【正文】 ：坡道平整，無(wú)開(kāi)裂、破碎。 各類(lèi)景觀橋：水泥橋應(yīng)堅(jiān)固，橋體無(wú)開(kāi)裂，無(wú)裂縫、橋面平整，木質(zhì)橋應(yīng)堅(jiān)固，木材質(zhì)地細(xì)密不開(kāi)裂，無(wú)腐爛，木質(zhì)表面平整，無(wú)破損和安全隱患。 垃圾場(chǎng)：符合環(huán)保要求。 消防水箱、蓄水池：池體本身無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象。箱體四周清潔無(wú)雜物。 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、機(jī)站房標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、車(chē)號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌； 各類(lèi)固定標(biāo)識(shí)牌：安裝于室外的標(biāo)識(shí)牌文字清晰，無(wú)錯(cuò)誤，安裝平整、牢固，外觀無(wú)破損、油漆無(wú)脫落，具備防水性能。外觀完好，無(wú)破損、有油漆的油漆保持完好。 明暗溝：進(jìn)出水通暢、溝內(nèi)無(wú)積水和淤泥、無(wú)鼠洞，無(wú)塌陷。對(duì)于露出地表的給水管道在冬季（12 月、1 月、2 月）24 / 82有防凍措施。整個(gè)消防箱安裝牢固。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。有燈光照明的按設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) 的要求。二、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn) 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變；26 / 82 高、低壓配電柜：進(jìn)線(xiàn)柜、計(jì)量柜、聯(lián)絡(luò)柜、出線(xiàn)柜、電容柜、配電柜：外觀清潔，四周無(wú)雜物，箱門(mén)鎖完好。柜表面的各類(lèi)元器件完好無(wú)缺損。柜表面各類(lèi)元器件完好無(wú)缺損。 箱式變：運(yùn)行正常。系統(tǒng)各閥門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，帶閥門(mén)桿的，閥門(mén)桿上有潤(rùn)滑脂，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。報(bào)警蜂鳴器報(bào)警鳴響時(shí)聲音響亮。系統(tǒng)各閥門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，帶閥門(mén)桿的，閥門(mén)桿上有潤(rùn)滑脂，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。電氣控制柜按 的要求。 供水系統(tǒng)的供水泵：運(yùn)行平穩(wěn)，不發(fā)熱、無(wú)異常響聲 供水系統(tǒng)的管道閥門(mén)：無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。有止回閥的止回閥能夠回水關(guān)閉。 電氣控制系統(tǒng)：額定電流在正常范圍。制動(dòng)器手動(dòng)松閘扳手應(yīng)掛在容易接近的墻上標(biāo)志明顯。 （4） 、電氣設(shè)備金屬外殼（安全電壓的除外）均應(yīng)接地良好。制動(dòng)時(shí)兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動(dòng)輪的工作面上，松閘時(shí)應(yīng)同步離開(kāi)，限速器各活動(dòng)潤(rùn)滑部位應(yīng)有可靠潤(rùn)滑，運(yùn)行時(shí)無(wú)異常聲音。對(duì)重設(shè)有反繩輪時(shí)，其潤(rùn)滑良好，護(hù)罩及擋繩裝置功能可靠。 （7） 、門(mén)鎖固定后，以 150N 的力施加在一個(gè)最不利的點(diǎn)上時(shí)，門(mén)扇之間的間隙不能超過(guò) 30mm。每個(gè)繩頭應(yīng)有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷(xiāo)。層站指示信號(hào)清晰明亮，按鈕動(dòng)作正確無(wú)誤。 電梯系統(tǒng)底坑部分：（1） 、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動(dòng)作底坑緊急停止開(kāi)關(guān)，電梯應(yīng)立即停止運(yùn)行。 升降式立體停車(chē)系統(tǒng)的基本要求：運(yùn)轉(zhuǎn)部位的零部件應(yīng)保持潤(rùn)滑良好，無(wú)卡阻現(xiàn)象。滾珠絲桿表面應(yīng)保持清潔，不粘雜物，不銹蝕，表面無(wú)機(jī)械損傷。無(wú)油垢、積灰、銹斑。照明燈的燈罩及外觀部分無(wú)破損，無(wú)開(kāi)裂。工作可靠。室外安裝監(jiān)控探頭的固定裝置安裝牢固。音源如 VCD、話(huà)筒和功放完好。伸縮門(mén)柵欄無(wú)斷裂，無(wú)破損。 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。輔助配件能夠正常37 / 82工作，油位計(jì)、進(jìn)、出口測(cè)量水溫的溫度計(jì)、壓力表完好，在檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。蓄水池?zé)o滲漏?；推魍〞?。充電正常。空氣濾芯不臟污。