【正文】 好的“孩子”。因為地價高了，如果售價也高，需求就會得到抑制。土地的供應(yīng)制度發(fā)生變化以后，會引起一系列市場均衡的變化，但是目前政府可能還比較多關(guān)注土地方面，而對市場方面的措施有一些矛盾之處，這是一個擔(dān)憂。我們做了全國的調(diào)查，相當(dāng)多競投的土地跟政府吃倒賬，買的時候特別貴，當(dāng)時成了新聞，最后產(chǎn)品又不能這么貴，怎么辦，跟政府賴賬，讓政府提高容積率，讓銀行給支持，政府規(guī)劃再減少綠地，等于私下做補償?shù)墓ぷ?，市場最終是我們的老師，拍賣師只是我們的助教，拍賣師不能決定市場，這也是一個擔(dān)憂的問題。我認為第一解決的還不是說政府想從中獲取多少收益，第一問題是解決一個公平、透明的問題。 從需求角度來看，客戶過去選房子，進到屋里還得關(guān)心院里，看了院子還要開窗戶看周邊怎樣，空氣怎樣，這不是一個開發(fā)商供求關(guān)系能決定的，自然要站在城市的角度，從運營、開發(fā)的角度看待房地產(chǎn)，要考慮項目和區(qū)域的關(guān)系。從中國房地產(chǎn)市場去看，還是比較公開、公平。我們公司拿到的地基本上從拍賣和招標市場上來，比其它地價可能會高一點，但是做起來還是較好。另外對銷售方面也有一定的促進，大家買房一看是通過拍賣招標來的， 手續(xù)全部都是完善的，很放心。土地使用權(quán)出讓采用拍賣招標，是整個房地產(chǎn)界前進的方向，這樣對整個土地的控制，對開發(fā)商的公平競爭，對市場的規(guī)范能起到一定的作用。結(jié)果，財政包袱越背越重，城市環(huán)境建設(shè)欠賬太多。 但在城市經(jīng)營中，我們要明確所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧? 領(lǐng)舞的“城市運營商” 政府固然是城市經(jīng)營的主體，但不能既當(dāng)運動員，又當(dāng)裁判員，應(yīng)借助市場的力量來開發(fā)和運營城市。他在吃透政府宏觀意圖的前提下，充分運用市場化的機制和手段，通過開發(fā)成片大面積的土地來帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，既以經(jīng)濟利益為導(dǎo)向，又注意兼顧長遠的社會效益。 對此，張寶全很有同感。我們以前是在混亂狀態(tài)，現(xiàn)在只能說剛剛開始建立中國房地產(chǎn)開發(fā)的模式，初步形成， 初步建立這種體制。我們要充分地提高城市的土地經(jīng)營價值，提高城市的經(jīng)濟競爭力。對一些比較落后的地方只要不違反政策，應(yīng)該以優(yōu)惠的土地政策，把經(jīng)濟帶動起來，增加財政收入。 第二課 關(guān)于經(jīng)營城市的幾個本源問題 劉 蘄岡 誰來經(jīng)營城市 開展經(jīng)營城市工作，首先遇到的問題就是誰來經(jīng)營城市。 政府是經(jīng)營城市的主導(dǎo)力量，它是城市發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者，城市建設(shè)的組織實施者，城市國有資產(chǎn)所有權(quán)的代表者，城市基礎(chǔ)設(shè)施和沉淀資產(chǎn)的主要投資者。企業(yè)（包括中介組織）是經(jīng)營城市的中堅力量。市民是經(jīng)營城市的決定力量?？梢哉f，凡是城市所擁有的可以資本化、資產(chǎn)化的資源，不管是物質(zhì)的還是精神的，有形的還是無形的，只要它有利于籌集城市發(fā)展資本，有利于增加城市吸引力和競爭力，有利于城市可持續(xù)性發(fā)展都是經(jīng)營城市的范疇。 在眾多的資源中，目前重點應(yīng)把握九個經(jīng)營，即經(jīng)營理念、經(jīng)營企業(yè)、經(jīng)營土地、經(jīng)營房產(chǎn)、經(jīng)營城市公共設(shè)施、經(jīng)營無形資產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營文化、經(jīng)營人才。 