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經(jīng)營與管理講義-展示頁

2025-04-25 08:41本頁面
  

【正文】 二步,計算出兩物業(yè)的標準差。參見教材P14。   【2006年真題】  房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。(?。 答疑編號5573010210]  【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)投資收益水平較高,這是他的有利之一?!  鲑徺I抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。     ■把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達到籌措資金,分散風險的目的?!         答疑編號5573010209]  【正確答案】C【答案解析】分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。參見教材P12。   【2007年真題】  房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的(?。?。( )  [答疑編號5573010207]  【正確答案】【答案解析】信托是間接投資。  房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東。參見教材P11?!               答疑編號5573010206]  【正確答案】D【答案解析】置業(yè)主要用于經(jīng)營,即出租或自營?!           答疑編號5573010205]  【正確答案】ACDE【答案解析】參見教材P1011?! 】梢允窃隽糠康禺a(chǎn)(新房),也可以是存量房地產(chǎn)(舊房)。參見教材P10?!  鼍唧w種類  土地開發(fā)投資——土地一級開發(fā)為主  商品房建設(shè)投資——建房屋  【2011年真題】  房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的( )。     ■概念  是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地進行規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程,建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其進行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資,獲得開發(fā)利潤的過程?!           答疑編號5573010203]  【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)間接投資的三種形式。參見教材P11。   【2008年真題】  下列投資行為中,屬于房地產(chǎn)間接投資的是( )。具有收益、保值、增值、消費的多重功能第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊                      【2010年真題】  下列房地產(chǎn)投資方式中,屬于直接投資形式的是(?。?    ■從社會的角度              [答疑編號5573010115]  【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)的異質(zhì)性,導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致,這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值和投資價值的判斷帶來了許多困難,這就使投資者面臨著資本價值風險。參見教材P9?!  龅罔F的建設(shè)引起周邊樓盤價格上漲  ■小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價  【2009年真題】  地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高,這說明房地產(chǎn)投資具有(?。┑奶匦浴⒁娊滩腜8?!  ?007年真題】買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易,這個過程反映了房地產(chǎn)的(?。??!         答疑編號5573010112]  【正確答案】C【答案解析】參見教材P8。    易產(chǎn)生資本價值風險(價值難以判斷)  ■沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)  ■異質(zhì)性導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)的價值不可能一致  ■對房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷是困難的  【重點難點】由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗的不同,導(dǎo)致相同市場價值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價值。              [答疑編號5573010111]  【正確答案】B  【答案解析】適應(yīng)性是指適時的更新改造以適應(yīng)市場的需求。參見教材P7?!                     答疑編號5573010110]  【正確答案】C【答案解析】C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一,但不是房地產(chǎn)是長期投資的原因。   【2011年真題】  房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資?!         答疑編號5573010109]  【正確答案】B  【答案解析】自然壽命是指直到不能用了,而經(jīng)濟壽命截止到用起來不劃算的時點了。  ?。?大特點)                    ■房地產(chǎn)的不可移動性,決定了其區(qū)位的重要性  ■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位(決定其收益水平和升值潛力) ?。▋蓚€壽命)  土地不會毀損,建筑物具有耐久性,所以適合作為長期投資。  [答疑編號5573010108]  【正確答案】   【答案解析】物殊物業(yè)不是指設(shè)計或功能特殊,而是其里面的經(jīng)營活動的性質(zhì)特殊,必須得到政府的許可。參見教材P6。  【2008年真題】  下列物業(yè)中,屬于特殊物業(yè)的是(?。! ?特殊物業(yè)投資內(nèi)涵■種類特點指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)■加油站■飛機場■車站■橋梁■碼頭■公路,多屬長期投資。   內(nèi)涵主要類型特點為人類生產(chǎn)活動提供空間■工業(yè)廠房■倉儲用房■高技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房■研究與發(fā)展用房,也可開發(fā)持有出租經(jīng)營,不容易轉(zhuǎn)手交易  內(nèi)涵主要類型特點為商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的投資■酒店■休閑度假中心■康體中心■賽馬場■高爾夫球場?!           答疑編號5573010106]  【正確答案】ACDE  【答案解析】整體銷售成為趨勢,所以B分割銷售少。參見教材P5?!  ?010年真題】  商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段,與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。,常在機構(gòu)投資者之間進行。,適合長期投資。參見教材P4。(?。 答疑編號5573010104]  【正確答案】【答案解析】不同投資主體的投資目的有顯著的差異。   【2011年真題】  商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資。  ?。ㄈN分類)    【重點難點不同投資主體的投資目的顯著差異】  ■政府投資和非盈利機構(gòu)投資注重資產(chǎn)的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益  ■企業(yè)投資和個人投資更注重經(jīng)濟效益  【2011年真題】下列房地產(chǎn)投資形式中,屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有(?。??!         