【正文】 量供給。 　　 　　■概念　　向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資?！　　瞿康模ㄈ齻€）：　　自用　　經(jīng)營出租獲得經(jīng)常性收入　　還可以獲得轉(zhuǎn)售收益　　【2010年真題】　　相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（?。?　　【2007年真題】　　當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（?。r，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。如出售或轉(zhuǎn)讓，就不是長期置業(yè)投資了。 　　【重點難點】機構(gòu)投資者的置業(yè)投資選擇機構(gòu)投資者類型置業(yè)投資對象投資特點缺乏投資經(jīng)驗又具有低風險偏好的投資者購買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)■購買價格高■收益水平低■風險小具備投資管理經(jīng)驗的投資者購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)■初始價值和初始收益水平低■增值潛力大■轉(zhuǎn)售收益大　　　　股票－所有權(quán)關(guān)系　　債券－債權(quán)債務(wù)關(guān)系　　　　投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機構(gòu)將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關(guān)系。　　【重點難點】REITS的優(yōu)勢與類型優(yōu)勢內(nèi)涵收益相對穩(wěn)定■收益主要來源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入■一般高于股票收益流動性好■可以在證券交易所交易　　【重點難點】REITS的類型（三大類）　　權(quán)益型基金　　抵押型基金　　混合型基金　　【2009年真題】　　房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。參見教材P12。　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010208]　　【正確答案】C【答案解析】用基金籌集起來的錢用來置業(yè)投資，長期持有，出租經(jīng)營，獲得長期穩(wěn)定回報，作為對投資人的回報。 　　【2006年真題】　　下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達中，不正確的是（?。⒁娊滩腜12?！　　鲢y行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司，該公司再將債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券出售給投資者。　?。ㄋ睦　　鱿鄬^高的收益水平（高于儲蓄、股票、債券）　　■易于獲得金融機構(gòu)的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物）　　■能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價格增漲率超過年通貨膨脹率）　　■提高投資者的資信等級（擁有房地產(chǎn)是實力的最好證明）　　【2008年真題】　　房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。參見教材P13。（?。　答疑編號5573010211]　　【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)年價格增漲率超過年通貨膨脹率，可以抵消通貨膨脹的影響。 　　　　■投資數(shù)額巨大　　■投資回收期較長　　■需要專門的知識和經(jīng)驗第三節(jié)　房地產(chǎn)投資的風險　　　　　　　　　　　　風險是未來獲得預期收益可能性的大小　　　　【解題思與方法】如何比較風險的大小　　第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值?！　〉谌?，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風險小?！　　?009年真題】　　甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（　）。 　　【重點難點】兩種決策　　■風險決策（情況不確定，但發(fā)生的概率確定）　　一般使用決策樹法或決策表法　　■不確定性的決策方法（情況及發(fā)生的概率均不確定）　　大中取大法－樂觀看法　?。ā。　答疑編號5573010302]　　【正確答案】【答案解析】是不可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的風險。 　?。ㄙ徺I力風險，CPI，錢毛了）　　■通貨膨脹風險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險　　■其實質(zhì)是通貨膨脹導致未來收益的價值下降　　33年前四川有個湯老太，到銀行存了400元錢。夠買不足一平米房、420斤面粉、69斤豬肉、20盒中華煙或1瓶茅臺酒?！　　龇康禺a(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大的多。（　）　　[答疑編號5573010303]　　【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。 　　　　■房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險　　■房地產(chǎn)市場周期波動分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段　　■美國房地產(chǎn)市場周期為18－20年　　■香港房地產(chǎn)市場周期為7－8年　　■日本房地產(chǎn)市場周期為7年　?。ㄌ鴺莾r的損失）　　■指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險　　 利率風險　　■利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響（三方面）：　　　　　　　　■固定利率貸款　　　　【2009年真題】下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有（?。⒁娊滩?7－21。　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573010305]　　【正確答案】ACD【答案解析】參見教材P18。　　　　　　　　　　[答疑編號5573010306]　　【正確答案】B【答案解析】八大系統(tǒng)風險。 　　　　　　　　■指火災(zāi)、風災(zāi)等其它偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失　　■可以通過保險將風險部分轉(zhuǎn)移給保險公司　　■可以通過租約將部分風險轉(zhuǎn)移給承租人　?。?類）　?。ㄊ杖氲土耍　。ㄙM用高了）　?。ㄕ郜F(xiàn)率或報酬率變化）　?。C會成本）　?。〞r機與時間）　?。ǔ钟袝r間）　?。ㄊ杖氲土耍　　鲰椖康膶嶋H收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險　　（費用高了）　　■物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險　?。ㄕ郜F(xiàn)率或報酬率變化）　　■即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化V＝A/Y　　【重點難點】注意利息風險和資本價值風險　　■利息是收益率的重要決定因素，但不是唯一　　■利息風險是系統(tǒng)風險，資本價值風險是個別風險　?。C會成本）　　■也稱比較風險，投資該項目而失去了其他投資機會，失去了相應(yīng)的收益的風險　?。〞r機與時間）　　■房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險?！　　