【正文】 二步，計(jì)算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差。參見教材P14。 　　【2006年真題】　　房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（?。　答疑編號5573010210]　　【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)投資收益水平較高，這是他的有利之一。　　■購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。 　　　　■把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的?！　　　　　　　　　答疑編號5573010209]　　【正確答案】C【答案解析】分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。參見教材P12。 　　【2007年真題】　　房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（　）。（?。　答疑編號5573010207]　　【正確答案】【答案解析】信托是間接投資。　　房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東。參見教材P11?！　　　　　　　　　　　　　　　答疑編號5573010206]　　【正確答案】D【答案解析】置業(yè)主要用于經(jīng)營，即出租或自營?！　　　　　　　　　　　答疑編號5573010205]　　【正確答案】ACDE【答案解析】參見教材P1011?！　】梢允窃隽糠康禺a(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）。參見教材P10。　　■具體種類　　土地開發(fā)投資——土地一級開發(fā)為主　　商品房建設(shè)投資——建房屋　　【2011年真題】　　房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（?。?。 　　　　■概念　　是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤的過程。　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010203]　　【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)間接投資的三種形式。參見教材P11。 　　【2008年真題】　　下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（?。＞哂惺找?、保值、增值、消費(fèi)的多重功能第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的形式與利弊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【2010年真題】　　下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（?。?　　　　■從社會(huì)的角度　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010115]　　【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，這就使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P9。　　■地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價(jià)格上漲　　■小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價(jià)　　【2009年真題】　　地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（?。┑奶匦浴⒁娊滩腜8?！　　?007年真題】買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（?。?。　　　　　　　　　　[答疑編號5573010112]　　【正確答案】C【答案解析】參見教材P8。 　　 易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)值難以判斷）　　■沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)　　■異質(zhì)性導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致　　■對房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷是困難的　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同，導(dǎo)致相同市場價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值。　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010111]　　【正確答案】B　　【答案解析】適應(yīng)性是指適時(shí)的更新改造以適應(yīng)市場的需求。參見教材P7。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010110]　　【正確答案】C【答案解析】C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一，但不是房地產(chǎn)是長期投資的原因。 　　【2011年真題】　　房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資?！　　　　　　　　　答疑編號5573010109]　　【正確答案】B　　【答案解析】自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來不劃算的時(shí)點(diǎn)了。 　?。?大特點(diǎn)）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性　　■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）　?。▋蓚€(gè)壽命）　　土地不會(huì)毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投資?！　答疑編號5573010108]　　【正確答案】 　　【答案解析】物殊物業(yè)不是指設(shè)計(jì)或功能特殊，而是其里面的經(jīng)營活動(dòng)的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。參見教材P6。　　【2008年真題】　　下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（　）。　　 特殊物業(yè)投資內(nèi)涵■種類特點(diǎn)指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)■加油站■飛機(jī)場■車站■橋梁■碼頭■公路，多屬長期投資。 　　內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間■工業(yè)廠房■倉儲(chǔ)用房■高技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房■研究與發(fā)展用房，也可開發(fā)持有出租經(jīng)營，不容易轉(zhuǎn)手交易　　內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)為商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供空間的投資■酒店■休閑度假中心■康體中心■賽馬場■高爾夫球場?！　　　　　　　　　　　答疑編號5573010106]　　【正確答案】ACDE　　【答案解析】整體銷售成為趨勢，所以B分割銷售少。參見教材P5。　　【2010年真題】　　商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。，常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。，適合長期投資。參見教材P4。（?。　答疑編號5573010104]　　【正確答案】【答案解析】不同投資主體的投資目的有顯著的差異。 　　【2011年真題】　　商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資。 　?。ㄈN分類）　　　　【重點(diǎn)難點(diǎn)不同投資主體的投資目的顯著差異】　　■政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資注重資產(chǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益　　■企業(yè)投資和個(gè)人投資更注重經(jīng)濟(jì)效益　　【2011年真題】下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（?。??！　　　　　　　　　答疑編號5573010102]　　【正確答案】B　　【答案解析】投資是為了獲取未來收益而犧牲當(dāng)期收益?！　。