【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：按照 的要求。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門； 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動(dòng)電機(jī)運(yùn)行正常。啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲響，電機(jī)不發(fā)燙。 風(fēng)機(jī)管道及閥門：風(fēng)管無(wú)抖動(dòng)，無(wú)異常聲音，無(wú)瀉漏。風(fēng)閥開啟靈活，零配件齊全。 支架：電機(jī)和風(fēng)管的固定支架應(yīng)牢靠，油漆完好，無(wú)銹蝕。 電氣控制系統(tǒng)：額定電流在正常范圍。電氣控制柜按 的要求。 供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng) 煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象。小區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站的，應(yīng)保持煤氣調(diào)壓站四周無(wú)雜物，門鎖完好。30 / 82 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng) 電梯系統(tǒng)機(jī)房部分：（1） 、機(jī)房?jī)?nèi)的消防標(biāo)識(shí)、機(jī)站房標(biāo)識(shí)、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)完好按照 的要求，照明完好按照 的要求。同時(shí)電源插座齊全，通風(fēng)良好。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊全。制動(dòng)器手動(dòng)松閘扳手應(yīng)掛在容易接近的墻上標(biāo)志明顯。（2） 、機(jī)房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。通道應(yīng)保持通暢?；嗛g的入口處，急停開關(guān)動(dòng)作可靠。 （3） 、供電相序改變會(huì)或錯(cuò)相不會(huì)改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，可不采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。供電相序改變會(huì)或錯(cuò)相會(huì)改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，必須采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。且保護(hù)裝置能夠正常工作。必須安裝斷相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運(yùn)行中應(yīng)起保護(hù)作用。 （4） 、電氣設(shè)備金屬外殼（安全電壓的除外）均應(yīng)接地良好。接地線必須并接至接地線柱上。 （5） 、曳引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤(rùn)滑油，油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。減速箱運(yùn)行時(shí)無(wú)異常聲音和振動(dòng)。 （6） 、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。制動(dòng)器動(dòng)作靈活，各部件齊全、可靠。（7） 、制動(dòng)器閘瓦與制動(dòng)輪工作表面應(yīng)清潔。線圈鐵芯無(wú)油污、銹鉵及積塵。制動(dòng)時(shí)兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動(dòng)輪的工作面上，松閘時(shí)應(yīng)同步離開，限速器各活動(dòng)潤(rùn)滑部位應(yīng)有可靠潤(rùn)滑，運(yùn)行時(shí)無(wú)異常聲音。 （8） 、限速器運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，其調(diào)節(jié)部位整定標(biāo)記應(yīng)完好，無(wú)拆動(dòng)痕跡，校驗(yàn)期有效，當(dāng)與安全鉗聯(lián)31 / 82動(dòng)時(shí)，無(wú)顫動(dòng)現(xiàn)象。 （9） 、上、下限位裝置動(dòng)作可靠。上、下限位保護(hù)開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。 電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1） 、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動(dòng)作轎頂緊急停止開關(guān)，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。轎頂檢修操縱時(shí)，機(jī)房、井道及轎廂內(nèi)除急停止開關(guān)外的各按鈕操作應(yīng)無(wú)效。導(dǎo)靴固定螺栓無(wú)松動(dòng)，靴襯磨損量未超過(guò)其厚度的 1/3。 （2） 、對(duì)重塊應(yīng)可靠固定。對(duì)重設(shè)有反繩輪時(shí)，其潤(rùn)滑良好，護(hù)罩及擋繩裝置功能可靠。 （3） 、導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固。采用封閉式井道時(shí)，所設(shè)置的照明正常。 （4） 、層門鎖鉤、鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)動(dòng)作靈活，在電器安全裝置動(dòng)作之前，鎖緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為 7mm。 （5） 、由轎門自動(dòng)驅(qū)動(dòng)層門情況下，當(dāng)轎廂在開鎖區(qū)域外時(shí)，無(wú)論層門由于任何原因被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動(dòng)關(guān)閉。