【正文】 用木板模擬翻越時，監(jiān)控中心能夠立即報警，電腦上閃爍顯示報警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報警信號聯(lián)動紅燈閃爍。監(jiān)控室對講總機(jī)能夠打開單元門。各巡更點安裝牢固。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。 閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運行。 電動綠籬機(jī)：電機(jī)運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。保護(hù)外殼完好。 通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 對講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無破損，附件齊全，編號清楚。、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。檢查分為四種類型：、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗方法就可以查出故障；、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，但不會造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣；、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時不一定能夠恢復(fù)原樣。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。、維修后達(dá)到的效果。、完成維修任務(wù)后請業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對財產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)?4 / 82方案。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。保養(yǎng)：工作人員對設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整。避雷接地：每年測試 1 次。消防泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。垃圾車：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1 次。室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。防火卷簾門：每月檢查 1 次，每年維保 1 次。供氣系統(tǒng)：煤氣。弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、52 / 82攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1 次，維保采取外委方式。1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施）草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。使用完后保養(yǎng) 1 次。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。 維修人員職責(zé)： 按照公司對設(shè)施設(shè)備的各項管理要求，對小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計劃的執(zhí)行情況和56 / 82各項記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》 ，對查出的問題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。形式采取交流經(jīng)驗、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業(yè)人員授課等。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書》。 工程主管根據(jù)月（或周）計劃以及臨時突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。 作業(yè)程序： 物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備的編號方法。若標(biāo)識牌損壞，應(yīng)向管理處匯報并把損壞的標(biāo)識牌交到管理處，同時申請新的標(biāo)識牌重新貼上。 每周必須由小區(qū)維修人員巡檢的內(nèi)容a）室外免費體育設(shè)施巡檢。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。 設(shè)施設(shè)備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類設(shè)備編號設(shè)備名稱設(shè)備型號規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。 適用范圍：銀城物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備。對于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行抽檢、檢查。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》作為開展設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。 工程部在公司授權(quán)下和外協(xié)單位簽定小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修維保合同，并對外委項目的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和組織驗收。 小區(qū)各管理人員職責(zé) 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項工作中，遇到或巡視到達(dá)不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時應(yīng)予以記錄，并報到管理處指定的人員手中。 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作中簽報的溝通工作。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。1輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)。集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運行時間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委） 。升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測 1 次。排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排51 / 82水管道及限位控制開關(guān)等。高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變：每日巡檢 1 次，每半年檢修 1 次。外排管道（包括雨、污） 、管井：每季度檢查 1 次，每年疏通 1 次。體育健身器材（室內(nèi)、外的免費使用的） 、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費使用的）：每周檢查 1 次，每年維保 1 次。汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢 1 次汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢 1 次 道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)?、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。監(jiān)控室：每天巡檢 1 次，衛(wèi)生保潔 1 次，每月檢查 1 次。物業(yè)用房、景觀房：每年檢查 1 次屋面、露臺：每半年檢查 1 次。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。、業(yè)主對維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一定的時間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費用，遇到這些問題時，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個人進(jìn)行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須達(dá)到管理處 2 人或 2 人以上（含維修人員）進(jìn)行處理，保證至少有一個見證人。、離開業(yè)主家時應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。、維修工作完成后清理現(xiàn)場。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會落灰塵的地方應(yīng)鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預(yù)先采取措施。、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告知。必須對業(yè)主需要進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對，核對的內(nèi)容包括房號、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報或誤修。適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修服務(wù)的過程。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。 電動割灌機(jī)：電機(jī)運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。機(jī)油加注在“add” 、“full”之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備 中水處理系統(tǒng)：設(shè)備能夠正常運行。