職責(zé)：、公司工程部：負(fù)責(zé)制定作業(yè)程序，對(duì)管理處管理人員及維修人員進(jìn)行培訓(xùn)，督促、檢查、考評(píng)管理處執(zhí)行的情況。維修信息得40 / 82到確認(rèn)后，在得到業(yè)主允許的情況下穿戴鞋套進(jìn)入業(yè)主家中。首先要告知業(yè)主通過(guò)仔細(xì)檢查，故41 / 82障可能發(fā)生的各處環(huán)節(jié)以及將要采取的維修方式，同時(shí)告知業(yè)主根據(jù)管理處公示的收費(fèi)項(xiàng)目，此次維修需要進(jìn)行的收費(fèi)情況，在業(yè)主同意的情況下方可實(shí)施維修操作。維修過(guò)程中需要業(yè)主協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語(yǔ)。故障排除維修工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)清理工作現(xiàn)場(chǎng)，有業(yè)主提供的工具應(yīng)當(dāng)歸還業(yè)主，自已的工具應(yīng)當(dāng)點(diǎn)清收好，現(xiàn)場(chǎng)有維修后留下的雜物應(yīng)當(dāng)清理，更換下來(lái)的元器件或材料請(qǐng)業(yè)主收好，維修人員不得私自收留。、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開(kāi)的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主有時(shí)會(huì)詢(xún)問(wèn)維修人員關(guān)于管理處或物業(yè)公司的情況，維修人員應(yīng)當(dāng)按照管理處給出的相關(guān)內(nèi)容回答問(wèn)題，不得告知業(yè)主有關(guān)于物業(yè)公司或管理處內(nèi)部的事情，這些事情包括人事變動(dòng)，公司內(nèi)部事情的處理方案，員工的收入，對(duì)其他員工的評(píng)價(jià)，管理處經(jīng)營(yíng)情況等，也不得告知業(yè)主其他業(yè)主家中的情況?；氐焦芾硖幒髮⑹虑橄蚬こ讨鞴埽ɑ蚬芾砣藛T）和前臺(tái)工作人員反映，由管理處留下記錄。46 / 82設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求作業(yè)指導(dǎo)書(shū)一、工作方式：巡檢：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備目視查看。樓梯間：每天巡檢 1 次，每年秋季檢查 1 次，維保 1 次，5 年粉刷1 次。風(fēng)機(jī)房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。小區(qū)道路、圍墻、門(mén)樓、崗?fù)?、建筑小品、路阻、路樁：每季度檢查 1 次。特殊給排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的基礎(chǔ)部分；消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度檢查 1 次，每月檢查 1 次。明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋）：每月檢查 1 次。消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)、防火卷簾門(mén)。潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類(lèi)閥門(mén)、接頭、排水管道及限位控制開(kāi)關(guān)等：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車(chē)庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。1特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過(guò)濾設(shè)備。空壓機(jī)：每季度檢查 1 次。職責(zé)： 工程部職責(zé)： 工程部制定設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求。負(fù)責(zé)問(wèn)題匯報(bào)的溝通處理工作。內(nèi)容 工程部按照公司的質(zhì)量方針和工程部的質(zhì)量目標(biāo)對(duì)托管物業(yè)所涉及到的設(shè)施設(shè)備制定本公司的設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 工程部在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下，負(fù)責(zé)采購(gòu)由小區(qū)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的，大批量的設(shè)施設(shè)備。實(shí)時(shí)填寫(xiě)各個(gè)文件的《文件意見(jiàn)控制》作為文件評(píng)審和工作改進(jìn)的依據(jù)。 根據(jù)計(jì)劃或安排，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、抽檢、檢查時(shí)，達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題和出現(xiàn)的故障都填入《問(wèn)題處理單》 ，每份《問(wèn)題處理單》都交到管理處指定的人員手中，指定的人員簽收后對(duì)問(wèn)題和故障進(jìn)行分類(lèi)、安排和跟蹤，最終處理的情況填入58 / 82《問(wèn)題處理單》 ，處理情況分為“已解決” 、 “列入下月（或周）工作計(jì)劃” 、 “報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)處理” 、 “報(bào)公司相關(guān)部門(mén)處理” 。 