【正文】 共同幫助業(yè)主處理。維修過程中需要業(yè)主協(xié)助的，應當使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語。、實施維修作業(yè)。、實施維修作業(yè)前的再次確認。、對于需要更換的元器件或材料，由于目前市場上各種元器件和材料在不同的商店內或不同的時間內價格各不相同，各種元器件和材料的質量物業(yè)公司不能替供應商作擔保承擔風險。首先要告知業(yè)主通過仔細檢查，故41 / 82障可能發(fā)生的各處環(huán)節(jié)以及將要采取的維修方式，同時告知業(yè)主根據(jù)管理處公示的收費項目，此次維修需要進行的收費情況，在業(yè)主同意的情況下方可實施維修操作。、第三種和第四種類型的檢查，維修人員應當在實施檢查前，向業(yè)主告知，向管理處匯報，在沒有達成相關的協(xié)議或沒有形成書面的文字記錄之前，不可以操作，只有在管理處和業(yè)主共同協(xié)商方案并得到業(yè)主確認的條件下，首先對現(xiàn)場進行各類方式的記錄，包括拍照、方字記錄、攝像等，現(xiàn)場得到確認后方可按照約定的方案進行檢查操作。、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應的辦法仍無法確定故障原因。業(yè)主報修時只是描述故障發(fā)生后的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內容準確，因此維修人員應當對故障進行仔細檢查。維修信息得40 / 82到確認后，在得到業(yè)主允許的情況下穿戴鞋套進入業(yè)主家中。、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認需要維修的信息。作業(yè)程序、按公司員工手冊規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語敲門與業(yè)主打招呼。、各管理處：接受工程部的培訓，按照制定的作業(yè)程序對維修人員不斷地進行培訓，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過程，并對維修人員的作業(yè)過程進行考核，接受工程部的檢查與考評。職責：、公司工程部：負責制定作業(yè)程序，對管理處管理人員及維修人員進行培訓，督促、檢查、考評管理處執(zhí)行的情況。39 / 82維修人員上門處理業(yè)主報修的作業(yè)程序目的：對維修人員上門進行維修服務的過程進行規(guī)定，使維修人員在上門服務的全過程中都按照公司的要求進行作業(yè)。 輔助設備：空壓機、管道疏通機 空壓機：壓縮機電機運轉正常，無異常響聲，儲氣罐和減壓閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，安全閥性能完好，氣壓低時能自動補氣。水容器無水垢，噴頭不堵塞。空氣濾芯不臟污。油門控制桿和阻風門動作可靠。 機動噴霧機：啟動靈活，能夠正常運行。刀片平整完好。充電正常。甩繩能夠用力拉出，工作時保持固定長度。充電正常?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火?；推魍〞?。 綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、 （屬于基礎設施） 草坪機：啟動靈活，能夠正常運行。水系統(tǒng)運轉無誤，預過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設備運轉正常。 泳池過濾設備：每天檢測泳池水質的 PH 值，達到 的范圍內。蓄水池無滲漏。爐膛完好。燃燒器、化油器工作正常。供油管路通暢，保證供油。輔助配件能夠正常37 / 82工作，油位計、進、出口測量水溫的溫度計、壓力表完好，在檢測合格的周期之內，顯示正常?？刂乒裆想娫粗甘緶蚀_，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求。管道與閥門連接緊密。管道油漆完好，無銹蝕，無滲漏。 集群式中央空調系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。閘臂完好醒目。外殼油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。伸縮門柵欄無斷裂，無破損?？刂崎_關和控制箱的電氣連接可靠。外觀完好，固定牢靠。 刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。音源如 VCD、話筒和功放完好。 緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機完好，能夠及時收到業(yè)主家中的求救信號。巡更器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。 巡更系統(tǒng)：能夠及時輸入巡更數(shù)據(jù)。室外安裝監(jiān)控探頭的固定裝置安裝牢固。攝像探頭無損壞或缺失。 攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。各對講總機、主機、分機振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無損壞或缺少。工作可靠。 紅外報警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報警主控系統(tǒng)能夠正常運行。每個防區(qū)都能夠隨時進行布防與撤防。 弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警主控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；35 / 82 周界報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機站房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等） ?