【正文】 工程管理作業(yè)指導(dǎo)書保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司目 錄 項目負責人和項目管理計劃書 土地接收 現(xiàn)場三通一平 委托監(jiān)理 施工招投標、承包合同 工程質(zhì)量、安全報監(jiān) 申辦《建設(shè)工程施工許可證》 施工計劃和施工方案審核 設(shè)計交底和圖紙會審 設(shè)計(技術(shù))變更1 圖紙管理1 開工放線、驗線1 樣板引路、材料選型和封樣驗收1 隱蔽工程驗收（土建）1 隱蔽工程驗收（水、電、設(shè)備）1 工程例會、專題會議1 安全生產(chǎn)與文明施工1 現(xiàn)場簽證1 精裝修管理 供水配套2 供電配套2 燃氣配套2 通訊配套2 園林、市政配套2 人防工程管理2 項目月報2 工程款支付2 竣工（質(zhì)量）驗收2 竣工驗收備案 工程移交和交樓3 工程質(zhì)量維修項目負責人和項目管理計劃書1. 作業(yè)目的在工程項目開始之初選擇和任命項目的負責人（項目經(jīng)理），編制出針對具體項目的實施過程具有指導(dǎo)作用的管理計劃書。《保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司工程管理制度》、《保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司程序文件》之《施工過程控制程序》?！」こ滩拷?jīng)理：選擇項目經(jīng)理，報主管工程副總審批，審批后簽發(fā)任命書。主辦崗位　項目經(jīng)理：編制項目管理計劃書，報主管工程副總審批。任命項目負責人：項目已立項，準備實施。項目管理計劃書：準備開工，施工單位、監(jiān)理單位已選定。：工程部經(jīng)理在項目實施之初根據(jù)項目的具體情況，安排具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)和管理能力、管理經(jīng)驗的工程師擔任項目負責人，報公司主管工程的副總經(jīng)理審定（一般以公司呈批件形式），審定后由工程部經(jīng)理簽發(fā)“工程項目負責人任命書”，蓋公章后存檔并發(fā)到相關(guān)單位（施工單位、監(jiān)理單位等）。項目負責人任命書是質(zhì)量管理體系審核中必備的資料之一。項目負責人根據(jù)工程項目的具體情況和公司的目標、要求，編制《工程項目管理計劃書》，報工程部經(jīng)理審核，再報主管副總經(jīng)理審定，作為進行項目管理的指導(dǎo)性文件?！豆こ添椖抗芾碛媱潟窇?yīng)包括以下主要內(nèi)容：、說明對工程的地點、幢數(shù)、層數(shù)、面積、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、用途進行描述，說明施工單位、監(jiān)理單位及開工時間等，此外，應(yīng)對工程的特點、難點加以說明，以便制訂出針對性的控制方法和程序。包括法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、地方規(guī)定、承發(fā)包合同、公司規(guī)定規(guī)章等，我司在工程管理方面有幾個管理規(guī)定：《保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司工程項目管理規(guī)定》、《保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司住宅土建毛坯交樓管理暫行規(guī)定》、《保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司住宅建筑裝修施工管理暫行規(guī)定》。包括公司為此工程成立的項目部的人員配備、崗位分工和職責；施工單位的管理機構(gòu)和項目經(jīng)理、技術(shù)負責人、各主要管理人員的情況；監(jiān)理單位的管理機構(gòu)和項目總監(jiān)、總監(jiān)代表、專業(yè)監(jiān)理工程師的資格、職稱、崗位等情況。一般包括施工準備階段、施工過程階段及竣工驗收、交樓、保修階段。根據(jù)公司對項目的總體目標確定項目的質(zhì)量、進度、造價、安全等方面的目標，分解成階段性的具體的施工單位必須達到的目標。在項目的實施過程中進行管理的具體工作內(nèi)容。分施工準備階段、施工過程階段、竣工驗收、移交、交樓階段，按管理工作內(nèi)容擬定控制方法和程序，重點是施工過程中的質(zhì)量、安全、投資、安全控制方法，并結(jié)合工程的特點、難點制定針對性的控制方法、程序。