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經營與管理講義-閱讀頁

2025-05-01 08:41本頁面
  

【正文】 期內房屋建筑按照設計要求已全部完工,達到入住和使用條件,經驗收鑒定合格,可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和  【指標二】滅失量  指房屋存量在報告期期末由于各種原因滅失掉的部分  【指標三】存量  指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量  報告期存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量  【指標四】空置量  指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的面積,包括以前年度竣工和報告期竣工的面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的面積  【指標五】空置率  指報告期末空置房屋占同期房屋存量的比例  空置率=空置房屋面積/同期房屋存量面積  【指標六】可供租售量  可供租售量=上期可供租售數量-上期吸納量+報告期新竣工量  一般空置量大于該時點的可供租售量  【2008年真題】  2007年末,某市住房總量為5000萬㎡,其中經濟適用住房400萬㎡,商品住房3750萬㎡,同期住房空置量為750萬㎡,其中經濟適用住房空置量為50萬㎡,商品住房空置時為450萬㎡,則該市2007年末的商品住房空置率是(?。?。參見教材P39。該城市2010年商品住房新開工面積是(?。┤f平方米。1000-300-200=500(萬平方米)?!  ?010年真題】  關于房屋施工面積的說法,正確的是(?。?。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積。參見教材P39。(?。 答疑編號5573020205]  【正確答案】  【答案解析】我國統(tǒng)計中以簽訂合同為準,包括現房和期房兩個部分,不考慮是否竣工,是否交付使用?!  局笜巳课{量  吸納量=銷售量+出租量  【指標四】吸納率  吸納率=吸納量/可供租售量  【2009年真題】  2008年,某市可供租售房屋面積3000萬平方米,其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米,可供出租的住宅面積為450萬平方米;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米,其中銷售的住宅面積為1680萬平方米,出租住宅面積為320萬平方米。  %    %  %    %  [答疑編號5573020206]  【正確答案】B  【答案解析】2008年住宅市場吸納率=2008年住宅吸納量/2008年住宅可供租售量=(2008年住宅銷售量+2008年住宅出租量)/(2008年可供銷售的住宅+2008年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=%。  【指標五】吸納周期  指按報告期內的吸納速度計算,同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間  吸納周期=1/吸納率  【指標六】預售面積  指報告期內已正式簽訂商品房預售合同的房屋建筑面積  【2010年真題】  關于房地產市場吸納周期的說法,錯誤的是( )。在新建商品房銷售市場,吸納周期又稱為銷售周期。  【2009年真題】  某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是(?。?。按年計算?!  ?008年真題】  吸納周期在數值上等于吸納量的倒數。參見教材P42?!                 答疑編號5573020210]  【正確答案】C  【答案解析】參見教材P42?! . 房地產平均價格               B. 房地產中位數價格  C. 房地產價格指數               D. 房地產同質價格  [答疑編號5573020211]  【正確答案】C  【答案解析】價格指數的定義?!  ?007年真題】  在下列房地產市場指標中,屬于市場交易指標的有(?。?。參見教材P3842。( )  [答疑編號5573020213]  【正確答案】  【答案解析】量價彈性是指過去6個月房地產交易量變化率/過去6個月房地產價格變化率。  【指標九】住房市場指數  反映開發(fā)商對未來市場預期的指標  根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月銷售量、對潛在購買者數量預期的調查結果構造  【指標十】消費者信心指數  消費者近期的購房意愿  根據對消費者未來6個月內是否計劃買房的調查結果構造   第三節(jié) 房地產市場的特性與功能      1. 房地產市場的特性(6特性)   市場供給的壟斷性   市場需求的廣泛性和多樣性   市場交易的復雜性   市場價格與位置密切相關   存在廣泛的經濟外部性   市場信息不對稱性   市場供給的壟斷性  開發(fā)商品的供給在短期內難以有較大的增減,供給在短期內缺乏彈性  由于房地產位置、環(huán)境、數量、檔次的差異,市場供給具有異質性  由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性,導致房地產供給難以形成統(tǒng)一的競爭市場上,最終形成部分或地域性的壟斷  【2010年真題】  土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性,使房地產供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。參見教材P43。          [答疑編號5573020215]  【正確答案】A  【答案解析】供給的壟斷與需求無直接關系。參見教材P43?!           答疑編號5573020216]  【正確答案】BCE  【答案解析】房地產六大特性中的3個?! ?. 房地產市場的功能(五方面)  配置存量房地產資源和利益  顯示房地產市場需求變化(價格與需求成反比)  指導供給以適應需求變化(價格與供給成正比)  指導政府制定科學的土地供給計劃  引導需求適應供給條件的變化  【記憶要訣】  配置資源,反應需求,指導供給,指導管理,引導需求  【重點難點】引起需求增加或減少的原因  未來預期收益變化  政府稅收政策的影響  收入水平變化或消費品味變化  原用于其他方面資金的介入  土地供給的變化  【重點難點】供給如何適應需求(兩種方法)  新建或改變用途  可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化  如房價高了,對租房的需求就大了  如寫字樓價格上漲,則有些公寓就作為辦公用房進行出租,租金上漲  【2005年真題】  如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲,那么該類型物業(yè)的出租需求就會( )。參見教材P46?!   》康禺a為家庭和企業(yè)提供生活和生產的空間      資產市場  房地產被當作一種資產被家庭和企業(yè)持有和交易,其目的是獲取投資收益?!   。▋申P系)  【關系一】空間市場的供求關系,決定其在資產市場中的需求    【關系二】資產市場決定空間市場的供給(擁有房屋資產的人可以提供自用市場的供給)  【記憶要點】  A是空間市場,B是資產市場  A決定B的需求,B決定A的供給  【2007年真題】  房地產空間市場上的需求者就是房地產資產市場上的供給者?!  