【正文】 每周必須由小區(qū)維修人員巡檢的內(nèi)容a）室外免費(fèi)體育設(shè)施巡檢。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。若標(biāo)識牌損壞，應(yīng)向管理處匯報并把損壞的標(biāo)識牌交到管理處，同時申請新的標(biāo)識牌重新貼上。 設(shè)施設(shè)備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類設(shè)備編號設(shè)備名稱設(shè)備型號規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。 作業(yè)程序： 物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備的編號方法。 適用范圍：銀城物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備。 工程主管根據(jù)月（或周）計劃以及臨時突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。對于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行抽檢、檢查。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書》。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》作為開展設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。形式采取交流經(jīng)驗、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業(yè)人員授課等。 工程部在公司授權(quán)下和外協(xié)單位簽定小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修維保合同，并對外委項目的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和組織驗收。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計劃的執(zhí)行情況和56 / 82各項記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》 ，對查出的問題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。 小區(qū)各管理人員職責(zé) 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項工作中，遇到或巡視到達(dá)不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時應(yīng)予以記錄，并報到管理處指定的人員手中。 維修人員職責(zé)： 按照公司對設(shè)施設(shè)備的各項管理要求，對小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作中簽報的溝通工作。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。使用完后保養(yǎng) 1 次。1輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)。1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施）草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運(yùn)行時間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委） 。弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、52 / 82攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1 次，維保采取外委方式。升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測 1 次。供氣系統(tǒng)：煤氣。排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排51 / 82水管道及限位控制開關(guān)等。防火卷簾門：每月檢查 1 次，每年維保 1 次。高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變：每日巡檢 1 次，每半年檢修 1 次。室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。外排管道（包括雨、污） 、管井：每季度檢查 1 次，每年疏通 1 次。樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1 次。體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）：每周檢查 1 次，每年維保 1 次。垃圾車：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢 1 次汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢 1 次 道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)?、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。消防泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。監(jiān)控室：每天巡檢 1 次，衛(wèi)生保潔 1 次，每月檢查 1 次。避雷接地：每年測試 1 次。物業(yè)用房、景觀房：每年檢查 1 次屋面、露臺：每半年檢查 1 次。保養(yǎng)：工作人員對設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。、業(yè)主對維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一定的時間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費(fèi)用，遇到這些問題時，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個人進(jìn)行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須達(dá)到管理處 2 人或 2 人以上（含維修人員）進(jìn)行處理，保證至少有一個見證人。、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對財產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)?4 / 82方案。、離開業(yè)主家時應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。、完成維修任務(wù)后請業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。、維修工作完成后清理現(xiàn)場。、維修后達(dá)到的效果。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會落灰塵的地方應(yīng)鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預(yù)先采取措施。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告知。檢查分為四種類型：、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗方法就可以查出故障；、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，但不會造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣；、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時不一定能夠恢復(fù)原樣。必須對業(yè)主需要進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對，核對的內(nèi)容包括房號、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報或誤修。、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修服務(wù)的過程。 通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 對講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無破損，附件齊全，編號清楚。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。保護(hù)外殼完好。 電動割灌機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。 電動綠籬機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。機(jī)油加注在“add” 、“full”之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運(yùn)行。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備 中水處理系統(tǒng)：設(shè)備能夠正常運(yùn)行。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。保護(hù)接零牢靠。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。保護(hù)接零牢靠。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。 小區(qū)背景音樂和廣播系統(tǒng)：音箱無缺失或損壞，播放清晰無36 / 82雜音，音量大小受控制。各巡更點(diǎn)安裝牢固。云臺攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。