如果轎門（在多扇門中任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。 （6） 、在正常運(yùn)行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內(nèi)，層門應(yīng)不能打開。如果一個(gè)層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。 （7） 、門鎖固定后，以 150N 的力施加在一個(gè)最不利的點(diǎn)上時(shí)，門扇之間的間隙不能超過(guò) 30mm。層門手動(dòng)開鎖裝置應(yīng)靈活可靠，動(dòng)作后應(yīng)自動(dòng)復(fù)位。層門滑塊磨損量未達(dá)到其厚度的 1/3，鑲?cè)氲乜驳纳疃葢?yīng)大于 5mm。 （8） 、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開安全窗 2 次，電32 / 82梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。 （9） 、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應(yīng)清潔，無(wú)積塵、油泥及雜物。轎頂設(shè)有反繩輪時(shí)，其護(hù)翼和擋繩裝置功能可靠，且潤(rùn)滑良好。 （10） 、曳引繩頭組合無(wú)缺陷，符合GB758895 的要求。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、磨損等報(bào)廢現(xiàn)象。每個(gè)繩頭應(yīng)有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷。曳引繩表面清潔不粘有雜質(zhì)。 （11） 、安全鉗聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)各部件活動(dòng)正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。 （12） 、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動(dòng)作靈活可靠，信號(hào)應(yīng)齊全清晰。 （13） 、不需專人駕駛的電梯，轎廂內(nèi)的緊急照明能正常。不需專人駕駛的電梯，轎門安全觸板或光電保護(hù)裝置動(dòng)作可靠。 （14） 、轎廂、轎門無(wú)影響乘客安全的嚴(yán)重銹鉵或磨損。轎內(nèi)報(bào)警裝置功能正?？煽?。層站指示信號(hào)清晰明亮，按鈕動(dòng)作正確無(wú)誤。 （15） 、火災(zāi)時(shí)供消防員專用的電梯，消防開關(guān)工作可靠。 （16） 、層門前候梯廳應(yīng)有足夠的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應(yīng)能分辨層門打開和轎廂平層情況。在門關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門的力≤150N。 電梯的呼叫警鈴、對(duì)講系統(tǒng)、應(yīng)急照明：呼叫警鈴與對(duì)講電話完好。在轎廂內(nèi)按下警鈴鍵后，能及時(shí)與小區(qū)監(jiān)控中心能通話。對(duì)講通話清晰。停電時(shí)備用電源能夠正常投入工作，保證對(duì)講通話通暢和轎廂內(nèi)有適合的照度。 電梯系統(tǒng)底坑部分：（1） 、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動(dòng)作底坑緊急停止開關(guān)，電梯應(yīng)立即停止運(yùn)行。 （2） 、設(shè)有補(bǔ)償鏈的電梯，補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)與其它裝置及底坑地面無(wú)碰撞，二次保護(hù)33 / 82裝置齊全可靠。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當(dāng)轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。 （3） 、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無(wú)銹鉵。其電氣安全開關(guān)動(dòng)作可靠。 （5） 、底坑清潔，無(wú)積水、雜物。 電梯要達(dá)到“四清” 、 “六正?！保簷C(jī)房清、井道清、地坑清、轎頂清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、信號(hào)照明正常。 升降式立體停車系統(tǒng)的基本要求：運(yùn)轉(zhuǎn)部位的零部件應(yīng)保持潤(rùn)滑良好，無(wú)卡阻現(xiàn)象。減速箱、潤(rùn)滑裝置、液壓主機(jī)內(nèi)應(yīng)有足夠的油量。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應(yīng)固定可靠，無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無(wú)滲漏現(xiàn)。 升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝置、升降橫移安全裝置設(shè)置準(zhǔn)確，各裝置動(dòng)作狀態(tài)正確。 升降式立體停車系統(tǒng)的機(jī)械部份：減速箱運(yùn)轉(zhuǎn)正常，油量適當(dāng)，無(wú)異常振動(dòng)，無(wú)漏油現(xiàn)象。各轉(zhuǎn)動(dòng)的軸承應(yīng)保持良好的潤(rùn)滑，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)無(wú)異常聲音和明顯跳動(dòng)。滾珠絲桿和螺母間的運(yùn)動(dòng)應(yīng)自如，滾動(dòng)摩擦的聲音正常。滾珠絲桿表面應(yīng)保持清潔，不粘雜物，不銹蝕，表面無(wú)機(jī)械損傷。 升降式立體停車系統(tǒng)的電氣部分：配電箱、控制箱接照 的要求，箱內(nèi)各空氣開關(guān)、接觸器、繼電器動(dòng)作正常，電氣連接可靠，接觸良好，指示燈和信號(hào)燈指示明亮、正確。