、階段計劃、總體計劃為實現(xiàn)項目目標，結(jié)合實際情況，將目標分解，制定出我司控制性的節(jié)點計劃、施工單位可行的階段性計劃，所有計劃必須與公司的總體計劃相符并最好預(yù)留機動時間以應(yīng)付不可預(yù)料的情況。如需要配合的事項、平面布置等。 《工程項目管理計劃書》審定后應(yīng)存項目現(xiàn)場，作為實施過程中的指導(dǎo)性文件，也是質(zhì)量管理體系審核中現(xiàn)場必備的資料之一。土地接收土地接收是工程進行施工乃至項目實施的前提條件之一，界線分明、定位明確地接收場地是工程順利開展的條件。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地批準書》，紅線圖；公司《房地產(chǎn)前期報建（后期驗收）控制程序》。　工程部經(jīng)理：協(xié)調(diào)工程部與公司綜合開發(fā)部接收場地。主辦崗位　項目經(jīng)理：現(xiàn)場接收場地，參與紅線點、基準點的測放工作。公司收到土地轉(zhuǎn)讓（出讓）單位的土地移交通知書，工程部收到公司綜合開發(fā)部的接地通知。 接收土地前的準備土地轉(zhuǎn)讓（出讓）或土地競標等取得土地的手續(xù)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地批準書》，紅線圖等證件資料由公司綜合開發(fā)部辦理。獲知取得土地后，工程部經(jīng)理跟進項目的開發(fā)進展情況，公司明確項目要實施時應(yīng)安排項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理具體跟進，先查閱紅線圖、地形圖、項目方案圖等資料，對項目的地址、方位、占地面積、周邊環(huán)境、現(xiàn)狀等情況了解、熟悉，并應(yīng)從開發(fā)部了解（必要時查閱土地轉(zhuǎn)讓合同和附圖附件）土地移交時的條件、狀態(tài)，了解清楚是否需要拆遷，移交時有無水電，周邊道路等情況。若由我司負責拆遷舊建筑構(gòu)筑物，遷移供電、電視電訊、供水、煤氣等管線，則需先選定拆遷施工隊，聯(lián)系相關(guān)的單位、部門，估測拆遷工程量，擬訂、簽訂相關(guān)的協(xié)議、合同，做好拆遷的準備。對于需要砌筑圍墻的場地，應(yīng)先安排施工隊伍，從總工室領(lǐng)得圍墻圖紙，商談工程造價，待接收場地后可馬上砌筑圍墻。若此項目的土建施工單位已確定，應(yīng)通知施工單位做好進場準備，也可將圍墻一并交由土建隊施工。收到開發(fā)部的土地移交通知后，工程部經(jīng)理和項目經(jīng)理及項目部專業(yè)工程師（若土建施工單位已確定，可通知施工單位同去）帶好相機（最好是有日歷的）和相關(guān)圖紙資料與開發(fā)部到現(xiàn)場與交地單位交接，查勘全場（做好全景拍攝）。項目經(jīng)理應(yīng)引導(dǎo)雙方在有問題需要交涉的地方停留（做好局部針對性拍攝），由對方介紹情況，雙方議定遺留問題的處理方法。、測放紅線點對于原單位用地，應(yīng)對邊界（圍墻、界樁）交接清楚，做好記錄，在地形圖或平面圖上標注清楚，對于通過競拍或轉(zhuǎn)讓取得的空地，應(yīng)現(xiàn)場測放紅線點（由開發(fā)部申請并組織城市規(guī)劃測量隊測量放線），記錄、標注清楚，并應(yīng)記錄一些延伸點、參照點的位置、距離（如某界點離路邊垂直距離多少）以幫助校核（或重放）界樁點。對于測放好的界樁點，應(yīng)加以保護（如已確定土建施工隊，可安排施工隊現(xiàn)場一起參與，或安排砌筑圍墻的隊伍或拆遷隊進行界樁加固保護），避免界樁遭到損壞造成界線不明。 需要重點關(guān)注的問題除土地轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，土地接收時應(yīng)達以下標準：場地標高要求與場外道路平齊；場地平整度要求起伏不超過正負30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固，位置是否準確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎(chǔ)，構(gòu)筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區(qū)域內(nèi)管線已在區(qū)域邊界外截斷；地面以上和區(qū)域上空已清空（公司要求保留的除外）；與周邊任何個人或單位沒有土地使用權(quán)益上的糾紛；區(qū)域與場外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行安全；區(qū)域附近已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。 