職責(zé)： 銀城物業(yè)公司工程部：制定各種機(jī)電設(shè)備和測(cè)量設(shè)備的編號(hào)方法。 系統(tǒng)分類(lèi)的排列順序?yàn)椋?0 / 82 供配電設(shè)備a、高壓配電柜 b、變壓器 c、低壓配電柜d、發(fā)電機(jī) e、樓層配電柜 f、控制柜 給排水設(shè)備a、地下蓄水池 b、生活水泵系統(tǒng) c、供水箱d、減壓閥 e、閘閥 f、潛水泵 電梯設(shè)備a、消防電梯 b、客梯 c、貨梯 d、扶梯 中央空調(diào)設(shè)備a、中央空調(diào)燃油鍋爐 b、冷卻水塔 c、熱泵d、冷卻泵 e、循環(huán)泵 f、控制柜 消防設(shè)備a、主控柜 b、模擬柜 c、聯(lián)動(dòng)控制柜d、消防水泵 e、噴灑泵f、 （排煙正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī) g、防火卷簾門(mén) 公用天線(xiàn)設(shè)備a、天線(xiàn)架 b、放大器 防盜對(duì)講設(shè)備a、主機(jī) 電視監(jiān)控設(shè)備a、控制器 b、電視機(jī) c、攝像鏡頭 c、錄像機(jī) d、錄像帶61 / 82 車(chē)輛管理設(shè)備a、汽車(chē)道閘 三表計(jì)量設(shè)備a、計(jì)算機(jī) b、UPS 電源 綠化機(jī)械a、剪草機(jī) b、割灌機(jī) c、打藥機(jī) 測(cè)量設(shè)備a、卷尺 b、磅稱(chēng) c 萬(wàn)用表 加工等固定資產(chǎn)設(shè)備 設(shè)備分類(lèi)代碼名 稱(chēng) 代碼 名 稱(chēng) 代碼 名 稱(chēng) 代碼高壓配電柜 GPG 消防泵 XFB 消防電梯 XT變壓器 BYQ 噴灑泵 PSB 客梯 KT柴油發(fā)電機(jī) CFJ 潛水泵 QSB 貨梯 HT低壓配電柜 DPG 補(bǔ)壓泵 BYP 扶梯 FT消防控制柜 XKG 生活給水泵 GSB 空調(diào)柜機(jī) GK中央空調(diào) ZK 空調(diào)水泵 KB 空調(diào)水塔 ST電視監(jiān)控設(shè)備 JK 電子設(shè)備 DZ 三表計(jì)量設(shè)備 JL綠化設(shè)備 LH 水池 SC 風(fēng)機(jī) FJ汽車(chē)道閘 DZ 防火卷簾門(mén) JLM 防盜對(duì)講 DJ公用天線(xiàn) TX 閥門(mén) FM 電機(jī) M計(jì)量器具 Me62 / 82 設(shè)備位置代碼銀城物業(yè)：YCWY 九九公寓：JJ 陶谷新村：TG五臺(tái)花園：WT 聚福園：JFY 設(shè)備編號(hào)方法為設(shè)備代碼/設(shè)備位置編號(hào)順序例如：YCWY/JJ/XB 001YCWY：銀城物業(yè)XB：代表消防泵JJ：代表九九公寓001：代表設(shè)備編號(hào)順序 安裝位置應(yīng)寫(xiě)明設(shè)備的具體位置，例如：地下室水泵房。引用標(biāo)準(zhǔn)：南京銀城物業(yè)管理有限公司制定 的《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求》和《設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》作業(yè)內(nèi)容：、部分設(shè)施設(shè)備必須由維修人員負(fù)責(zé)巡檢，必須由維修人員巡檢的設(shè)施設(shè)備在下面會(huì)全部列出，其完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》 ，巡檢中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)《問(wèn)題處理單》 ，處理單須經(jīng)管理處指定的專(zhuān)人審核和負(fù)責(zé)處理。、必須由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢的工作內(nèi)容是： 每天必須由小區(qū)維修人員巡檢的內(nèi)容a）監(jiān)控室、消防控制室、風(fēng)機(jī)房、各水泵房（包含生活供水、中水處理、噴泉及循環(huán)水景控制室） 、配電房、配電間、消防泵房、消防噴淋泵房、消防增壓泵房，設(shè)備機(jī)房（有協(xié)議托管64 / 82的） ，機(jī)站房?jī)?nèi)已配置巡檢表，巡檢表的具體內(nèi)容見(jiàn)本文件的附錄；b）消防監(jiān)控室內(nèi)的消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；c）無(wú)封閉式房間的電氣控制箱、電氣控制柜、配電箱、配電柜、照明箱；d）自行車(chē)庫(kù)、麾托車(chē)庫(kù)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)內(nèi)的排污設(shè)備,包括潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類(lèi)閥門(mén)、接頭、排水管道及控制箱、柜、限位控制開(kāi)關(guān)；e）集群式中央空調(diào)系統(tǒng)的開(kāi)機(jī)期間；f）泳池過(guò)濾設(shè)備開(kāi)機(jī)期間。若標(biāo)識(shí)掉落，應(yīng)重新貼上。 各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工：具體實(shí)施上標(biāo)識(shí)牌維護(hù)標(biāo)識(shí)牌。