答疑編號5573010102]  【正確答案】B  【答案解析】投資是為了獲取未來收益而犧牲當期收益?! 。ㄋ奶匦裕  鐾顿Y是一種經(jīng)濟行為  ■投資具有時間性(犧牲即期消費獲得將來消費)  ■投資的目的是獲取收益  ■投資具有風險性 ?。ㄋ淖饔茫  鐾顿Y是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力  ■投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)  ■投資可以促進人民生活水平的提高  ■投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往    ■經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?,直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。長期投資回收期長,短期變現(xiàn)能力較差,風險較高,但盈利能力強。 ?。ㄋ姆N分類)    【2010年真題】  一般來說,與長期投資相比,短期投資( )。  金融角度——投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價格賣出的行為。第一章 房地產(chǎn)投資與投資風險  【考情分析】  ■本章分值穩(wěn)定,一般在8分左右 單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2011年3題3分1題2分1題1分-5題6分2010年4題4分1題2分2題2分-7題8分2009年4題4分1題2分2題2分-7題8分2008年4題4分1題2分2題2分-7題8分  近四年考試各章分值分析    【內(nèi)容框架】  第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險  第四節(jié) 風險與投資組合第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資                     ■概念  投資是指經(jīng)濟主體(個人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?,?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為?!  隼斫猓ㄈ齻€角度)  通俗角度——投資就是用錢來獲取更多的錢?! 〗?jīng)濟角度——投資是利用資源或通過購買資本貨物,以增加未來產(chǎn)出或財富的行為?!         答疑編號5573010101]  【正確答案】C【答案解析】一般來說,短期投資資金周轉(zhuǎn)快,流動性好,風險相對較小,但收益率較低。參見教材P1?!  ?006年真題】  投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是(?。?。參見教材P3?!               答疑編號5573010103]  【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P4。無論何種類型的房地產(chǎn)投資,其目的都是為了營利。保障性住房的目的不是為了營利,而是社會效益。   內(nèi)涵主要類型特點供人們生活居住的房地產(chǎn)■公共住房◆廉租住房(低收入家庭出租)◆經(jīng)濟適用住房(低收入家庭出售)◆限價商品住房(中等收入家庭出售◆公共租賃住房(中等收入家庭出租)■商品住房◆普通住宅◆高檔住宅◆公寓◆別墅自用或出租,投資風險小  內(nèi)涵主要類型特點指能出租經(jīng)營,為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)■寫字樓■零售商業(yè)用房■出租公寓——出售的模式越來越缺乏生命力,而開發(fā)——持有或整體出售給機構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢。收益水平與投資者管理者的管理能力密切相關(guān)。(?。 答疑編號5573010105]  【正確答案】【答案解析】商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值,且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。   【2008年真題】  下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中,正確的有(?。?。參見教材P5。,所以在開發(fā)階段,未來運營管理的團隊就會介入?!         答疑編號5573010107]  【正確答案】B  【答案解析】物殊物業(yè)的經(jīng)營活動需要得到政府的特殊許可。   【典型例題】  特殊物業(yè)是指設(shè)計比較特殊,具有特殊使用功能的物業(yè)(?。?。參見教材P6。    【重點難點】自然壽命與經(jīng)濟壽命的關(guān)系  ■一般自然壽命要比經(jīng)濟壽命長(有空置的情況)  ■可以通過對建筑進行更新改造,延長其自然壽命,從而獲得幾個經(jīng)濟壽命  ■房地產(chǎn)投資追求項目的全壽命周期利益最大化  【2009年真題】對于收益性房地產(chǎn)來說,從建筑物竣工之日算起,在正常市場和正常運營狀態(tài)下,凈收益大于零的持續(xù)時間稱為(?。⒁娊滩腜7。關(guān)于其原因分析,錯誤的是(?。?。本題屬于典型的文不對題。    需要適時的更新改造投資(適應(yīng)性)  ■投資者通過適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,或更新改造,使之適合市場的需求,才能在競爭中處于有利的地位  ■如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)  ■購物中心改善環(huán)境,增加商品展示空間  ■公寓內(nèi)增加洗衣房  【2006年真題】  投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(例如,在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等),體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資( )的重視。參見教材P7?!  ?010年真題】  同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同,主要是因為房地產(chǎn)市場具有( )。    變現(xiàn)性差(也稱為流動性差)  ■由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價值量大,市場交易分散、信息不完備等原因,導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差。          [答疑編號5573010113]  【正確答案】C  【答案解析】弱流動性就是指不容易轉(zhuǎn)手或變現(xiàn)。    易受政策影響  ■房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響   依賴專業(yè)管理  ■開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)   存在效益外溢和轉(zhuǎn)移(外部性影響)  ■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響?!         答疑編號5573010114]  【正確答案】D  【答案解析】房地產(chǎn)不僅受自身情況的影響,還受周邊情況和其它因素的影響,或者會影響別人。   【2011年真題】  關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法,錯誤的是( )。參見教材P8。拉動經(jīng)濟GDP  ■從投資者的角度            [答疑編號5573010201]  【正確答案】B【答案解析】參見教材P10。          [答疑編號5573010202]  【正確答案】A【答案解析】間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場,不直接參與開發(fā)經(jīng)營。   【2005年真題】  房地產(chǎn)間接投資的形式主要有(?。⒁娊滩腜11?!  鲂再|(zhì)  屬于中短期投資,形成房地產(chǎn)市場上的增量供給?!                               答疑編號5573010204]  【正確答案】A【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資,屬于中短期投資,形成了市場上的增
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