【正文】 b）電梯機(jī)房。、必須由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢的工作內(nèi)容是： 每天必須由小區(qū)維修人員巡檢的內(nèi)容a）監(jiān)控室、消防控制室、風(fēng)機(jī)房、各水泵房（包含生活供水、中水處理、噴泉及循環(huán)水景控制室） 、配電房、配電間、消防泵房、消防噴淋泵房、消防增壓泵房，設(shè)備機(jī)房（有協(xié)議托管64 / 82的） ，機(jī)站房?jī)?nèi)已配置巡檢表，巡檢表的具體內(nèi)容見本文件的附錄；b）消防監(jiān)控室內(nèi)的消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；c）無封閉式房間的電氣控制箱、電氣控制柜、配電箱、配電柜、照明箱；d）自行車庫(kù)、麾托車庫(kù)庫(kù)、汽車庫(kù)內(nèi)的排污設(shè)備,包括潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及控制箱、柜、限位控制開關(guān)；e）集群式中央空調(diào)系統(tǒng)的開機(jī)期間；f）泳池過濾設(shè)備開機(jī)期間。引用標(biāo)準(zhǔn)：南京銀城物業(yè)管理有限公司制定 的《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求》和《設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》作業(yè)內(nèi)容：、部分設(shè)施設(shè)備必須由維修人員負(fù)責(zé)巡檢，必須由維修人員巡檢的設(shè)施設(shè)備在下面會(huì)全部列出，其完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》 ，巡檢中發(fā)現(xiàn)問題填寫《問題處理單》 ，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。63 / 82設(shè)施設(shè)備周期性檢查作業(yè)指導(dǎo)書目的：制定小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行周期性巡檢和檢查的要求，小區(qū)管理人員定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，達(dá)到科學(xué)管理設(shè)施設(shè)備的要求。管理處應(yīng)將損壞的標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。若標(biāo)識(shí)掉落，應(yīng)重新貼上。 系統(tǒng)分類的排列順序?yàn)椋?0 / 82 供配電設(shè)備a、高壓配電柜 b、變壓器 c、低壓配電柜d、發(fā)電機(jī) e、樓層配電柜 f、控制柜 給排水設(shè)備a、地下蓄水池 b、生活水泵系統(tǒng) c、供水箱d、減壓閥 e、閘閥 f、潛水泵 電梯設(shè)備a、消防電梯 b、客梯 c、貨梯 d、扶梯 中央空調(diào)設(shè)備a、中央空調(diào)燃油鍋爐 b、冷卻水塔 c、熱泵d、冷卻泵 e、循環(huán)泵 f、控制柜 消防設(shè)備a、主控柜 b、模擬柜 c、聯(lián)動(dòng)控制柜d、消防水泵 e、噴灑泵f、 （排煙正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī) g、防火卷簾門 公用天線設(shè)備a、天線架 b、放大器 防盜對(duì)講設(shè)備a、主機(jī) 電視監(jiān)控設(shè)備a、控制器 b、電視機(jī) c、攝像鏡頭 c、錄像機(jī) d、錄像帶61 / 82 車輛管理設(shè)備a、汽車道閘 三表計(jì)量設(shè)備a、計(jì)算機(jī) b、UPS 電源 綠化機(jī)械a、剪草機(jī) b、割灌機(jī) c、打藥機(jī) 測(cè)量設(shè)備a、卷尺 b、磅稱 c 萬用表 加工等固定資產(chǎn)設(shè)備 設(shè)備分類代碼名 稱 代碼 名 稱 代碼 名 稱 代碼高壓配電柜 GPG 消防泵 XFB 消防電梯 XT變壓器 BYQ 噴灑泵 PSB 客梯 KT柴油發(fā)電機(jī) CFJ 潛水泵 QSB 貨梯 HT低壓配電柜 DPG 補(bǔ)壓泵 BYP 扶梯 FT消防控制柜 XKG 生活給水泵 GSB 空調(diào)柜機(jī) GK中央空調(diào) ZK 空調(diào)水泵 KB 空調(diào)水塔 ST電視監(jiān)控設(shè)備 JK 電子設(shè)備 DZ 三表計(jì)量設(shè)備 JL綠化設(shè)備 LH 水池 SC 風(fēng)機(jī) FJ汽車道閘 DZ 防火卷簾門 JLM 防盜對(duì)講 DJ公用天線 TX 閥門 FM 電機(jī) M計(jì)量器具 Me62 / 82 設(shè)備位置代碼銀城物業(yè)：YCWY 九九公寓：JJ 陶谷新村：TG五臺(tái)花園：WT 聚福園：JFY 設(shè)備編號(hào)方法為設(shè)備代碼/設(shè)備位置編號(hào)順序例如：YCWY/JJ/XB 001YCWY：銀城物業(yè)XB：代表消防泵JJ：代表九九公寓001：代表設(shè)備編號(hào)順序 安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置，例如：地下室水泵房。同時(shí)應(yīng)按編號(hào)建立設(shè)施、設(shè)備的清單。同時(shí)報(bào)請(qǐng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，編號(hào)方法經(jīng)批準(zhǔn)后既時(shí)生效，開始執(zhí)行。 各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工：具體實(shí)施上標(biāo)識(shí)牌維護(hù)標(biāo)識(shí)牌。 職責(zé)： 銀城物業(yè)公司工程部：制定各種機(jī)電設(shè)備和測(cè)量設(shè)備的編號(hào)方法。59 / 82設(shè)備編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書 目的：建立設(shè)備編號(hào)是為了更好地對(duì)各小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行管理。 小區(qū)各管理人員平時(shí)處理日常事務(wù)時(shí)，通過發(fā)現(xiàn)、遇到、巡視到、有業(yè)主報(bào)到等方式發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)予以記錄報(bào)到管理處前臺(tái)，由前臺(tái)將情況予以記錄轉(zhuǎn)到管理處工程主管或主任，由工程主管或主任填寫《問題處理單》 ，按本作業(yè)指導(dǎo)書 的內(nèi)容進(jìn)行處理。對(duì)于按計(jì)劃或安排進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)，填寫《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》 ，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進(jìn)行核查，對(duì)完成情況進(jìn)行評(píng)定。 