用什么樣的機制來經(jīng)營城市 經(jīng)營城市機制按其作用，可分為自身的經(jīng)濟運行機制和實施操作的行政運 作機制。 經(jīng)營城市經(jīng)濟運行機制說到底就是市場機制，是市場的供求機制、競爭機制、價格機制、法制機制的綜合運用。 經(jīng)營城市行政運作機制，重點是要建立利益驅(qū)動機制和工作運行機制。建立工作運行機制，是為了保證經(jīng)營城市有序推進。我們應(yīng)把城市所有可以經(jīng)營的資產(chǎn)都看做是商品，是可以流動和增值，并能帶來效益的資本，是一種可以從實物形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值形態(tài)的資本。經(jīng)營城市活動的實質(zhì)是剝離資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)，將資產(chǎn)的所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)看做是可以帶來價值和剩余價值的資本，進行營運。經(jīng)營城市的一切活動都要通過市場進行，用市場效率機制配置資源。經(jīng)營城市不能政府去直接運作，而 應(yīng)由經(jīng)濟實體去運作。通過經(jīng)營城市，使政府的投入有回報能增值，創(chuàng)造良好的效益。 經(jīng)營城市應(yīng)達到什么樣的目標 有人說，經(jīng)營城市目標，就是變現(xiàn)資產(chǎn)，籌集建設(shè)資金。經(jīng)營城市目標可分為遠期目標和階段目標，是這兩個目標的組合。遠期目標是一個動態(tài)目標， 是一個充分配置資源的目標，是一個把世界和國內(nèi)優(yōu)秀城市作為參照物的目標。（作者系十堰市政府市長助理） 第三課 經(jīng)營城市需要信息化思路 廣 陵 經(jīng)營城市是目前國內(nèi)比較流行的城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的一種模式。對城市政府來說，不是要不要經(jīng)營城市的問題，而是如何經(jīng)營城市的問題，從什么角度經(jīng)營城市的問題。不同時代及不同時代的思維方式對經(jīng)營城市將產(chǎn)生不同的影響。在一些交通比較方便、地理位置比較適中的地方，形成了原始的集散地。商業(yè)城鎮(zhèn)的發(fā)展，才導(dǎo)致近代上商業(yè)城市的出現(xiàn)。它沒有預(yù)設(shè)的 發(fā)展目標，沒有政府的強制推進 (政治性、軍事性城市除外 )，只有因“自然”選擇而形成的個性化特點。 工業(yè)時代開啟了城市發(fā)展的新階段。因自然發(fā)展而形成的城市個性，在這一階段演化為城市的同質(zhì)化發(fā)展，城市出現(xiàn)了驚人的相似。 信息革命的出現(xiàn)對城市發(fā)展的影響由于時間較短，尚無明顯的結(jié)果。信息化對城市發(fā)展的最大影響不在信息化本身 (其革命性的影響將遠遠大于以往任何產(chǎn)業(yè)革命 )，而在于信息化的思路：Wintelism(視窗一英特爾主義，即企業(yè)通過各自的核心競爭力的發(fā)展，形成“事實”上的協(xié)作，而共同促進行業(yè)的整體提升 )。 二、經(jīng)營城市的共性問題都可以在工業(yè)化思維中找到答案 經(jīng)營城市離不開城市的發(fā)展目標、功能、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、城市形象等內(nèi)容。陸續(xù)啟動和公布的城市發(fā)展規(guī)劃，為揭開經(jīng)營城市的現(xiàn)狀、特點、趨勢提供了一個良好的契機，也從另一個側(cè)面暴露出城市發(fā)展中的共性問題：目標趨同、功能重復(fù)、產(chǎn)業(yè)同構(gòu)、形象單一等四大方面。到 2020 年，全國有 180 多個城市提出了建設(shè)“國際化都市”的發(fā)展目標，其中有 40多個城市提出了建設(shè)“國際大都市”的目標。 功能重復(fù)。 產(chǎn)業(yè)同構(gòu)。