镜湫屠}】  房地產空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平。參見教材P48。  實質  這種均衡狀況事實上不存在;  但市場總是在向均衡回復,圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動?!   ≡谑袌龉┣笃胶獾那疤嵯?,房地產市場會正常運作;  在此期間,投入房地產市場的資金和利潤預期保持不變,投資者具有自我調節(jié)投資量的能力;  房地產市場呈現出一種自我修正的模式,每一個運行周期中,均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇、再次擴張(六步曲)的過程;  產生新的使用空間需求-促使新建筑產生-刺激經濟增長(擴張)-經濟過熱導致供給大于需求(出現空置)-宏觀調控-因需求減少導致建筑減少-回復到空間市場供需均衡狀況-經濟擴張導致對新建筑需求增加,即產生新的使用空間需求?! 々~﹡  供需平衡點  從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(合理空置率或結構空置率),就是房地產市場自然周期中的平衡點?!         答疑編號5573020303]  【正確答案】B  【答案解析】該轉折點為C點,C點的空置率最小,正好是由下降到上升的一個拐點。  【2008年真題】  在房地產自然周期的下降階段,物業(yè)租金的增長率是下滑的。參見教材P5051?!           答疑編號5573020305]  【正確答案】C  【答案解析】參見總結表。如果是第四階段,它的趨勢是快要達到最高空置率?!  ?007年真題】下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中,正確的有(?。?。參見教材P5051?!         答疑編號5573020307]  【正確答案】D  【答案解析】空置率超過長期平均空置率的是第一四階段,是橫線下面的兩階段。一階段租金增長率下降,四階段租金下降。  【2005年真題】  在房地產周期循環(huán)周期過程中,空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產市場自然周期中的(?。W⒁馑脚c方向是不同的?!  ?005年真題】根據房地產市場自然周期的理論,商品房租金增長率上升是處于自然周期的(?。DE租金增長率在下降,到E時已為負?! 。ㄊ苜Y本流動的影響)可理解為開發(fā)商愿不愿意出資興建項目  第一階段,很少有資本向存量房地產投資,沒有資本投入新項目;  第二階段,投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高,資本開始流入市場?!  ?011年真題】  從房地產市場的投資周期來看,房地產市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產市場自然周期的(?。?。參見教材P52?! 答疑編號5573020311]  【正確答案】  【答案解析】第一階段,很少有資本向存量房地產投資,沒有資本投入新項目,主要是進行過剩供給的吸納。    投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化(先市場好,再會有投資)  在第三階段和第四階段超前于市場自然周期(預期市場不好,先不投資)  【2008年真題】  下列關于房地產市場自然周期與投資周期關系的表述中,正確的是(?。?。參見教材P52。(?。 答疑編號5573020402]  【正確答案】  【答案解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化,但在三四階段發(fā)前于市場自然周期。              概念  是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離,脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài);  是一種價格現象,是房地產行業(yè)內外因素,特別是投機性因素作用的結果?!         答疑編號5573020403]  【正確答案】D  【答案解析】土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎,投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因,金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑?!   「拍睢 ∵^度開發(fā)也稱過熱,是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時,所出現的空置率上升,物業(yè)價格和租金下降的情況  誘因  開發(fā)商對市場預測的偏差  開發(fā)商之間的博弈和非理性行為  開發(fā)商資金的易得性        泡沫產生,就必然會引起過度開發(fā),但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā);  如果在房地產周期循環(huán)的上升階段,投機性行為沒有得到有效抑制,則很容易迅速發(fā)展引起泡沫,同時會伴隨過度開發(fā)等現象?!         答疑編號5573020404]  【正確答案】D  【答案解析】D金融機構過度放貸是泡沫產生的直接助燃劑?! ?第五節(jié) 房地產市場的政府干預                    (八種原因)  壟斷——要求政府制度反壟斷政策,改善市場效率,平抑壟斷價格  外部性——需要政府通過稅收、補貼、外部性收益成本內部化等措施來提高市場效率  信息不對稱——要求政府建立并實施有效的信息公開制度,提高市場的透明度  市場不完全  公共品  失業(yè)  通貨膨脹及失衡  再分配和優(yōu)效品    住房兼具商品和公共品的雙重屬性?! ∫苑▏?、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施,鼓勵非贏利機構的建房方式?!  ?010年真題】  國際上通常采取的住房保障方式有(?。?。參見教材P56?! ∏皟烧邽閿U張過程,后兩者為收縮過程?! 〔ü龋◤氖湛s轉為擴張):政府采用擴張性的貨幣政策和財政政策抵制經濟衰退?!   】偭糠蔷狻 ”憩F為潛在總需求大于有效需求,實際供給大于有效供給,即超額需求與超額供給同時并存,或稱短缺與過剩同時并存?!   ⊥恋毓撸ㄖ饕峭恋毓媱潱?;  金融政策;  住房政策;  城市規(guī)劃;  地價政策;  稅收政策;  租金控制?!           答疑編號5573020406]  【正確答案】BCD  【答案解析】B金融政策,C住房政策,D稅收政策。參見教材P5960??荚嚹攴輪雾椷x擇題多項選擇題判斷題計算題合計2011年4題4分1題2分2題2分-7題8分2010年3題3分1題2分1題1分-5題6分2009年3題3分2題4分1題1分-6題8分2008年1題1分2題4分1題1分-4題6分  近四年考試各章分值分析    【內容框架】  第一節(jié) 房地產開發(fā)程序概述  第二節(jié) 投資機會選擇與決策  第三節(jié) 前期工作  第四
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