監(jiān)控室對講總機(jī)能夠打開單元門。及時收到業(yè)主家中的報警，并在電腦上及時反映出來。隨時采用木板模擬翻越時，監(jiān)控中心能夠立即報警，電腦上閃爍顯示報警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報警信號聯(lián)動紅燈閃爍。控制開關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，具有延時功能的開關(guān)達(dá)到 1 至 3 分鐘的延時要求，無不亮和長亮的現(xiàn)象。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤滑良好，表面油漆平整，無銹蝕。接頭處臺階應(yīng)不大于 。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。滾珠絲桿和螺母間的運(yùn)動應(yīng)自如，滾動摩擦的聲音正常。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無滲漏現(xiàn)。 電梯要達(dá)到“四清” 、 “六正?！保簷C(jī)房清、井道清、地坑清、轎頂清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、信號照明正常。 （3） 、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。停電時備用電源能夠正常投入工作，保證對講通話通暢和轎廂內(nèi)有適合的照度。在門關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門的力≤150N。轎內(nèi)報警裝置功能正?？煽俊?（12） 、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動作靈活可靠，信號應(yīng)齊全清晰。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、磨損等報廢現(xiàn)象。 （8） 、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開安全窗 2 次，電32 / 82梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。如果一個層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動或繼續(xù)正常運(yùn)行。 （4） 、層門鎖鉤、鎖臂及動接點(diǎn)動作靈活，在電器安全裝置動作之前，鎖緊元件的最小嚙合長度為 7mm。 （2） 、對重塊應(yīng)可靠固定。上、下限位保護(hù)開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)。線圈鐵芯無油污、銹鉵及積塵。減速箱運(yùn)行時無異常聲音和振動。必須安裝斷相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運(yùn)行中應(yīng)起保護(hù)作用?；嗛g的入口處，急停開關(guān)動作可靠。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊全。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象。 支架：電機(jī)和風(fēng)管的固定支架應(yīng)牢靠，油漆完好，無銹蝕。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門； 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動電機(jī)運(yùn)行正常。 潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位：接頭連接可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完好，管道及閥門固定牢固。 供水系統(tǒng)的壓力達(dá)到設(shè)計的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，處于檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道； 供水系統(tǒng)：自動供水系統(tǒng)能夠自動正常運(yùn)行。無卡住現(xiàn)象。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。主泵啟動后，根據(jù)不同的控制區(qū)域可以將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點(diǎn)能夠保持壓力在 以上。獨(dú)立的 24V 電源完好。各煙感探頭、區(qū)域報警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。系統(tǒng)末端完全打開放水閥后消防警鈴能夠報警。 主泵停機(jī)后管道能夠保壓，當(dāng)壓力低于 時，增壓泵自動補(bǔ)壓。警示明顯。計量準(zhǔn)確。保護(hù)接零可靠。 電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正常。 配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜內(nèi)空氣開關(guān)、計量儀表、指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器工作正常。帶有活動蓋板的密閉門，活動蓋板應(yīng)當(dāng)靈活。都用油漆刷成黃色，油漆無脫落、平整。室內(nèi)無雜物。25 / 82 各式防火門：開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門器的應(yīng)當(dāng)能夠自動關(guān)閉。把手完整無開裂、破損。放置的地點(diǎn)應(yīng)明顯。水管閥門開啟、關(guān)閉靈活，無銹死現(xiàn)象。用消防扳手打開關(guān)閉的閥門后能迅速打出有一定壓力的水流。各閥門無銹蝕，開、關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密。坑內(nèi)無碎石，無雜物和淤泥淤集。路面的管井蓋油漆成黑色。 雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損。移動式標(biāo)識牌本體堅固，無翹曲變形。 臨時標(biāo)識牌：指“正在維修，請勿使用” 、大理石道路上“雨天路滑，請您當(dāng)心” 、舉辦一些活動時的提示牌“XXX 地方，請上 X 樓”或“辦理 XX 事項，向前左轉(zhuǎn)”等。采用大理石或瓷磚的池壁、池底，完整無破損、瓷磚無松動、無脫落。設(shè)備無銹蝕。22 / 82 生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。排污閥與進(jìn)水閥開啟、關(guān)閉靈活。 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各類水景池（基礎(chǔ)部分） 。起連接作用的部連接牢靠。 拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。移動路樁無破損。假石、假山固定牢靠，無安全隱患。崗?fù)?nèi)桌子完好，崗?fù)らT開啟、關(guān)閉靈活。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應(yīng)懸掛整齊，不歪斜。 小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。排水通暢。玻璃完好，無裂縫與破損。消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。 汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、無破損、無不明洞口。有通風(fēng)孔的應(yīng)當(dāng)通風(fēng)孔通暢，無積塵，通風(fēng)孔應(yīng)當(dāng)加裝防護(hù)網(wǎng)，防止小動物的進(jìn)入。 各機(jī)站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。門開啟、關(guān)閉靈活?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，無不亮和長亮的現(xiàn)象。手推式滅火器的推動機(jī)械堅固，推動靈活。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。安裝于表面的標(biāo)示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯誤，固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動、脫落，指示正確。配電房及配電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。油漆地面應(yīng)當(dāng)表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒有超過 平方米以上的脫落。敷設(shè)于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。無空鼓。用護(hù)欄進(jìn)行防護(hù)的，護(hù)欄固定牢靠，護(hù)欄油漆完好。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地達(dá)到 的要求。 避雷接地：各連接點(diǎn)牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成整體。f、各類設(shè)備箱，箱蓋齊全，開關(guān)箱門靈活，箱鎖完好，表面油漆完好，無脫落、銹蝕。c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面： 地面平整，無裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。 通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 、網(wǎng)絡(luò)線路。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)。