【正文】 配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報告、樓檢講評、樓檢整改、督查驗收中關于工程維修方面的工作報告，參與拓展業(yè)務招投標項目的管理方案和設施設備公共能源費用測算工作。5 / 82工程維保部工程師職責 目的為了加強工程設施設備維修維保技術管理，審核維修技術方案，對重大維修組織課題調研和技術攻關。 參與物業(yè)項目設施設備維修維保計劃及物業(yè)設施設備技術改造、更新，完善方案的討論、制訂。：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。 通訊設備：對講機（屬于基礎設施） 、網絡線路。f、各類設備箱，箱蓋齊全，開關箱門靈活，箱鎖完好，表面油漆完好，無脫落、銹蝕。無空鼓。安裝于表面的標示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯誤，固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動、脫落，指示正確。門開啟、關閉靈活。消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應懸掛整齊，不歪斜。 拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。22 / 82 生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。移動式標識牌本體堅固，無翹曲變形。各閥門無銹蝕，開、關靈活，關閉嚴密。把手完整無開裂、破損。帶有活動蓋板的密閉門，活動蓋板應當靈活。 電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。 主泵停機后管道能夠保壓，當壓力低于 時，增壓泵自動補壓。主泵啟動后，根據不同的控制區(qū)域可以將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點能夠保持壓力在 以上。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道； 供水系統(tǒng)：自動供水系統(tǒng)能夠自動正常運行。 支架：電機和風管的固定支架應牢靠，油漆完好，無銹蝕。必須安裝斷相保護裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運行中應起保護作用。 （2） 、對重塊應可靠固定。曳引鋼絲繩未出現斷股、超標斷絲、磨損等報廢現象。停電時備用電源能夠正常投入工作，保證對講通話通暢和轎廂內有適合的照度。滾珠絲桿和螺母間的運動應自如，滾動摩擦的聲音正常?？刂崎_關開啟和關閉靈活，具有延時功能的開關達到 1 至 3 分鐘的延時要求，無不亮和長亮的現象。云臺攝像機角度和焦距能夠進行靈活地調整。保護接零牢靠。保護接零牢靠。機油加注在“add” 、“full”之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。必須對業(yè)主需要進行的維修內容與管理處派單的內容進行核對，核對的內容包括房號、維修的具體內容，防止出現誤報或誤修。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會落灰塵的地方應鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預先采取措施。、離開業(yè)主家時應當使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。監(jiān)控室：每天巡檢 1 次，衛(wèi)生保潔 1 次，每月檢查 1 次。體育健身器材（室內、外的免費使用的） 、兒童游樂設施（室內、外的免費使用的）：每周檢查 1 次，每年維保 1 次。高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變：每日巡檢 1 次，每半年檢修 1 次。升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測 1 次。1輔助設備：空壓機，管道疏通機。 負責維修保養(yǎng)工作中簽報的溝通工作。 工程部在公司授權下和外協(xié)單位簽定小區(qū)設施設備的維修維保合同，并對外委項目的工作進行協(xié)調和組織驗收。對于接口管理的設施設備也填寫《設施設備檢查表》 ，依據《設施設備的完好標準》進行抽檢、檢查。 設施設備清單內容包括系統(tǒng)分類設備編號設備名稱設備型號規(guī)格主要參數和安裝位置。 每周必須由小區(qū)維修人員巡檢的內容a）室外免費體育設施巡檢。 作業(yè)程序： 物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設備的編號方法。專業(yè)管理和接口管理工作的內容見《維修人員工作內容作業(yè)指導書》。 工程部督促各小區(qū)建立設施設備臺帳，審核各小區(qū)制定的設施設備維保計劃，每月檢查各小區(qū)設施設備維保計劃的執(zhí)行情況和56 / 82各項記錄，填寫《工程部檢查設施設備記錄表》 ，對查出的問題督促小區(qū)進行糾正。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。1綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、 （屬于基礎設施）草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。供氣系統(tǒng)：煤氣。室外消防接合器、消防栓（室內） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。垃圾車：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。避雷接地：每年測試 1 次。