【正文】 一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準(zhǔn)確，因此維修人員應(yīng)當(dāng)對(duì)故障進(jìn)行仔細(xì)檢查。、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。、各管理處：接受工程部的培訓(xùn)，按照制定的作業(yè)程序?qū)S修人員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過(guò)程，并對(duì)維修人員的作業(yè)過(guò)程進(jìn)行考核，接受工程部的檢查與考評(píng)。39 / 82維修人員上門處理業(yè)主報(bào)修的作業(yè)程序目的：對(duì)維修人員上門進(jìn)行維修服務(wù)的過(guò)程進(jìn)行規(guī)定，使維修人員在上門服務(wù)的全過(guò)程中都按照公司的要求進(jìn)行作業(yè)。水容器無(wú)水垢，噴頭不堵塞。油門控制桿和阻風(fēng)門動(dòng)作可靠。刀片平整完好。甩繩能夠用力拉出，工作時(shí)保持固定長(zhǎng)度?；鸹ㄈB接緊固，四周無(wú)積碳，不跳火。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)：?jiǎn)?dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行。 泳池過(guò)濾設(shè)備：每天檢測(cè)泳池水質(zhì)的 PH 值，達(dá)到 的范圍內(nèi)。爐膛完好。供油管路通暢，保證供油?？刂乒裆想娫粗甘緶?zhǔn)確，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求。管道油漆完好，無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。閘臂完好醒目。伸縮門各配件齊全，完好?？刂崎_關(guān)和控制箱的電氣連接可靠。 刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。 緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機(jī)完好，能夠及時(shí)收到業(yè)主家中的求救信號(hào)。 巡更系統(tǒng)：能夠及時(shí)輸入巡更數(shù)據(jù)。攝像探頭無(wú)損壞或缺失。各對(duì)講總機(jī)、主機(jī)、分機(jī)振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無(wú)損壞或缺少。 紅外報(bào)警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報(bào)警主控系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警主控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；35 / 82 周界報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配?；瑝K無(wú)磨損，運(yùn)動(dòng)正常、靈活。 升降式立體停車系統(tǒng)的導(dǎo)軌壓緊螺栓應(yīng)無(wú)松動(dòng)。各電動(dòng)34 / 82機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)異常發(fā)熱，無(wú)雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護(hù)接零點(diǎn)清晰、連接可靠。各轉(zhuǎn)動(dòng)的軸承應(yīng)保持良好的潤(rùn)滑，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)無(wú)異常聲音和明顯跳動(dòng)。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應(yīng)固定可靠，無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。 （5） 、底坑清潔，無(wú)積水、雜物。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當(dāng)轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。對(duì)講通話清晰。 （16） 、層門前候梯廳應(yīng)有足夠的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應(yīng)能分辨層門打開和轎廂平層情況。 （14） 、轎廂、轎門無(wú)影響乘客安全的嚴(yán)重銹鉵或磨損。 （11） 、安全鉗聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)各部件活動(dòng)正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。 （10） 、曳引繩頭組合無(wú)缺陷，符合GB758895 的要求。層門滑塊磨損量未達(dá)到其厚度的 1/3，鑲?cè)氲乜驳纳疃葢?yīng)大于 5mm。 （6） 、在正常運(yùn)行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內(nèi)，層門應(yīng)不能打開。采用封閉式井道時(shí)，所設(shè)置的照明正常。導(dǎo)靴固定螺栓無(wú)松動(dòng)，靴襯磨損量未超過(guò)其厚度的 1/3。 （9） 、上、下限位裝置動(dòng)作可靠。（7） 、制動(dòng)器閘瓦與制動(dòng)輪工作表面應(yīng)清潔。 （5） 、曳引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤(rùn)滑油，油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。且保護(hù)裝置能夠正常工作。通道應(yīng)保持通暢。同時(shí)電源插座齊全，通風(fēng)良好。 供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng) 煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。風(fēng)閥開啟靈活，零配件齊全。 電氣控制箱：按照 的要求。各類泵體運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常響聲，排水過(guò)濾器不堵塞，排水通暢。止回閥能夠起到回流關(guān)閉的作用。卷簾門的滑動(dòng)軌道平整，門滑動(dòng)無(wú)妨礙。電氣控制開啟、關(guān)閉靈活。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲響，不發(fā)燙。壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲響，不發(fā)燙。消防報(bào)警控制柜上輸出電壓和電流達(dá)到規(guī)定的要求。 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。管道上的壓力表完好，在檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。主泵啟動(dòng)后，可以將水壓打到額定壓力。封閉嚴(yán)密，27 / 82箱鎖牢固。 電表箱：外觀清潔，玻璃完整，箱門鎖完好，箱內(nèi)布線整齊，電表上鉛封完好清晰。導(dǎo)線絕緣良好。空氣開關(guān)上回路標(biāo)簽正確、明顯。有指示燈的指示明亮正確。與供電回路操作有關(guān)的指示明顯準(zhǔn)確，如“開” 、 “?！?、 “ON”、 “OFF”、 “嚴(yán)禁合閘”及回路的標(biāo)簽。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示燈能準(zhǔn)確指示工作狀態(tài)。大型門處于開啟狀態(tài)時(shí)，門下應(yīng)當(dāng)有木料墊住，防止過(guò)重變形。要求找開的密閉門，其外角下都有木塊進(jìn)行支撐。室內(nèi)沒(méi)有人防規(guī)定以外的其他管線洞口。連接使用的接駁器完整。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。箱體外殼完整無(wú)破損，箱門開、閉靈活，門鎖完好。箱門玻璃完整無(wú)破損。 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表面紅色油漆完好，無(wú)銹蝕。給水通暢。 集水坑：坑體無(wú)塌陷，坑體四壁平整。在草坪中的管井蓋外表面應(yīng)油漆成綠色。 化糞池：無(wú)堵塞、少淤積、無(wú)漫溢、井蓋無(wú)缺損。23 / 82 移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬或非金屬支架、標(biāo)牌、展板，有機(jī)玻璃板、易拉寶等。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。不滲水、不漏水。檢查口的蓋板封閉嚴(yán)密，用鎖鎖住。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無(wú)斷裂、破損，鋪設(shè)平整。浮球閥或水位控制器性能良好，活動(dòng)正常。 周圍的警示牌和使用須知等標(biāo)牌：參照 標(biāo)識(shí)的要求。 能夠正常使用，無(wú)斷裂，無(wú)異常聲響，起固定作用的部件固定牢靠。 垃圾車：車體整潔，活動(dòng)蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平直，車輪轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無(wú)斷裂。固定路樁無(wú)破損，安裝整齊牢固。