共能源分?jǐn)傎M(fèi)用。 協(xié)助公司對(duì)設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故報(bào)告的技術(shù)性問(wèn)題分析鑒定。6 / 82 負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問(wèn)題組織調(diào)研攻關(guān)。 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核，參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目中的壓力、計(jì)量表具的校驗(yàn)及特種設(shè)備的安全年審安排。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問(wèn)題的交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。7 / 82工程維保部技術(shù)員職責(zé) 目的為了加強(qiáng)工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，計(jì)劃的落實(shí)，指導(dǎo)項(xiàng)目管理處維修保養(yǎng)。 適用職位適用于本公司工程維保部技術(shù)員 職責(zé) 負(fù)責(zé)配合、協(xié)助項(xiàng)目管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的實(shí)施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 參與物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收中的遺漏工程和不足問(wèn)題統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。 參與物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃及物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的討論、制訂。 協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作及參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。8 / 82 負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問(wèn)題。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片，提出物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗合理化建議。 完成上級(jí)交辦的其他工作。9 / 82工程維保部資料員職責(zé) 目的為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。 適用職位適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員 職責(zé) 負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。 負(fù)責(zé)對(duì)工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進(jìn)行分類建帳，編號(hào)存檔，負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)資料輸入計(jì)算機(jī)管理。 負(fù)責(zé)技術(shù)資料的節(jié)約，內(nèi)外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)往來(lái)文件、信件，做好會(huì)議記錄。 負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待外來(lái)客戶。 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 負(fù)責(zé)本部門辦公用品的計(jì)劃、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。10 / 82設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個(gè)小區(qū)。：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。設(shè)施、設(shè)備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬于設(shè)備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱； 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房； 停車場(chǎng)：汽車庫(kù)與自行車庫(kù)，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)； 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 、兒童游樂(lè)設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） ； 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)部分；11 / 82 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)； 室外排水：外排管道（包括雨、污） 、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑； 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線橋架。 消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及浮球式限位控制開關(guān)等。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門。 供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)。12 / 82 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過(guò)濾設(shè)備。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 。 通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 、網(wǎng)絡(luò)線路。 輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)。計(jì)量設(shè)備萬(wàn)用表、壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表、噪聲儀。13 / 82設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。三、引用標(biāo)準(zhǔn)：四、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容1 設(shè)施的完好標(biāo)準(zhǔn) 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂： 表面平整，無(wú)裂縫、表面無(wú)不明孔洞、無(wú)異物，無(wú)連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂，無(wú)空鼓。表面為瓷磚的，無(wú)脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面： 地面平整，無(wú)裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無(wú)脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 樓梯間： a、扶手能夠正常使用，平整無(wú)斷裂，無(wú)脫落。b、樓梯護(hù)欄固定牢固，無(wú)缺損，無(wú)斷裂。能夠正常使用。c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。玻璃無(wú)裂縫、無(wú)破損。d、窗前護(hù)欄安裝牢固，14 / 82無(wú)斷裂，無(wú)銹蝕，油漆完好。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。f、各類設(shè)備箱，箱蓋齊全，開關(guān)箱門靈活，箱鎖完好，表面油漆完好，無(wú)脫落、銹蝕。 外墻面：涂料層與里層因熱膨脹系數(shù)不同引起的涂料層龜裂不進(jìn)行完好的評(píng)定。無(wú)大面積污染，無(wú)大面積脫落，墻體無(wú)開裂。 雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無(wú)堵塞，外觀整潔無(wú)開裂破損。 避雷接地：各連接點(diǎn)牢固可靠，避雷帶無(wú)斷裂，連接成整體。用接地電阻測(cè)試儀測(cè)量時(shí)阻值應(yīng)低于 10 歐姆，并要符合規(guī)范要求。 屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無(wú)缺片、破損。天溝排水通暢，無(wú)堵塞。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地達(dá)到 的要求。平屋面女兒墻無(wú)裂縫、破損。屋面不滲15 / 82水，保溫隔熱層完好。 露臺(tái)：公用露臺(tái)的地平應(yīng)平整、不起沙、無(wú)空鼓，無(wú)裂紋。用護(hù)欄進(jìn)行防護(hù)的，護(hù)欄固定牢靠，護(hù)欄油漆完好。 信報(bào)箱：表面清潔，箱蓋無(wú)脫落，箱體不變形，固定牢靠。 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房。 墻面及頂：表面清潔平整，無(wú)連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂。無(wú)空鼓。頂面、墻角與墻底無(wú)滲水現(xiàn)象。各管道孔封堵嚴(yán)密無(wú)滲水。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無(wú)裸露的空盒。敷設(shè)于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒(méi)有各種線纜拖掛。且各類線盒無(wú)滲水現(xiàn)象。無(wú)積塵、表面清潔、無(wú)大面積污染。 地面：水泥地面無(wú)空鼓、不起沙，無(wú)裂紋，表面平整。油漆地面應(yīng)當(dāng)表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒(méi)有超過(guò) 平方米以上的脫落。瓷磚的地面瓷磚16 / 82無(wú)破損、無(wú)缺損，且瓷磚必須為防滑瓷磚。靜電地板地面的應(yīng)當(dāng)靜電地板牢固無(wú)缺損、無(wú)破損，表面沒(méi)有嚴(yán)重的污染。各類地面都應(yīng)當(dāng)沒(méi)有異物突起。配電房及配電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。其他機(jī)站房?jī)?nèi)如果有水源，應(yīng)當(dāng)設(shè)有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機(jī)站房。排水溝或排水槽或淌水溝無(wú)堵塞，引水通暢。 各類機(jī)站房?jī)?nèi)各類標(biāo)識(shí)：有機(jī)站房名稱標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、設(shè)備銘牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，系統(tǒng)圖標(biāo)識(shí)、機(jī)站房布置標(biāo)識(shí)，擺放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識(shí)，如“配件區(qū)”等。安裝于表面的標(biāo)示牌外觀完好、無(wú)破損、文字清晰、無(wú)錯(cuò)誤，固定牢靠無(wú)翹曲變形，無(wú)磨損、松動(dòng)、脫落，指示正確。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。 各類機(jī)站房?jī)?nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。滅火器外殼完好無(wú)破損，必須為紅色油漆，油漆無(wú)脫落。噴嘴部分清潔無(wú)雜物堵塞。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。把手完整無(wú)開17 / 82裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。手推式滅火器的推動(dòng)機(jī)械堅(jiān)固，推動(dòng)靈活。連接使用的接駁器完整。 各類機(jī)站房照明：照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，無(wú)不亮和長(zhǎng)亮的現(xiàn)象。