產(chǎn)業(yè)的競爭是必要的，但以政府為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)過度競爭則絕對是有害的。在紐約、東京、悉尼存在的玻璃圍幕高層建筑、成片的草皮廣場、音樂噴泉在中國的城市無聲無息地出現(xiàn)，我們的城市形象正在走向一致，與國際文化趨同既是一種進步，也是一種危險。 四大問題的出現(xiàn)，原因可能是多樣性的，但癥結(jié)性的根源在于工業(yè)化的思維：標準的目標、標準的流程、標準的 概念、標準的形象。 三、信息化的思路是城市走上個性化、協(xié)作共生發(fā)展的重要出路 信息時代的巨子與工業(yè)時代的大亨最大的區(qū)別在于：信息巨子們只做一個領(lǐng)域的事業(yè)(微軟只提供系統(tǒng)平臺的操作軟件、英特爾只生產(chǎn) CPU)；工業(yè)大亨們可以做任何領(lǐng)域的事，無論其初始的行業(yè)是什么，最終的行業(yè)結(jié)構(gòu)是相同的：大多將成為橫跨電子、信息、機械制造、房地產(chǎn)、金融保險等行業(yè)的多角化企業(yè)。 確立城市的核心競爭力。做自己最強的、最專業(yè)的，“舍棄”與核心競爭力無關(guān)的產(chǎn)業(yè)是核心。城市確立自己的核心競爭力后，需要通過與周邊城市之間的協(xié)作和自覺的分工，形成共生的關(guān)系，共同發(fā)展，最終形成有分工、有協(xié)作、有競爭、有互動的城市帶或城市群。 城市核心競爭力一經(jīng)確定，在一個相當(dāng)長的時期內(nèi)不應(yīng)隨意調(diào)整，不因人的變化而變化，政府在一個相當(dāng)長的時期只做與核心競爭力有關(guān)的促進工作。 四、結(jié)語 經(jīng)營城市是一項系統(tǒng)工程，需要： 農(nóng)業(yè)社會的“耐心” —— 不為短期的政績而犧牲城市持續(xù)發(fā)展的資源和機會； 工業(yè)社會的“標準” —— 城市發(fā)展目標、布局一經(jīng)確定不應(yīng)隨意調(diào)整和變更； 信息社會的“思路” —— 做自己最強的、最好的，城市 間充分開放、協(xié)作共享。市委、市政府明確提出經(jīng)營城市的戰(zhàn)略思路，以經(jīng)營城市指導(dǎo)城市工作、建設(shè)城市、發(fā)展城市經(jīng)濟，這標志著我市城市經(jīng)濟發(fā)展進人到了一個新的階段。 －、經(jīng)營城市意義重大 何謂經(jīng)營城市，一般認為，經(jīng)營城市是將構(gòu)成城市的空間和功能載體的自然生成資本（如土地）和人力作用資本（如城市基礎(chǔ)設(shè)施）等，運用市場經(jīng)濟手段，進行聚集、重組和營運，將城市 可以用來經(jīng)營的部分存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，從中獲得收益。我認為還應(yīng)加上一句，即“將這些收益再投入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域，走以城市養(yǎng)城市，以城市建城市的市場化路子，實現(xiàn)滾動發(fā)展”。經(jīng)營城市不是變現(xiàn)現(xiàn)有資產(chǎn)就終止了的工作。二是有利于我們正確地把握資產(chǎn)存量和增量的關(guān)系。三是有利于城市建設(shè)和發(fā)展步入一條“建設(shè)一一發(fā)展一一再建設(shè)”的良性循環(huán)道路。首先，經(jīng)營城市是落實“三個代表”要求的具體實踐。做好經(jīng)營城市工作，可以說是對“三個代表” 要求的具體實踐。其次，經(jīng)營城市能有效地籌集大量資金。如果說，招商引資用的是明天的錢，那么，經(jīng)營城市用的則是昨天的錢。國有企業(yè)改革一直是經(jīng)濟體制改革的 中心環(huán)節(jié)和重點，國有企業(yè)能否搞活，在一定程度上取決于企業(yè)資產(chǎn)重組、整合，經(jīng)營城市就是要在更大的范圍、更高的層面上推進企業(yè)資產(chǎn)重組、整合，是企業(yè)改革深入發(fā)展的助推器。經(jīng)營城市將資產(chǎn)按市場要求進行配置，能大大地改善城市空間布局，提升城市功能，優(yōu)化和美化環(huán)境。