保護(hù)接零牢靠。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。保護(hù)接零牢靠。 小區(qū)背景音樂和廣播系統(tǒng)：音箱無缺失或損壞，播放清晰無36 / 82雜音，音量大小受控制。云臺攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。及時收到業(yè)主家中的報警，并在電腦上及時反映出來。控制開關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，具有延時功能的開關(guān)達(dá)到 1 至 3 分鐘的延時要求，無不亮和長亮的現(xiàn)象。接頭處臺階應(yīng)不大于 。滾珠絲桿和螺母間的運動應(yīng)自如，滾動摩擦的聲音正常。 電梯要達(dá)到“四清” 、 “六正?！保簷C(jī)房清、井道清、地坑清、轎頂清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、信號照明正常。停電時備用電源能夠正常投入工作，保證對講通話通暢和轎廂內(nèi)有適合的照度。轎內(nèi)報警裝置功能正?？煽?。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、磨損等報廢現(xiàn)象。如果一個層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動或繼續(xù)正常運行。 （2） 、對重塊應(yīng)可靠固定。線圈鐵芯無油污、銹鉵及積塵。必須安裝斷相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運行中應(yīng)起保護(hù)作用。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊全。 支架：電機(jī)和風(fēng)管的固定支架應(yīng)牢靠，油漆完好，無銹蝕。 潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位：接頭連接可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完好，管道及閥門固定牢固。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道； 供水系統(tǒng)：自動供水系統(tǒng)能夠自動正常運行。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。主泵啟動后，根據(jù)不同的控制區(qū)域可以將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點能夠保持壓力在 以上。各煙感探頭、區(qū)域報警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。 主泵停機(jī)后管道能夠保壓，當(dāng)壓力低于 時，增壓泵自動補(bǔ)壓。計量準(zhǔn)確。 電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。 配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。帶有活動蓋板的密閉門，活動蓋板應(yīng)當(dāng)靈活。室內(nèi)無雜物。把手完整無開裂、破損。水管閥門開啟、關(guān)閉靈活，無銹死現(xiàn)象。各閥門無銹蝕，開、關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密。路面的管井蓋油漆成黑色。移動式標(biāo)識牌本體堅固，無翹曲變形。采用大理石或瓷磚的池壁、池底，完整無破損、瓷磚無松動、無脫落。22 / 82 生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各類水景池（基礎(chǔ)部分） 。 拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。假石、假山固定牢靠，無安全隱患。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應(yīng)懸掛整齊，不歪斜。排水通暢。消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。有通風(fēng)孔的應(yīng)當(dāng)通風(fēng)孔通暢，無積塵，通風(fēng)孔應(yīng)當(dāng)加裝防護(hù)網(wǎng)，防止小動物的進(jìn)入。門開啟、關(guān)閉靈活。手推式滅火器的推動機(jī)械堅固，推動靈活。安裝于表面的標(biāo)示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯誤，固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動、脫落，指示正確。油漆地面應(yīng)當(dāng)表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒有超過 平方米以上的脫落。無空鼓。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地達(dá)到 的要求。f、各類設(shè)備箱，箱蓋齊全，開關(guān)箱門靈活，箱鎖完好，表面油漆完好，無脫落、銹蝕。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面： 地面平整，無裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 、網(wǎng)絡(luò)線路。 供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)。：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。 負(fù)責(zé)對工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進(jìn)行分類建帳，編號存檔，負(fù)責(zé)對相關(guān)資料輸入計算機(jī)管理。 參與物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備維修維保計劃及物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的討論、制訂。 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核，參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。5 / 82工程維保部工程師職責(zé) 目的為了加強(qiáng)工程設(shè)施設(shè)備維修維保技術(shù)管理，審核維修技術(shù)方案，對重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。 負(fù)責(zé)組織拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項目工程方面的討論和設(shè)施設(shè)備公共能源費用測算工作。 配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報告、樓檢講評、樓檢整改、督查驗收中關(guān)于工程維修方面的工作報告，參與拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項目的管理方案和設(shè)施設(shè)備公共能源費用測算工作。 審核各管理處設(shè)施設(shè)備更新改造方案和預(yù)算費用，主持外判工程的招投標(biāo)活動。 編制公司設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)各管理處管理的設(shè)備維修的技術(shù)指導(dǎo)、安全運行，組織開展紅旗設(shè)備、技術(shù)能手評比工作。 負(fù)責(zé)各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運營、維護(hù)工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無安全責(zé)任事故。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障事故的調(diào)查、鑒定工作并4 / 82及時上報。 適用職位適用于本公司工程維保部工程師 職責(zé) 負(fù)責(zé)審核公司各物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備維修維保計劃、方案、技術(shù)可行性，編制工程部維修維保技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。 負(fù)責(zé)物業(yè)項目中的壓力、計量表具的校驗及特種設(shè)備的安全年審安排。 協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作及參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。 負(fù)責(zé)技術(shù)資料的節(jié)約，內(nèi)外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)往來文件、信件，做好會議記錄。設(shè)施、設(shè)備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬于設(shè)備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。12 / 82 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)。 樓梯間： a、扶手能夠正常使用，平整無斷裂，無脫落。 外墻面：涂料層與里層因熱膨脹系數(shù)不同引起的涂料層龜裂不進(jìn)行完好的評定。平屋面女兒墻無裂縫、破損。頂面、墻角與墻底無滲水現(xiàn)象。瓷磚的地面瓷磚16 / 82無破損、無缺損，且瓷磚必須為防滑瓷磚。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。連接使用的接駁器完整。門能夠被關(guān)閉嚴(yán)密，無阻塞與阻礙。 接地排：如果機(jī)站房內(nèi)設(shè)有接地排的（如配電房） ，有接地排的應(yīng)當(dāng)明裝于各墻面的墻底，離地 10 公分至 20 公分之間，接地排寬度不小于 3 公分，表面應(yīng)當(dāng)刷有黃綠或黃黑相間的油漆，各技撐點和各連接點都應(yīng)當(dāng)牢固可靠連接可靠。 。 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)ぁ⒔ㄖ∑?、各類景觀橋、路阻、路樁。 各類坡道