【正文】 周界報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。滑塊無磨損，運動正常、靈活。各電動34 / 82機(jī)運轉(zhuǎn)正常，無異常發(fā)熱，無雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護(hù)接零點清晰、連接可靠。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應(yīng)固定可靠，無松動現(xiàn)象。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當(dāng)轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。 （16） 、層門前候梯廳應(yīng)有足夠的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應(yīng)能分辨層門打開和轎廂平層情況。 （11） 、安全鉗聯(lián)動機(jī)構(gòu)各部件活動正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。層門滑塊磨損量未達(dá)到其厚度的 1/3，鑲?cè)氲乜驳纳疃葢?yīng)大于 5mm。采用封閉式井道時，所設(shè)置的照明正常。 （9） 、上、下限位裝置動作可靠。 （5） 、曳引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤滑油，油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。通道應(yīng)保持通暢。 供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng) 煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。 電氣控制箱：按照 的要求。止回閥能夠起到回流關(guān)閉的作用。電氣控制開啟、關(guān)閉靈活。壓力表完好，處于檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。消防報警控制柜上輸出電壓和電流達(dá)到規(guī)定的要求。管道上的壓力表完好，在檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。封閉嚴(yán)密，27 / 82箱鎖牢固。導(dǎo)線絕緣良好。有指示燈的指示明亮正確。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示燈能準(zhǔn)確指示工作狀態(tài)。要求找開的密閉門，其外角下都有木塊進(jìn)行支撐。連接使用的接駁器完整。箱體外殼完整無破損，箱門開、閉靈活，門鎖完好。 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表面紅色油漆完好，無銹蝕。 集水坑：坑體無塌陷，坑體四壁平整。 化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。檢查口的蓋板封閉嚴(yán)密，用鎖鎖住。浮球閥或水位控制器性能良好，活動正常。 能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固定牢靠。固定路樁無破損，安裝整齊牢固。外表面粘貼的文字等整齊。 路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。 采光窗：窗扇齊全，開啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無滲水現(xiàn)象。 停車場：包括汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 配電房門口應(yīng)配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門口都應(yīng)當(dāng)設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于 30 公分，既沒有變壓器也沒有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠板。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。滅火器外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。各類地面都應(yīng)當(dāng)沒有異物突起。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無裸露的空盒。 露臺：公用露臺的地平應(yīng)平整、不起沙、無空鼓，無裂紋。 雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無堵塞，外觀整潔無開裂破損。能夠正常使用。13 / 82設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在一個標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。 弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場； 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費使用的） 、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費使用的） ； 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)部分；11 / 82 標(biāo)識：樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識、臨時標(biāo)識； 室外排水：外排管道（包括雨、污） 、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑； 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱、各式防火門； 人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線橋架。 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。8 / 82 負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問題。 完成上級交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對物業(yè)項目交竣工圖紙、技術(shù)資料等實施計算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫。 負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。3 / 82工程維保部經(jīng)理職責(zé) 目的為了加強(qiáng)對工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計劃實施、檢查、驗收，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。 組織對公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實施日常維修計劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運行。 適用部門適用于本公司工程維保部 職責(zé) 配合新入住樓宇工程的驗收接管，對驗收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時報告開發(fā)公司，督促承建商整改。 指導(dǎo)各物業(yè)項目開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評工作，協(xié)助其整改完善。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案討論。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目定期樓檢、整改，完成樓檢報告。 協(xié)助公司對設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故報告的技術(shù)性問題分析鑒定。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項目管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。9 / 82工程維保部資料員職責(zé) 目的為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。10 / 82設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及浮球式限位控制開關(guān)等。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂： 表面平整，無裂縫、表面無不明孔洞、無異物，無連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂，無空鼓。d、窗前護(hù)欄安裝牢固，14 / 82無斷裂，無銹蝕，油漆完好。 屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無缺片、破損。 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房。無積塵、表面清潔、無大面積污染。排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。把手完整無開17 / 82裂、破損。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。 配電房內(nèi)的絕緣地墊：分布于各類配電屏、配電柜的四周，表面平整，無開裂、無破損、無孔洞，寬度不得小于 50 公分，必須緊靠于各類配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。 