根據(jù)計(jì)劃或安排，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、抽檢、檢查時(shí)，達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)的問題和出現(xiàn)的故障都填入《問題處理單》 ，每份《問題處理單》都交到管理處指定的人員手中，指定的人員簽收后對(duì)問題和故障進(jìn)行分類、安排和跟蹤，最終處理的情況填入58 / 82《問題處理單》 ，處理情況分為“已解決” 、 “列入下月（或周）工作計(jì)劃” 、 “報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)處理” 、 “報(bào)公司相關(guān)部門處理” 。抽檢或檢查時(shí)可依據(jù)《計(jì)劃單》或公司及管理處的臨時(shí)安排填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，按表單的內(nèi)容進(jìn)行檢查。 工程主管根據(jù)本小區(qū)的維保計(jì)劃每月應(yīng)制定月度計(jì)劃填入《計(jì)劃單》 ， 《計(jì)劃單》內(nèi)要求填入小區(qū)維修人員應(yīng)做的工作和維修主管應(yīng)做的工作和需要相關(guān)部門進(jìn)行配合的工作。接口管理由管理處安排給其他各部門或片區(qū)管理人員。實(shí)時(shí)填寫各個(gè)文件的《文件意見控制》作為文件評(píng)審和工作改進(jìn)的依據(jù)。 小區(qū)工程主管、維修管理人員和涉及到設(shè)施設(shè)備管理的人員都要開展培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和掌握公司制定的《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》 。 小區(qū)工程主管組織維修人員建立起小區(qū)的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳和名細(xì)，并根據(jù)公司《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，并組織實(shí)施。 工程部每年組織兩次培訓(xùn)，內(nèi)容是關(guān)于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、管理和安全運(yùn)行。 工程部在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下，負(fù)責(zé)采購(gòu)由小區(qū)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的，大批量的設(shè)施設(shè)備。必要時(shí)聯(lián)系外協(xié)單位進(jìn)行解決。 審核各小區(qū)關(guān)于工程維修維保中的簽報(bào)，在小區(qū)的簽報(bào)單上提出部門意見向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。每隔半年組織對(duì)設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評(píng)審，并根據(jù)運(yùn)作情況向公司提出設(shè)施設(shè)備的管理意見，采取糾正措施和預(yù)防措施。內(nèi)容 工程部按照公司的質(zhì)量方針和工程部的質(zhì)量目標(biāo)對(duì)托管物業(yè)所涉及到的設(shè)施設(shè)備制定本公司的設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 在實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)和要求的實(shí)際工作中對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方向管理處的管理人員提出意見。 對(duì)巡檢、檢查、維修保養(yǎng)工作做好相應(yīng)的記錄。55 / 82 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方在每份文件的《文件意見控制》上予以記錄，作為今后評(píng)審的依據(jù)。負(fù)責(zé)問題匯報(bào)的溝通處理工作。 組織小區(qū)維修人員實(shí)施維保工作和日常維修工作。 組織小區(qū)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完好率的統(tǒng)計(jì)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，采取預(yù)防措施和糾正措施 組織、督促、查驗(yàn)小區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的對(duì)外維保委保工作 小區(qū)工程主管職責(zé)： 全面了解、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的位置及配置情況。 每月對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查。職責(zé)： 工程部職責(zé)： 工程部制定設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求。54 / 82設(shè)備設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書目的：建立公司管理設(shè)施設(shè)備的作業(yè)方式。四、計(jì)量設(shè)備維護(hù)要求計(jì)量設(shè)備：壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表。管道疏通機(jī)：每次使用前檢查 1 次?？諌簷C(jī)：每季度檢查 1 次。采取應(yīng)急維修的方式。53 / 821通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 。泳池過濾設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。1特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。1空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)伸縮式電動(dòng)門：每月月檢修 1 次。采取應(yīng)急維修的工作方式。照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。電梯系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測(cè) 1 次。煤氣：每月巡檢 1 次，維保、急修都由市政煤氣公司負(fù)責(zé)。風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。分戶家中的給水由業(yè)主負(fù)責(zé)，分戶外直給水公共部分由市政自來水公司負(fù)責(zé)。供水系統(tǒng)：包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每半年試機(jī)檢修 1 次。消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)、防火卷簾門。