對(duì)于按計(jì)劃或安排進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)，填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》 ，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進(jìn)行核查，對(duì)完成情況進(jìn)行評(píng)定。接口管理由管理處安排給其他各部門(mén)或片區(qū)管理人員。 工程部每年組織兩次培訓(xùn)，內(nèi)容是關(guān)于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、管理和安全運(yùn)行。每隔半年組織對(duì)設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評(píng)審，并根據(jù)運(yùn)作情況向公司提出設(shè)施設(shè)備的管理意見(jiàn)，采取糾正措施和預(yù)防措施。55 / 82 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方在每份文件的《文件意見(jiàn)控制》上予以記錄，作為今后評(píng)審的依據(jù)。 每月對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查。管道疏通機(jī)：每次使用前檢查 1 次。泳池過(guò)濾設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。采取應(yīng)急維修的工作方式。風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每半年試機(jī)檢修 1 次。10 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱。標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車(chē)號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌。48 / 82垃圾箱、垃圾筒：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。配電房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。雨落水管：每季度巡檢 1 次。檢修：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查、維修。并且使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語(yǔ)向業(yè)主道歉。、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開(kāi)的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主為了使維修人員能夠更加負(fù)責(zé)地進(jìn)行維修，有時(shí)會(huì)向維修人員贈(zèng)送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時(shí)告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會(huì)受到公司嚴(yán)厲的處分。現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到?jīng)]有維修前的原樣。之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。、對(duì)于需要更換的元器件或材料，由于目前市場(chǎng)上各種元器件和材料在不同的商店內(nèi)或不同的時(shí)間內(nèi)價(jià)格各不相同，各種元器件和材料的質(zhì)量物業(yè)公司不能替供應(yīng)商作擔(dān)保承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主報(bào)修時(shí)只是描述故障發(fā)生后的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準(zhǔn)確，因此維修人員應(yīng)當(dāng)對(duì)故障進(jìn)行仔細(xì)檢查。、各管理處：接受工程部的培訓(xùn)，按照制定的作業(yè)程序?qū)S修人員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過(guò)程，并對(duì)維修人員的作業(yè)過(guò)程進(jìn)行考核，接受工程部的檢查與考評(píng)。水容器無(wú)水垢，噴頭不堵塞。刀片平整完好?；鸹ㄈB接緊固，四周無(wú)積碳，不跳火。 泳池過(guò)濾設(shè)備：每天檢測(cè)泳池水質(zhì)的 PH 值，達(dá)到 的范圍內(nèi)。供油管路通暢，保證供油。管道油漆完好，無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。伸縮門(mén)各配件齊全，完好。 刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。 巡更系統(tǒng)：能夠及時(shí)輸入巡更數(shù)據(jù)。各對(duì)講總機(jī)、主機(jī)、分機(jī)振鈴響亮，通話(huà)聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無(wú)損壞或缺少。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警主控系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；35 / 82