各電動(dòng)34 / 82機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)異常發(fā)熱，無(wú)雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護(hù)接零點(diǎn)清晰、連接可靠。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。制動(dòng)器不應(yīng)有過(guò)大的摩損，工作表面不應(yīng)有油污。 升降式立體停車系統(tǒng)的車臺(tái)板：車臺(tái)板、保險(xiǎn)架應(yīng)聯(lián)接牢固，不應(yīng)有嚴(yán)重銹蝕。 升降式立體停車系統(tǒng)的導(dǎo)軌壓緊螺栓應(yīng)無(wú)松動(dòng)。接頭處臺(tái)階應(yīng)不大于 。無(wú)油垢、積灰、銹斑。緩沖器的緩沖座、緩沖膠墊不得缺損?；瑝K無(wú)磨損，運(yùn)動(dòng)正常、靈活。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤(rùn)滑良好，表面油漆平整，無(wú)銹蝕。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)站房照明、車庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。 ：光線明亮，受控靈敏。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，具有延時(shí)功能的開關(guān)達(dá)到 1 至 3 分鐘的延時(shí)要求，無(wú)不亮和長(zhǎng)亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及外觀部分無(wú)破損，無(wú)開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警主控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；35 / 82 周界報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。隨時(shí)采用木板模擬翻越時(shí)，監(jiān)控中心能夠立即報(bào)警，電腦上閃爍顯示報(bào)警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)紅燈閃爍。每個(gè)防區(qū)都能夠隨時(shí)進(jìn)行布防與撤防。室外紅外發(fā)射與接收器件無(wú)損壞或缺失，超出小區(qū)圍墻頂部 30 公分至 50 公分，固定牢靠，無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。 紅外報(bào)警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報(bào)警主控系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。及時(shí)收到業(yè)主家中的報(bào)警，并在電腦上及時(shí)反映出來(lái)。工作可靠。 門禁對(duì)講系統(tǒng)：聯(lián)絡(luò)通暢，能夠正常使用。各對(duì)講總機(jī)、主機(jī)、分機(jī)振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無(wú)損壞或缺少。監(jiān)控室對(duì)講總機(jī)能夠打開單元門。 攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內(nèi)的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。任何一部攝像機(jī)的圖像都可以進(jìn)行大屏幕顯示。攝像探頭無(wú)損壞或缺失。云臺(tái)攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。室外安裝監(jiān)控探頭的固定裝置安裝牢固。線纜無(wú)拖掛現(xiàn)象。 巡更系統(tǒng)：能夠及時(shí)輸入巡更數(shù)據(jù)。各巡更點(diǎn)安裝牢固。巡更器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)錄入器能夠?qū)⒀哺魃系臄?shù)據(jù)輸入電腦。 緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機(jī)完好，能夠及時(shí)收到業(yè)主家中的求救信號(hào)。 小區(qū)背景音樂和廣播系統(tǒng)：音箱無(wú)缺失或損壞，播放清晰無(wú)36 / 82雜音，音量大小受控制。音源如 VCD、話筒和功放完好。隨時(shí)都能放音和廣播。 刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。與聯(lián)動(dòng)的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號(hào)能夠立即啟動(dòng)閘臂或受控門。外觀完好，固定牢靠。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng) 伸縮式電動(dòng)門：移動(dòng)開啟或關(guān)閉靈活，使用正常?？刂崎_關(guān)和控制箱的電氣連接可靠。保護(hù)接零牢靠。伸縮門柵欄無(wú)斷裂，無(wú)破損。油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。 閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。外殼油漆完好。電氣連接可靠。閘臂完好醒目。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。循環(huán)泵、冷卻塔電機(jī)、熱泵均正常工作，運(yùn)行中無(wú)異常響聲，不發(fā)燙。管道油漆完好，無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤(rùn)滑脂，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。管道與閥門連接緊密。冷卻塔安裝牢固，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異常振動(dòng)，進(jìn)出水通暢，冷卻裝置水流通暢?？