?005年真題】　　房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。參見教材P21?！　　　　　　　　　答疑編號5573010308]　　【正確答案】B【答案解析】六類個別風險與八類系統(tǒng)風險。 　?。▋煞矫嬗绊懀　　鐾顿Y者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風險的大小，確定相應(yīng)的目標投資收益水平（類型不同，收益標準不同）　投資者特點投資目的投資對象收益型承受低風險低收益水平的長期投資者獲得穩(wěn)定租金收益進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)收益加增值型能承受中等風險和收益水平物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)機會型承受較大投資風險，期望獲得高收益　　　　■投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風險第四節(jié)　風險與投資組合　　　　　　　　通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險仍然存在?！　　　　　　　　　答疑編號5573010309]　　【正確答案】D【答案解析】通過投資組合理論，可以將個別因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風險因素仍然存在。 　　【2010年真題】　　投資組合理論認為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。 　　【2008年真題】　　投資組合理論認為，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以（　）。參見教材P23。（?。　答疑編號5573010312]　　【正確答案】【答案解析】當資產(chǎn)的預期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)＝1，不是變化幅度相同時。 　　【2006年真題】　　%，%，投資市場的平均收益率為12%，則房地產(chǎn)投資的預期收益率為（　）。參見教材P25。 　　　　　　 　　　　[答疑編號5573010314]　　【正確答案】B【答案解析】公式的變換?！　≠Y產(chǎn)預期收益率＝無風險資產(chǎn)收益率＋市場風險系數(shù)　　　　　　 （市場整體平均收益率－無風險資產(chǎn)收益率）　　　　　　　　　　 資產(chǎn)預期收益率－無風險資產(chǎn)收益率　　市場風險系數(shù)＝————————————————————　　　　　　　　　　 市場整體平均收益率－無風險資產(chǎn)收益率　　　　　　　　＝ 　　 　　一個投資的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率之差　　折現(xiàn)率＝資金的機會成本＋適當?shù)娘L險調(diào)整值＝無風險投資收益率＋市場風險系數(shù)（市場的平均收益率－無風險投資收益率）　　【2009年真題】　　如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（?。！　≌郜F(xiàn)率＝無風險投資收益率＋市場風險系數(shù)（市場的平均收益率－無風險投資收益率）＝9%＋（15%－9%）＝% 　　【典型例題】　　如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為（?。?　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573020101]　　【正確答案】C　　【答案解析】土地政策影響供給的規(guī)模和結(jié)構(gòu)?！　　?006年真題】　　下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（?。?。參見教材P30?！　‘斍巴恋厥褂谜叩挠绊懼饕窃谕恋卣魇蘸屯恋亻_發(fā)過程中（釘子戶）?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　答疑編號5573020103]　　【正確答案】B　　【答案解析】房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭市場特征。參見教材P36?！　　　　　　　　　　　答疑編號5573020104]　　【正確答案】BDE　　【答案解析】請記清六結(jié)構(gòu)的名稱。參見教材P36。　　　　 　　　　　　　　[答疑編號5573020105]　　【正確答案】BCDE　　【答案解析】請記清六結(jié)構(gòu)的名稱。參見教材P36。　　　　　　　　　　[答疑編號5573020106]　　【正確答案】C　　【答案解析】供給檔次與需求之間處于錯位狀態(tài)，這屬于供求結(jié)構(gòu)失衡?！　。ㄎ宸N分類）　　　　　　　　　　　?。▍^(qū)域性市場）　　按城市劃分　　按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分　　按省或自治區(qū)劃分　　按大片區(qū)進行劃分　　　　居住物業(yè)市場　　商業(yè)特業(yè)市場　　工業(yè)物業(yè)市場　　特殊物業(yè)市場　　土地市場　　不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此可以按照房地產(chǎn)的用途、將其分解為若干子市場?！　　　　　　　　　　　答疑編號5573020107]　　【正確答案】ABCE　　【答案解析】由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此可以按照房地產(chǎn)的用途、將其分解為若干子市場?！　　　　　?按交易形式細分　　　　【重點難點】新建和存量房地產(chǎn)交易子市場的組成的區(qū)別　　　　【2007年真題】　　房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（?。┳邮袌觥⒁娊滩腜38?！　　　　　　　　　　　答疑編號5573020109]　　【正確答案】ABD　　【答案解析】某市是按地域細分，別墅是按用途細分，銷售是按交易形式細分?！　　?006年真題】　　在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場，”這種劃分所采用的市場細分標準有（?。??！　?. 房地產(chǎn)市場指標（四大類40小項） 供給指標　　（10項） 需求指標　?。?1項） 市場交易指標（9項） 市場監(jiān)測與預警指標（10項）　　■ 新竣工量　　■ 滅失量　　■ 存量　　■ 空置量　　■ 空置率　　■ 可供租售量　　■ 房屋施工面積　　■ 房屋新開工面積　　■ 平均建設(shè)周期　　■ 竣工房屋價值　　■ 國內(nèi)生產(chǎn)總值　　■ 人口數(shù)量　　■ 城市家庭人口規(guī)模　　■ 就業(yè)人員數(shù)量　　■ 就業(yè)分布　　■ 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率　　■ 城市家庭可支配收入　　■ 城市家庭總支出　　■ 房屋空間使用數(shù)量　　■ 商品零售價格指數(shù)　　■ 城市居民消費價格指數(shù)　　■ 銷售量　　■ 出租量　　■ 吸納量　　■ 吸納率　　■ 吸納周期　　■ 預售面積　　■ 房地產(chǎn)價格　　■ 房地產(chǎn)租金　　■ 房地產(chǎn)價格指數(shù)　　■ 土地轉(zhuǎn)化率　　■ 開發(fā)強度系數(shù)　　■ 開發(fā)投資杠桿率　　■ 住房可支付性指數(shù)　　■ 住房價格合理性指數(shù)　　■ 房價租金比　　■ 量價彈性　　■ 個人住房抵押貸款還款收入比　　■ 住房市場指數(shù)　　■ 消費者信心指數(shù)　　【出題方式】　　區(qū)分具體指標屬于哪一大類　　重要指標的含義　　重要指標的計算　　【2011年真題】　　下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（?。?。　　 房地產(chǎn)供給指標　　【指標一】新竣工量（竣工面積）　　指報告