ㄋ奶匦裕　　鐾顿Y是一種經(jīng)濟(jì)行為　　■投資具有時(shí)間性（犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi)）　　■投資的目的是獲取收益　　■投資具有風(fēng)險(xiǎn)性　　（四作用）　　■投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力　　■投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)　　■投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高　　■投資有利于國家的社會(huì)穩(wěn)定和國際交往　　　　■經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但盈利能力強(qiáng)?！　。ㄋ姆N分類）　　　　【2010年真題】　　一般來說，與長期投資相比，短期投資（?。！　〗鹑诮嵌取顿Y是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。第一章　房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)　　【考情分析】　　■本章分值穩(wěn)定，一般在8分左右　單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2011年3題3分1題2分1題1分－5題6分2010年4題4分1題2分2題2分－7題8分2009年4題4分1題2分2題2分－7題8分2008年4題4分1題2分2題2分－7題8分　　近四年考試各章分值分析　　　　【內(nèi)容框架】　　第一節(jié)　投資與房地產(chǎn)投資　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的形式與利弊　　第三節(jié)　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)　　第四節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)與投資組合第一節(jié)　投資與房地產(chǎn)投資　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　■概念　　投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為?！　　隼斫猓ㄈ齻€(gè)角度）　　通俗角度——投資就是用錢來獲取更多的錢。　　經(jīng)濟(jì)角度——投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為?！　　　　　　　　　答疑編號5573010101]　　【正確答案】C【答案解析】一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但收益率較低。參見教材P1。　　【2006年真題】　　投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（?。⒁娊滩腜3?！　　　　　　　　　　　　　　　答疑編號5573010103]　　【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P4。無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。保障性住房的目的不是為了營利，而是社會(huì)效益。 　　內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)供人們生活居住的房地產(chǎn)■公共住房◆廉租住房（低收入家庭出租）◆經(jīng)濟(jì)適用住房（低收入家庭出售）◆限價(jià)商品住房（中等收入家庭出售◆公共租賃住房（中等收入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高檔住宅◆公寓◆別墅自用或出租，投資風(fēng)險(xiǎn)小　　內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)指能出租經(jīng)營，為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)■寫字樓■零售商業(yè)用房■出租公寓——出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)——持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢。收益水平與投資者管理者的管理能力密切相關(guān)。（?。　答疑編號5573010105]　　【正確答案】【答案解析】商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。 　　【2008年真題】　　下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（?。⒁娊滩腜5。，所以在開發(fā)階段，未來運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入?！　　　　　　　　　答疑編號5573010107]　　【正確答案】B　　【答案解析】物殊物業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府的特殊許可。 　　【典型例題】　　特殊物業(yè)是指設(shè)計(jì)比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)（?。?。參見教材P6。　　　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系　　■一般自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長（有空置的情況）　　■可以通過對建筑進(jìn)行更新改造，延長其自然壽命，從而獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命　　■房地產(chǎn)投資追求項(xiàng)目的全壽命周期利益最大化　　【2009年真題】對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（　）。參見教材P7。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（?。１绢}屬于典型的文不對題。 　　 需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性）　　■投資者通過適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位　　■如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)　　■購物中心改善環(huán)境，增加商品展示空間　　■公寓內(nèi)增加洗衣房　　【2006年真題】　　投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（?。┑闹匾?。參見教材P7?！　　?010年真題】　　同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有（?。?。 　　 變現(xiàn)性差（也稱為流動(dòng)性差）　　■由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大，市場交易分散、信息不完備等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差。　　　　　　　　　　[答疑編號5573010113]　　【正確答案】C　　【答案解析】弱流動(dòng)性就是指不容易轉(zhuǎn)手或變現(xiàn)。 　　 易受政策影響　　■房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響　　 依賴專業(yè)管理　　■開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)　　 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（外部性影響）　　■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。　　　　　　　　　　[答疑編號5573010114]　　【正確答案】D　　【答案解析】房地產(chǎn)不僅受自身情況的影響，還受周邊情況和其它因素的影響，或者會(huì)影響別人。 　　【2011年真題】　　關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是（?。?。參見教材P8。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)GDP　　■從投資者的角度　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010201]　　【正確答案】B【答案解析】參見教材P10?！　　　　　　　　　答疑編號5573010202]　　【正確答案】A【答案解析】間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場，不直接參與開發(fā)經(jīng)營。 　　【2005年真題】　　房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（?。?。參見教材P11?！　　鲂再|(zhì)　　屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場上的增量供給。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010204]　　【正確答案】A【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，屬于中短期投資，形成了市場上的增