；瑝K無磨損，運動正常、靈活。無油垢、積灰、銹斑。 升降式立體停車系統(tǒng)的導軌壓緊螺栓應無松動。制動器不應有過大的摩損，工作表面不應有油污。各電動34 / 82機運轉正常，無異常發(fā)熱，無雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護接零點清晰、連接可靠。滾珠絲桿表面應保持清潔，不粘雜物，不銹蝕，表面無機械損傷。各轉動的軸承應保持良好的潤滑，轉動時無異常聲音和明顯跳動。 升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝置、升降橫移安全裝置設置準確，各裝置動作狀態(tài)正確。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應固定可靠，無松動現(xiàn)象。 升降式立體停車系統(tǒng)的基本要求：運轉部位的零部件應保持潤滑良好，無卡阻現(xiàn)象。 （5） 、底坑清潔，無積水、雜物。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹鉵。隨行電纜兩端應可靠固定，不應有打結和扭曲現(xiàn)象，當轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。 電梯系統(tǒng)底坑部分：（1） 、電梯以檢修速度運行，人為動作底坑緊急停止開關，電梯應立即停止運行。對講通話清晰。 電梯的呼叫警鈴、對講系統(tǒng)、應急照明：呼叫警鈴與對講電話完好。 （16） 、層門前候梯廳應有足夠的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應能分辨層門打開和轎廂平層情況。層站指示信號清晰明亮，按鈕動作正確無誤。 （14） 、轎廂、轎門無影響乘客安全的嚴重銹鉵或磨損。 （13） 、不需專人駕駛的電梯，轎廂內的緊急照明能正常。 （11） 、安全鉗聯(lián)動機構各部件活動正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。每個繩頭應有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷。 （10） 、曳引繩頭組合無缺陷，符合GB758895 的要求。 （9） 、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應清潔，無積塵、油泥及雜物。層門滑塊磨損量未達到其厚度的 1/3，鑲入地坎的深度應大于 5mm。 （7） 、門鎖固定后，以 150N 的力施加在一個最不利的點上時，門扇之間的間隙不能超過 30mm。 （6） 、在正常運行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內，層門應不能打開。 （5） 、由轎門自動驅動層門情況下，當轎廂在開鎖區(qū)域外時，無論層門由于任何原因被開啟，都應有一種裝置能確保層門自動關閉。采用封閉式井道時，所設置的照明正常。對重設有反繩輪時，其潤滑良好，護罩及擋繩裝置功能可靠。導靴固定螺栓無松動，靴襯磨損量未超過其厚度的 1/3。 電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1） 、電梯以檢修速度運行，人為動作轎頂緊急停止開關，電梯均應立即停止運行。 （9） 、上、下限位裝置動作可靠。制動時兩側閘瓦應緊密、均勻地貼合在制動輪的工作面上，松閘時應同步離開，限速器各活動潤滑部位應有可靠潤滑，運行時無異常聲音。（7） 、制動器閘瓦與制動輪工作表面應清潔。 （6） 、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。 （5） 、曳引機應設有適量潤滑油，油標應齊全，油位顯示應清晰。 （4） 、電氣設備金屬外殼（安全電壓的除外）均應接地良好。且保護裝置能夠正常工作。 （3） 、供電相序改變會或錯相不會改變電梯運行和開關門方向等功能的，可不采用錯相保護裝置。通道應保持通暢。制動器手動松閘扳手應掛在容易接近的墻上標志明顯。同時電源插座齊全，通風良好。小區(qū)內有煤氣調壓站的，應保持煤氣調壓站四周無雜物，門鎖完好。 供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng) 煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負責維護保養(yǎng)。 電氣控制系統(tǒng)：額定電流在正常范圍。風閥開啟靈活，零配件齊全。啟動后運轉平穩(wěn)，無異常聲響，電機不發(fā)燙。 電氣控制箱：按照 的要求。有止回閥的止回閥能夠回水關閉。各類泵體運轉無異常響聲，排水過濾器不堵塞，排水通暢。 供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按 的要求。止回閥能夠起到回流關閉的作用。 供水系統(tǒng)的供水泵：運行平穩(wěn)，不發(fā)熱、無異常響聲 供水系統(tǒng)的管道閥門：無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。卷簾門的滑動軌道平整，門滑動無妨礙。有消防自動報警系統(tǒng)的，應和消防自動報警系統(tǒng)進行聯(lián)動，受控準確、靈敏。電氣控制開啟、關閉靈活。電氣控制柜按 的要求。電機啟動后運轉平穩(wěn)，無異常聲響，不發(fā)燙。電氣控制柜按 的要求。壓力表完好，處于檢測合格的周期之內，顯示正常。系統(tǒng)各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。電機啟動后運轉平穩(wěn)，無異常聲響，不發(fā)燙。蓄電池充電完好。消防報警控制柜上輸出電壓和電流達到規(guī)定的要求。報警蜂鳴器報警鳴響時聲音響亮。 消防自動報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。