刂乒裆想娫粗甘緶?zhǔn)確，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求。保護(hù)接零牢靠。輔助配件能夠正常37 / 82工作，油位計(jì)、進(jìn)、出口測(cè)量水溫的溫度計(jì)、壓力表完好，在檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。無(wú)壓燃油鍋爐：能夠正常運(yùn)行。供油管路通暢，保證供油。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。燃燒器、化油器工作正常。出水能夠達(dá)到設(shè)定值。爐膛完好。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過(guò)濾設(shè)備 中水處理系統(tǒng)：設(shè)備能夠正常運(yùn)行。蓄水池?zé)o滲漏。過(guò)濾設(shè)備的流程標(biāo)識(shí)按 的要求。 泳池過(guò)濾設(shè)備：每天檢測(cè)泳池水質(zhì)的 PH 值，達(dá)到 的范圍內(nèi)。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運(yùn)行。水系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)誤，預(yù)過(guò)濾、過(guò)濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。每年試用前必須由電工對(duì)水處理設(shè)備進(jìn)行安全檢查一次。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 草坪機(jī)：?jiǎn)?dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行。機(jī)油加注在“add” 、“full”之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。化油器通暢?？諝鉃V芯不臟污。火花塞連接緊固，四周無(wú)積碳，不跳火。 電動(dòng)綠籬機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常?？?8 / 82制開關(guān)操作靈活。甩繩能夠用力拉出，工作時(shí)保持固定長(zhǎng)度。 電動(dòng)割灌機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常?？刂崎_關(guān)操作靈活。刀片平整完好。保護(hù)外殼完好。 機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：?jiǎn)?dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行?？諝饫鋮s通道通暢。油門控制桿和阻風(fēng)門動(dòng)作可靠。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)?？諝鉃V芯不臟污。火花塞連接緊固，四周無(wú)積碳，不跳火。水容器無(wú)水垢，噴頭不堵塞。 通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 對(duì)講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無(wú)破損，附件齊全，編號(hào)清楚。 輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī) 空壓機(jī)：壓縮機(jī)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)異常響聲，儲(chǔ)氣罐和減壓閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，安全閥性能完好，氣壓低時(shí)能自動(dòng)補(bǔ)氣。 管道疏通機(jī)：能夠正常使用，電氣連接可靠，機(jī)頭和底盤支撐固定牢靠，疏通彈簧表面無(wú)雜物，機(jī)械傳動(dòng)部位潤(rùn)滑良好。39 / 82維修人員上門處理業(yè)主報(bào)修的作業(yè)程序目的：對(duì)維修人員上門進(jìn)行維修服務(wù)的過(guò)程進(jìn)行規(guī)定，使維修人員在上門服務(wù)的全過(guò)程中都按照公司的要求進(jìn)行作業(yè)。適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修服務(wù)的過(guò)程。職責(zé)：、公司工程部：負(fù)責(zé)制定作業(yè)程序，對(duì)管理處管理人員及維修人員進(jìn)行培訓(xùn)，督促、檢查、考評(píng)管理處執(zhí)行的情況。每半年收集一次意見，通過(guò)評(píng)審對(duì)作業(yè)程序進(jìn)行改進(jìn)。、各管理處：接受工程部的培訓(xùn)，按照制定的作業(yè)程序?qū)S修人員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過(guò)程，并對(duì)維修人員的作業(yè)過(guò)程進(jìn)行考核，接受工程部的檢查與考評(píng)。、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評(píng)。作業(yè)程序、按公司員工手冊(cè)規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語(yǔ)敲門與業(yè)主打招呼。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報(bào)修，安排維修人員前來(lái)進(jìn)行維修。、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。必須對(duì)業(yè)主需要進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)的內(nèi)容包括房號(hào)、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報(bào)或誤修。維修信息得40 / 82到確認(rèn)后，在得到業(yè)主允許的情況下穿戴鞋套進(jìn)入業(yè)主家中。、對(duì)需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行檢查