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應當迅速清理現場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。、完成維修任務后請業(yè)主進行確認。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔采購的義務，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓，按照作業(yè)程序進行服務工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。保護外殼完好。水處理設備能夠循環(huán)工作，并能正常運行。系統(tǒng)各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現象，開啟、關閉與指示的狀態(tài)相符。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。監(jiān)控室對講總機能夠打開單元門。導向輪、導軌平整，潤滑良好，表面油漆平整，無銹蝕。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應可靠，無滲漏現。在門關至行程 1/3 后，阻止關門的力≤150N。 （8） 、轎廂如設有安全窗，則電梯以檢修速度運行，人為打開安全窗 2 次，電32 / 82梯均應立即停止運行。上、下限位保護開關，應在轎廂或對重接觸緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)?；嗛g的入口處，急停開關動作可靠。 風機系統(tǒng)：風機、送風、引風機及其與之聯(lián)系的風機管道及閥門； 風機、送風、引風機：風動電機運行正常。無卡住現象。獨立的 24V 電源完好。警示明顯。柜內空氣開關、互感裝置、保護裝置、接觸器工作正常。都用油漆刷成黃色，油漆無脫落、平整。放置的地點應明顯?？觾葻o碎石，無雜物和淤泥淤集。 臨時標識牌：指“正在維修，請勿使用” 、大理石道路上“雨天路滑，請您當心” 、舉辦一些活動時的提示牌“XXX 地方，請上 X 樓”或“辦理 XX 事項，向前左轉”等。排污閥與進水閥開啟、關閉靈活。移動路樁無破損。 小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。 汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結構完好，無裂縫、無破損、無不明洞口?？刂崎_關開啟和關閉靈活，無不亮和長亮的現象。配電房及配電間內任何形式的地面不得有任何積水。用護欄進行防護的，護欄固定牢靠，護欄油漆完好。c、通風窗開啟、關閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應固定牢靠。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)。 負責本部門辦公用品的計劃、領用、發(fā)放、員工的考勤工作。7 / 82工程維保部技術員職責 目的為了加強工程維保部的技術力量，檢查執(zhí)行維修方案，計劃的落實，指導項目管理處維修保養(yǎng)。 負責指導各物業(yè)項目工程技術資料、設備說明書、技術單據等整理建檔工作。 審批客戶室內裝修方案并負責裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、服務，辦理物業(yè)維保資金的申請、批交、使用、結案工作。 組織對各物業(yè)項目設施設備發(fā)生故障、事故的調查和鑒定工作，負責向上級提交相關處理意見報告。 負責組織物業(yè)項目各系統(tǒng)設備設施安全運行和正常使用，負責物業(yè)項目的節(jié)能降耗工作。 適用職位適用于本公司工程維保部技術員 職責 負責配合、協(xié)助項目管理處完成設施設備技術改造、更新，完善方案的實施及維修維保工作質量的檢查。 完成上級交辦的其他工作。 空調系統(tǒng)：集群式中央空調系統(tǒng)。玻璃無裂縫、無破損。 信報箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。其他機站房內如果有水源，應當設有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機站房。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。19 / 82墻面及頂清潔平整，無連續(xù) 1 平方米及以上起皮、龜裂。圍墻表面的20 / 82瓷磚粘貼牢靠，無脫落現象。 清潔設施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場； 垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完21 / 82好、無脫落，有蓋的能夠正常使用。 泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。這些標識牌無破損，固定或粘貼牢靠，無錯字、字跡清晰、內容明確。位于地表面的應加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴密。 滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。 防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現象，無缺損，無雜物堵塞，排水通暢。電氣連接可靠，導線絕緣良好。 消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門 消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。蓄電池充電完好。有消防自動報警系統(tǒng)的，應和消防自動報警系統(tǒng)進行聯(lián)動，受控準確、靈敏。啟動后運轉平穩(wěn)，無異常聲響，電機不發(fā)燙。 （3） 、供電相序改變會或錯相不會改變電梯運行和開關門方向等功能的，可不采用錯相保護裝置。 電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1） 、電梯以檢修速度運行，人為動作轎頂緊急停止開關，電梯均應立即停止運行。 （9） 、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應清潔，無積塵、油泥及雜物。 電梯的呼叫警鈴、對講系統(tǒng)、應急照明：呼叫警鈴與對講電話完好。 升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝置、升降橫移安全裝置設置準確，各裝置動作狀態(tài)正確。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機站房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等） 。 攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。外觀完好，固定牢靠。管道與閥門連接緊密。水系統(tǒng)運轉無誤，預過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設備運轉正常。 機動噴霧機：啟動靈活，能夠正常運行。作業(yè)程序、按公司員工手冊規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語敲門與業(yè)主打招呼。、實施維修作業(yè)前的再次確認。請業(yè)主查看維修單上的內容，43 / 82請業(yè)主在維修單相應的欄內進行填寫，需要收費時請業(yè)主在維修單上寫清楚收取的準確費用。嚴格禁止維45 / 82修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現場，此類事情的處理由管理處負責，維修人員服從管理處的安排。地下室：每季度巡檢 1 次。拖把池：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。1人防：集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。煤氣：每月巡檢 1 次，維保、急修都由市政煤氣公司負責。53 / 821通訊設備：對講機（屬于基礎設施） 。 組織小區(qū)對設施設備進行完好率的統(tǒng)計，對數據進行分析，采取預防措施和糾正措施 組織、督促、查驗小區(qū)個別項目的對外維保委保工作 小區(qū)工程主管職責： 全面了解、熟悉小區(qū)內設施、設備的位置及配置情況。 審核各小區(qū)關于工程維修維保中的簽報，在小區(qū)的簽報單上提出部門意見向公司領導匯報。 工程主管根據本小區(qū)的維保計劃每月應制定月度計劃填入《計劃單》 ， 《計劃單》內要求填入小區(qū)維修人員應做的工作和維修主管應做的工作和需要相關部門進行配合的工作。同時報請物業(yè)公司經理批準，編號方法經批準后既時生效，開始執(zhí)行。b）電梯機房。同時應按編號建立設施、設備的清單。抽檢或檢查時可依據《計劃單》或公司及管理處的臨時安排填寫《設施設備檢查表》 ，將要檢查的設施設備填入《設施設備檢查表》 ，按表單的內容進行檢查。必要時聯(lián)系外協(xié)單位進行解決。 組織小區(qū)維修人員實施維保工作和日常維修工作。采取應急維修的方式。電梯系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測 1 次。50 / 82三、設備維護的要求配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。 公益設施：體育健身器材（室內、外免費使用的） 、兒童游樂設施（室內、外免費使用的） 。47 / 82信報箱：每周巡檢 1 次 機站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設備）：監(jiān)控室、風機房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房。如果業(yè)主同意繼續(xù)進行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。最終請業(yè)主對本次維修提出意見并簽字確認。、實施維修作業(yè)。、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認需要維修的信息。油門控制桿和阻風門動作可靠。 綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、 （屬于基礎設施） 草坪機：啟動靈活，能夠正常運行?？刂乒裆想娫粗甘緶蚀_，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求?？刂崎_關和控制箱的電氣連接可靠。攝像探頭無損壞或缺失。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。各轉動的軸承應保持良好的潤滑，轉動時無異常聲音和明顯跳動。對講通話清晰。 （10） 、曳引繩頭組合無缺陷，符合GB758895 的要求。導靴固定螺栓無松動，靴襯磨損量未超過其厚度的 1/3。且保護裝置能夠正常工作。風閥開啟靈活，零配件齊全。卷簾門的滑動軌道平整，門滑動無妨礙。電機啟動后運轉平穩(wěn)，無異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動后，可以將水壓打到額定壓力?？諝忾_關上回路標簽正確、明顯。大型門處于開啟狀態(tài)時，門下應當有木料墊住，防止過重變形。起保險作用的開口銷插入可靠。給水通暢。23 / 82 移動式標識牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬或非金屬支架、標牌、展板，有機玻璃板、易拉寶等。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無斷裂、破損，鋪設平