管道上的壓力表完好，在檢測合格的周期之內，顯示正常。系統(tǒng)各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。主泵啟動后，可以將水壓打到額定壓力。 消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門 消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。封閉嚴密，27 / 82箱鎖牢固。 箱式變：運行正常。 電表箱：外觀清潔，玻璃完整，箱門鎖完好，箱內布線整齊，電表上鉛封完好清晰。 照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。導線絕緣良好。柜表面各類元器件完好無缺損。空氣開關上回路標簽正確、明顯。電氣連接可靠，導線絕緣良好。有指示燈的指示明亮正確。柜表面的各類元器件完好無缺損。與供電回路操作有關的指示明顯準確，如“開” 、 “?！?、 “ON”、 “OFF”、 “嚴禁合閘”及回路的標簽。電氣連接可靠，導線絕緣良好。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示燈能準確指示工作狀態(tài)。二、設備的完好標準 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變；26 / 82 高、低壓配電柜：進線柜、計量柜、聯(lián)絡柜、出線柜、電容柜、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。大型門處于開啟狀態(tài)時，門下應當有木料墊住，防止過重變形。 防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物堵塞，排水通暢。要求找開的密閉門，其外角下都有木塊進行支撐。有燈光照明的按設備完好標準 的要求。室內沒有人防規(guī)定以外的其他管線洞口。 人防設施：集氣室、進風豎井、排風豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 集氣室、進、排風豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂表面平整，無裂縫。連接使用的接駁器完整。壓力指示表內的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內。起保險作用的開口銷插入可靠。 滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。箱體外殼完整無破損，箱門開、閉靈活，門鎖完好。整個消防箱安裝牢固。箱門玻璃完整無破損。 消防栓（室內） 、大型消防箱：普通消防箱體內消防器材完整，無缺損，應含有水槍頭，接駁器，水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象。 消防：室外消防接合器、消防栓（室內） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表面紅色油漆完好，無銹蝕。對于露出地表的給水管道在冬季（12 月、1 月、2 月）24 / 82有防凍措施。給水通暢。位于地表面的應加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴密。 集水坑：坑體無塌陷，坑體四壁平整。 明暗溝：進出水通暢、溝內無積水和淤泥、無鼠洞，無塌陷。在草坪中的管井蓋外表面應油漆成綠色。井壁井底無嚴重損壞，無嚴重漏水。 化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。外觀完好，無破損、有油漆的油漆保持完好。23 / 82 移動式標識牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬或非金屬支架、標牌、展板，有機玻璃板、易拉寶等。這些標識牌無破損，固定或粘貼牢靠，無錯字、字跡清晰、內容明確。懸掛在設備上的標示牌，清晰準確，不歪斜。 標識：樓宇及單元標識、景觀標識、機站房標識、指引標識、交通標識、警示標識、消防標識、車號牌標識、設施設備狀態(tài)及運行標識、流程標識、制度標識、臨時標識、移動式標識牌； 各類固定標識牌：安裝于室外的標識牌文字清晰，無錯誤，安裝平整、牢固，外觀無破損、油漆無脫落，具備防水性能。不滲水、不漏水。在水箱水質檢測達到標準的使用周期內使用。檢查口的蓋板封閉嚴密，用鎖鎖住。箱體四周清潔無雜物。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無斷裂、破損，鋪設平整。 泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。浮球閥或水位控制器性能良好，活動正常。 消防水箱、蓄水池：池體本身無漏水、滲水現(xiàn)象。 周圍的警示牌和使用須知等標牌：參照 標識的要求。各配件齊全，油漆完好。 能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固定牢靠。 垃圾場：符合環(huán)保要求。 垃圾車：車體整潔，活動蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平直，車輪轉動靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無斷裂。 清潔設施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場； 垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完21 / 82好、無脫落，有蓋的能夠正常使用。固定路樁無破損，安裝整齊牢固。 各類景觀橋：水泥橋應堅固，橋體無開裂，無裂縫、橋面平整，木質橋應堅固，木材質地細密不開裂，無腐爛，木質表面平整，無破損和安全隱患。長廊或木制品堅固，