現(xiàn)場交接會議，交接記錄查勘完現(xiàn)場、界樁交接或測放完后，應(yīng)在現(xiàn)場馬上召開會議，確定是否接收。決定一般分三種情況：（1）同意接收，沒有遺留問題，交接清楚；（2）同意接收，遺留問題商定處理方法、時限；（3）不同意接收，不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時接收。同意接收土地的，現(xiàn)場簽署土地接收文件，由開發(fā)部與對方單位簽，我部與開發(fā)部簽移交記錄，紅線點、界樁交接記錄。對有遺留問題的，應(yīng)留下對方的聯(lián)系人和聯(lián)系方法。 接收土地后的工作 現(xiàn)場接收土地后，視具體情況，需要拆遷的，盡快安排施工隊伍進場進行拆遷、清障，聯(lián)系相關(guān)的部門遷移處理過境的管線；要申辦施工用水用電、通（修）路、平整場地（三通一平）視條件盡快啟動；需要砌筑圍墻的，盡快安排施工單位砌筑圍墻；土建施工單位已確定的，盡快安排進場進行施工準備工作。 整理接收過程中的資料，項目歸檔。現(xiàn)場三通一平現(xiàn)場三通一平（通水、通電、通路、平整場地）是工程開展施工的前提條件之一，是建設(shè)方向施工單位下達開工令的條件之一，對項目的總工期和經(jīng)濟效益有重要影響。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，規(guī)劃方案，總平面圖；公司程序文件《施工過程控制程序》和工作文件《施工準備工作流程》?！」こ滩拷?jīng)理：督促檢查“三通一平”的進展，協(xié)調(diào)相關(guān)問題。主辦崗位　項目經(jīng)理：組織開展“三通一平”工作。協(xié)辦崗位 土建工程師和水電主管工程師：現(xiàn)場跟進平整場地、通路的施工進展，具體申辦施工用水、施工用電。已接收土地，修建性詳細規(guī)劃已批準，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（通水電）。 場地平整 場地平整的準備工作在修建性詳細規(guī)劃已批準、總平面圖已具備時，可根據(jù)規(guī)劃圖、總平面圖的平面布置、尺寸、標高等要求，對照場地的現(xiàn)狀（查地形圖或現(xiàn)場測量）確定是否需要平整場地、什么區(qū)域要降低標高、什么區(qū)域要填高、挖或填的高度是多少。若平整場地的工程量較大，可呈報公司確定是否單獨委托土石方施工隊還是一并由土建施工隊施工，對于場地內(nèi)有較大高差的情況（如山地盤），還應(yīng)考慮（結(jié)合建筑物情況、道路、園林）是否需要采取邊坡支護（擋土墻、噴錨等）；若平整場地的工程量較小，可直接包含到土建工程中由土建施工單位進場后完成。若要委托土石方施工隊，則應(yīng)按公司《合格供方評價與選擇控制程序》選擇好施工單位，先商定價格，擬、簽合同，準備開工。經(jīng)估算有大量土石方外運的，還應(yīng)先辦理《余泥渣土排放證》（也可包含到土石方施工隊任務(wù)中）。 場地平整的實施土地接收后，由土建施工隊或單獨委托的土石方施工隊進場進行場地平整。首先測量原地標高，視現(xiàn)場情況，按10米或5米間隔的方格網(wǎng)測量，施工單位測量，監(jiān)理旁站監(jiān)督，做好記錄，繪制平面圖，我方現(xiàn)場管理人員審核簽字。其次，按規(guī)劃總平面圖的布置，現(xiàn)場測放出對應(yīng)的區(qū)域（按設(shè)計標高），確定出需要挖、填的區(qū)域。視現(xiàn)場情況和施工單位的機械、人力情況，確定施工的線路；若要進行邊坡支護的，應(yīng)同時進場配合施工。完成以上工作后，即可進行場地平整。完成后再進行測量，繪制平整后的平面圖，按區(qū)域標注平整后的標高。在接收土地前或接收土地后，應(yīng)視項目場地現(xiàn)狀、周邊道路情況，結(jié)合項目的規(guī)劃、平面布置考慮使場地與周邊市政路接通、怎樣設(shè)置路口，有現(xiàn)成的道路可用的，主要考慮如何接駁、開設(shè)路口，按市政管理規(guī)定，開設(shè)路口應(yīng)向市城管辦道橋處申請；場地離市政路較遠需要修路的，應(yīng)事先征得土地所有人的同意，委托施工單位修路，筑路工程可視情況由平整場地的土石方施工隊一并完成。接收土地后若離工程開工的時間較長，且場地內(nèi)道路、排水管網(wǎng)已設(shè)計好的，在通路時可將場地內(nèi)的道路同時施工，即將施工臨時道路與規(guī)劃市政路合二為一，為施工時提供方便通暢的通道，也可從總體上節(jié)約工期、成本。