長(zhǎng)廊或木制品堅(jiān)固，無(wú)松動(dòng)，連接牢固，無(wú)安全隱患，無(wú)斷裂、腐爛現(xiàn)象。外表面粘貼的文字等整齊。 小區(qū)門樓：門樓無(wú)裂縫，墻面平整，涂料表面無(wú)污染，瓷磚表面粘貼牢靠，無(wú)脫落。 路牙：平整，無(wú)碎裂，固定牢靠。 采光井：井壁平整，無(wú)開裂，內(nèi)無(wú)雜物。 采光窗：窗扇齊全，開啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無(wú)滲水現(xiàn)象。 停車場(chǎng)內(nèi)的消防器材：按 的要求。 停車場(chǎng)：包括汽車庫(kù)與自行車庫(kù)的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無(wú)破損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動(dòng)物的進(jìn)入。 配電房門口應(yīng)配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門口都應(yīng)當(dāng)設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于 30 公分，既沒(méi)有變壓器也沒(méi)有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠板。 門和門鎖：油漆完好，無(wú)脫落。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。滅火器外殼完好無(wú)破損，必須為紅色油漆，油漆無(wú)脫落。 各類機(jī)站房?jī)?nèi)各類標(biāo)識(shí)：有機(jī)站房名稱標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、設(shè)備銘牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，系統(tǒng)圖標(biāo)識(shí)、機(jī)站房布置標(biāo)識(shí)，擺放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識(shí)，如“配件區(qū)”等。各類地面都應(yīng)當(dāng)沒(méi)有異物突起。 地面：水泥地面無(wú)空鼓、不起沙，無(wú)裂紋，表面平整。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無(wú)裸露的空盒。 墻面及頂：表面清潔平整，無(wú)連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂。 露臺(tái)：公用露臺(tái)的地平應(yīng)平整、不起沙、無(wú)空鼓，無(wú)裂紋。天溝排水通暢，無(wú)堵塞。 雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無(wú)堵塞，外觀整潔無(wú)開裂破損。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。能夠正常使用。表面為瓷磚的，無(wú)脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。13 / 82設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)； 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 、兒童游樂(lè)設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） ； 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)部分；11 / 82 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)； 室外排水：外排管道（包括雨、污） 、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑； 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線橋架。：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個(gè)小區(qū)。 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 適用職位適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員 職責(zé) 負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。8 / 82 負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問(wèn)題。 參與物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收中的遺漏工程和不足問(wèn)題統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。 完成上級(jí)交辦的其他工作。6 / 82 負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問(wèn)題組織調(diào)研攻關(guān)。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交竣工圖紙、技術(shù)資料等實(shí)施計(jì)算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫(kù)。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工作。3 / 82工程維保部經(jīng)理職責(zé) 目的為了加強(qiáng)對(duì)工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計(jì)劃實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。 制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案，向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。 組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗(yàn)收。 適用部門適用于本公司工程維保部 職責(zé) 配合新入住樓宇工程的驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題及時(shí)報(bào)告開發(fā)公司，督促承建商整改。 負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整2 / 82理、立卷、存檔及檔案管理工作。 指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng)工作，協(xié)助其整改完善。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案討論。 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門的聯(lián)系、公共關(guān)系工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。 負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。 協(xié)助公司對(duì)設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故報(bào)告的技術(shù)性問(wèn)題分析鑒定。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問(wèn)題的交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。9 / 82工程維保部資料員職責(zé) 目的為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。 負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待外來(lái)客戶。10 / 82設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱； 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房； 停車場(chǎng)：汽車庫(kù)與自行車庫(kù)，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及浮球式限位控制開關(guān)等。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過(guò)濾設(shè)備。計(jì)量設(shè)備萬(wàn)用表、壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表、噪聲儀。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂： 表面平整，無(wú)裂縫、表面無(wú)不明孔洞、無(wú)異物，無(wú)連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂，無(wú)空鼓。b、樓梯護(hù)欄固定牢固，無(wú)缺損，無(wú)斷裂。d、窗前護(hù)欄安裝牢固，14 / 82無(wú)斷裂，無(wú)銹蝕，油漆完好。無(wú)大面積污染，無(wú)大面積脫落，墻體無(wú)開裂。 屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無(wú)缺片、破損。屋面不滲15 / 82水，保溫隔熱層完好。 機(jī)站房：監(jiān)控室、