汽車庫與自行車庫的地面：平整，不起沙，無裂紋，不積水。油漆完好無銹蝕。采用圍欄形式的，欄桿整齊，無斷裂，固定牢靠，油漆完好，無銹蝕。 小區(qū)內(nèi)建筑小品：雕塑應(yīng)完好，固定平穩(wěn)，無安全隱患，表面的文字清晰，無錯字、缺字、少字現(xiàn)象。有聯(lián)動裝置的，聯(lián)動性能穩(wěn)定，工作可靠。轉(zhuǎn)動處應(yīng)加注潤滑。無任何裂縫，不滲水、不漏水。 水景池：池壁、池底完整無破損。并且是針對正在發(fā)生的事情，在事情結(jié)束之后，這些標(biāo)牌將拆除。 管井蓋：完整，無開裂。 給水管道：公共場所的所有給水總管、支管、水閥，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。箱體外殼完整無破損，箱門開啟關(guān)閉靈活，門鎖完好。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。有瓷磚的表面，瓷磚無脫落、無破損。 各式密閉門：油漆完好，關(guān)閉嚴(yán)密可靠。保護(hù)接零可靠。保護(hù)接零可靠。各開關(guān)標(biāo)志清楚，動作靈活。電機(jī)和水泵啟動后運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響，運行中電機(jī)不發(fā)燙。電氣控制柜按 的要求。 消防泵供水系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運行。 消防增壓泵系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運行。手動拉鏈完整，能卷開啟與關(guān)閉簾門。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等；29 / 82 潛水泵、排污泵：能夠正常運行。 風(fēng)機(jī)管道及閥門：風(fēng)管無抖動，無異常聲音，無瀉漏。30 / 82 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng) 電梯系統(tǒng)機(jī)房部分：（1） 、機(jī)房內(nèi)的消防標(biāo)識、機(jī)站房標(biāo)識、設(shè)備運行狀態(tài)標(biāo)識完好按照 的要求，照明完好按照 的要求。供電相序改變會或錯相會改變電梯運行和開關(guān)門方向等功能的，必須采用錯相保護(hù)裝置。制動器動作靈活，各部件齊全、可靠。轎頂檢修操縱時，機(jī)房、井道及轎廂內(nèi)除急停止開關(guān)外的各按鈕操作應(yīng)無效。如果轎門（在多扇門中任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動或繼續(xù)正常運行。轎頂設(shè)有反繩輪時，其護(hù)翼和擋繩裝置功能可靠，且潤滑良好。不需專人駕駛的電梯，轎門安全觸板或光電保護(hù)裝置動作可靠。在轎廂內(nèi)按下警鈴鍵后，能及時與小區(qū)監(jiān)控中心能通話。其電氣安全開關(guān)動作可靠。 升降式立體停車系統(tǒng)的機(jī)械部份：減速箱運轉(zhuǎn)正常，油量適當(dāng)，無異常振動，無漏油現(xiàn)象。 升降式立體停車系統(tǒng)的車臺板：車臺板、保險架應(yīng)聯(lián)接牢固，不應(yīng)有嚴(yán)重銹蝕。 ：光線明亮，受控靈敏。室外紅外發(fā)射與接收器件無損壞或缺失，超出小區(qū)圍墻頂部 30 公分至 50 公分，固定牢靠，無松動現(xiàn)象。任何一部攝像機(jī)的圖像都可以進(jìn)行大屏幕顯示。數(shù)據(jù)錄入器能夠?qū)⒀哺魃系臄?shù)據(jù)輸入電腦。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng) 伸縮式電動門：移動開啟或關(guān)閉靈活，使用正常。電氣連接可靠。冷卻塔安裝牢固，電機(jī)運轉(zhuǎn)時無異常振動，進(jìn)出水通暢，冷卻裝置水流通暢。出水能夠達(dá)到設(shè)定值。每年試用前必須由電工對水處理設(shè)備進(jìn)行安全檢查一次?？?8 / 82制開關(guān)操作靈活?？諝饫鋮s通道通暢。 管道疏通機(jī)：能夠正常使用，電氣連接可靠，機(jī)頭和底盤支撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機(jī)械傳動部位潤滑良好。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報修，安排維修人員前來進(jìn)行維修。、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進(jìn)入下一個工作步驟，即向業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。在業(yè)主同意維修后將要進(jìn)行維修前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問業(yè)主對于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應(yīng)當(dāng)注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。、業(yè)主新增加的要求處理。業(yè)主如果需要收費票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在 3 天之內(nèi)送上門。、維修過程中，業(yè)主對維修方式、維修結(jié)果、維修收費價格不滿意，維修人員不得與業(yè)主進(jìn)行爭論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴電話告知業(yè)主，請業(yè)主或使用電話或到管理處進(jìn)行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進(jìn)行解釋。、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)。年檢：對有要求的項目向相應(yīng)的部門申請檢測，并得到結(jié)論?？罩梅浚好恐軕敉庋矙z 1 次。每周保潔 1 次。垃圾場：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污） 、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑。集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門每季度檢查 1 次，每年檢測 1 次。二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢 1 次，每年維保 1 次。特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1 次。對講機(jī)：使用前檢查 1 次。壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表：每年進(jìn)行 1 次計量。 根據(jù)公司對設(shè)施設(shè)備的維保要求組織建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺帳和維保計劃。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問題。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計劃須報至工程部得到審核和批準(zhǔn)。工程主管安排小區(qū)維修人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢到各個機(jī)站房時，應(yīng)填寫機(jī)站房內(nèi)相應(yīng)的表單， 《電梯巡檢表》 、 《配電房巡檢表》 、 《風(fēng)機(jī)巡檢表》 、 《二次供水泵房巡檢表》 、 《消防泵房巡檢表》 、 《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》 、 《消防監(jiān)控室巡檢表》 ，工程主管要對設(shè)施設(shè)備的巡檢維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量的抽檢和檢查。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。 由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實施編號方法，組織各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工展開工作。 若設(shè)備報廢，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報，將標(biāo)識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。c）每周必須由小區(qū)維修人員檢查和衛(wèi)生的內(nèi)容：水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房 每月必須由小區(qū)維修人員檢查的內(nèi)容a）防火卷簾門、電動門、道閘；b）特殊給排水的蓄水池、泳池、水景土建部分；c）特種設(shè)備升降式立體停車系統(tǒng)每月維保 1 次和每部電梯維保2 次，可委托外單位或公司內(nèi)部部門進(jìn)行；d）監(jiān)控室、弱電系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁65 / 82對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；e）樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1 次；f）消防水箱、蓄水池、泳池、水景g）明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、室外主排水管道；h）風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其