按廣州市現(xiàn)行規(guī)定，施工臨時用水、用電需取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后才能申請辦理。辦理前應(yīng)根據(jù)工程擬建的幢數(shù)、面積、施工需用的主要機具、施工期人員數(shù)量等情況，計算出需報裝的水、電容量。鑒于廣州市的實際情況，水電報裝和實際安裝一般委托自來水公司和供電局屬下承裝單位為宜。申請施工用水按下列方法辦理：自行或委托具備資質(zhì)的承裝單位到廣州市自來水公司或公司屬下各供水管理所辦理申請報裝手續(xù)。 申請臨時用水，須提交以下文件和圖紙：用水申請書；用水所在地的1:500四置地形圖一式兩份，市建設(shè)用地規(guī)劃許可證或用地批準書復(fù)印件；規(guī)劃部門征地紅線圖復(fù)印件；填報《用戶申請用水登記審查表》（一式兩份）、《廣州市自來水公司報裝登記表》及《廣東省城市供水合同》（一式兩份）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申辦施工臨時用電需按用電地址到所屬區(qū)供電局配營部營業(yè)廳辦理，填寫用電申請表，由供電局審批后現(xiàn)場安裝。委托監(jiān)理委托監(jiān)理公司對工程進行監(jiān)理是國家建筑法的規(guī)定，監(jiān)理單位是現(xiàn)行建設(shè)工程五責任主體之一，選擇一個服務(wù)到位的監(jiān)理公司有利于工程的順利進行。 《中華人民共和國建筑法》，《建筑工程質(zhì)量管理條例》；公司程序文件《施工過程控制程序》、《合格供方評價與選擇控制程序》和工作文件《施工準備工作流程》?！≈鞴芄こ谈笨偅簩彾ūO(jiān)理單位，審批監(jiān)理合同。主辦崗位　工程部經(jīng)理：選擇監(jiān)理單位。協(xié)辦崗位 項目經(jīng)理：協(xié)助選定監(jiān)理單位，草擬合同。項目立項已批復(fù)，具有項目計劃備案確認書；用地、規(guī)劃已批復(fù)，具有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)方案報建審核意見書》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?！吨腥A人民共和國建筑法》規(guī)定我國推行建設(shè)工程監(jiān)理制度，實行監(jiān)理的建筑工程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。建設(shè)單位與其委托的工程監(jiān)理單位應(yīng)當訂立書面委托監(jiān)理合同?！督ㄖこ藤|(zhì)量管理條例》明確規(guī)定了必須實行監(jiān)理的工程范圍，建設(shè)部86號令《建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定》對監(jiān)理的范圍和規(guī)模標準有詳細的規(guī)定，《廣東省建設(shè)工程監(jiān)理條例》規(guī)定下列建設(shè)工程項目的施工準備階段、施工階段必須實行監(jiān)理：（一）國家、省、地級以上市的重點建設(shè)工程；（二）建筑安排工程總造價在八百萬元以上的工業(yè)、交通、水利、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)工程；（三）總建筑面積在二萬平方米以上的住宅小區(qū)建設(shè)工程，單體建筑面積在三千平方米以上的一般工業(yè)與民用建筑工程；（四）利用外國政府或者國際組織的貸款、援助資金的建設(shè)工程；（五）國家或省人民政府規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他建設(shè)工程。建設(shè)工程監(jiān)理分為建設(shè)前期階段監(jiān)理、設(shè)計階段監(jiān)理、施工準備階段監(jiān)理、施工階段監(jiān)理和保修階段監(jiān)理。建設(shè)前期階段、設(shè)計階段、保修階段是否實行監(jiān)理，由建設(shè)單位自行決定。我司項目一般委托監(jiān)理單位對施工準備階段、施工階段、保修階段實行監(jiān)理。按《中華人民共和國招投標法》的規(guī)定，下例條件的工程的監(jiān)理必須實行招標：(一)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(二)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資