50 / 82三、設(shè)備維護(hù)的要求配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。1人防：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。10 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱。明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）：每月檢查 1 次?；S池：根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行清理，每季度巡檢 1 次。49 / 82移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌、臨時(shí)標(biāo)識(shí)：每天巡檢 1 次。標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌。特殊給排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的基礎(chǔ)部分；消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度檢查 1 次，每月檢查 1 次。 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的） 、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的） 。拖把池：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。48 / 82垃圾箱、垃圾筒：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。小區(qū)道路、圍墻、門樓、崗?fù)ぁ⒔ㄖ∑?、路阻、路樁：每季度檢查 1 次。 停車場(chǎng)：汽車庫(kù)與自行車庫(kù)的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。電梯機(jī)房：每周巡檢 1 次。配電房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。風(fēng)機(jī)房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。47 / 82信報(bào)箱：每周巡檢 1 次 機(jī)站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房。地下室：每季度巡檢 1 次。雨落水管：每季度巡檢 1 次。樓梯間：每天巡檢 1 次，每年秋季檢查 1 次，維保 1 次，5 年粉刷1 次。二、設(shè)施維護(hù)的要求： 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、屋面、露臺(tái)、樓梯間、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。維保：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備全面檢查、維修、保養(yǎng)。檢修：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查、維修。46 / 82設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求作業(yè)指導(dǎo)書一、工作方式：巡檢：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備目視查看。如果業(yè)主同意繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。嚴(yán)格禁止維45 / 82修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場(chǎng)，此類事情的處理由管理處負(fù)責(zé)，維修人員服從管理處的安排。并且使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語向業(yè)主道歉?；氐焦芾硖幒髮⑹虑橄蚬こ讨鞴埽ɑ蚬芾砣藛T）和前臺(tái)工作人員反映，由管理處留下記錄。維修人員只負(fù)責(zé)按照維修單認(rèn)真做好維修工作，適當(dāng)時(shí)可以向業(yè)主宣傳物管知識(shí)，但不得與業(yè)主進(jìn)行爭(zhēng)論。個(gè)人私自處理都是嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對(duì)管理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負(fù)面宣傳，造成管理處工作的被動(dòng)。、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主為了使維修人員能夠更加負(fù)責(zé)地進(jìn)行維修，有時(shí)會(huì)向維修人員贈(zèng)送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時(shí)告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會(huì)受到公司嚴(yán)厲的處分。、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主有時(shí)會(huì)詢問維修人員關(guān)于管理處或物業(yè)公司的情況，維修人員應(yīng)當(dāng)按照管理處給出的相關(guān)內(nèi)容回答問題，不得告知業(yè)主有關(guān)于物業(yè)公司或管理處內(nèi)部的事情，這些事情包括人事變動(dòng)，公司內(nèi)部事情的處理方案，員工的收入，對(duì)其他員工的評(píng)價(jià)，管理處經(jīng)營(yíng)情況等，也不得告知業(yè)主其他業(yè)主家中的情況。最終請(qǐng)業(yè)主對(duì)本次維修提出意見并簽字確認(rèn)。請(qǐng)業(yè)主查看維修單上的內(nèi)容，43 / 82請(qǐng)業(yè)主在維修單相應(yīng)的欄內(nèi)進(jìn)行填寫，需要收費(fèi)時(shí)請(qǐng)業(yè)主在維修單上寫清楚收取的準(zhǔn)確費(fèi)用。現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到?jīng)]有維修前的原樣。故障排除維修工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)清理工作現(xiàn)場(chǎng)，有業(yè)主提供的工具應(yīng)當(dāng)歸還業(yè)主，自已的工具應(yīng)當(dāng)點(diǎn)清收好，現(xiàn)場(chǎng)有維修后留下的雜物應(yīng)當(dāng)清理，更換下來的元器件或材料請(qǐng)業(yè)主收好，維修人員不得私自收留。短時(shí)間內(nèi)（半小時(shí)以內(nèi)）能夠完成、不涉及到增加管理處維修材料的成本、不會(huì)意外損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、能夠滿足業(yè)主要求的工作可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維修工作。恢復(fù)原樣、恢復(fù)原有的功能、能夠使用但存在非維修可以改變的缺陷。之后配合管理處