第五，經(jīng)營城市能使市公共設(shè)施、土地、房產(chǎn)等發(fā)揮最大的效用。 二、經(jīng)營城市需要把握的幾個問題 （一）經(jīng)營城市工作重點是六 個方面 經(jīng)營城市是一個很大的概念，內(nèi)涵十分豐富，按城市資產(chǎn)的屬性，大致可分為六個方面。我們幾十年來計劃經(jīng)濟加低工資體制下創(chuàng)造的財富大部分沉淀在國有企業(yè)中，卻并未產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟效益，如何搞好國有企業(yè)是我們經(jīng)營國有資產(chǎn)的一個重大課題。土地是一個城市空間和城市功能的載體，是稀缺的和不可移動的資源，是經(jīng)營城市的一個很重要的方面。長期以來，我們沉淀了大量的房產(chǎn)，而且多集中分布在各個部門，不少房產(chǎn)是閑置的，即使利用起來的房產(chǎn)也存在運作不規(guī)范、國有資產(chǎn)流失、甚至滋生腐敗的問題。城市設(shè)施中有相當(dāng)部分是可以流動和量化的，是可以推向市場并獲得效益的。⑤城市無形資產(chǎn)。⑥城市環(huán)境。這也是經(jīng)營城市的一個重要內(nèi)容。一個城市臟亂差，就意味著城市資本貶值，意味 著國有資產(chǎn)流失。 （二）經(jīng)營城市的關(guān)節(jié)點是“四化” 在經(jīng)營城市中，能否做到城市資產(chǎn)商品化、經(jīng)營活動資本化、經(jīng)營手段市場化、經(jīng)營的效益化，直接關(guān)系到經(jīng)營城市運行機制的建立，是經(jīng)營城市工作推進的關(guān)鍵所在。也就是說，對城市資產(chǎn)的認識，我們不能停留在實物形態(tài)上，而應(yīng)看作是可流動、可增值、并能帶來效益的商品。對城市資產(chǎn)能否正確認識，直接影響到經(jīng)營城市工作的開展。經(jīng)營城市活動的實質(zhì)是剝離城市資產(chǎn)的使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)，將資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)看作是帶來價值和剩余價值的資本，進行資本營運。就是市場手段要貫穿經(jīng)營城市始終，經(jīng)營城市的一切活動都要通過市場進行，用市場效率機制配置資源。四是經(jīng)營目的效益化。 （三）經(jīng)營城市需要處理好三個關(guān)系 經(jīng)營城市中應(yīng)注意處理好三個關(guān)系：一是全局利益與部門利益的關(guān)系。經(jīng)營城市必然帶來部門利益的調(diào)整，能否有效地解決利益調(diào)整的問題，可以說是經(jīng)營城市成敗的關(guān)鍵。但在實際操作中，可實行委托部門經(jīng)營與政府統(tǒng)一托管經(jīng)營相結(jié)合，并在財政設(shè)立專門帳戶，加強收入和支出的監(jiān)控。二是城區(qū)與非城區(qū)的關(guān)系。由予資產(chǎn)的復(fù)雜性，經(jīng)營城市的重點應(yīng)該在城區(qū)，同時，也應(yīng)該統(tǒng)籌考慮非城區(qū)（包括縣）資產(chǎn)的經(jīng)營，并使之統(tǒng)籌兼顧起來。非國有資產(chǎn)也是構(gòu)成城市資產(chǎn)的重要組成部分，而且隨著改革的深入，它所占比例還會不斷擴大，經(jīng)營城市既經(jīng)營國有資產(chǎn)，又要經(jīng)營非國有資產(chǎn)，所不同的是，國有資產(chǎn)經(jīng)營政府應(yīng)拿在手上操作，非國有資產(chǎn)經(jīng)營政府主是通過制定政策，引導(dǎo)其通過市場優(yōu)化配置。推進我市經(jīng)營城市工作，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)做好以下工作： （一）加大宣傳力度，讓經(jīng)營城市理念深入人心。 （二）根據(jù)城市資本性質(zhì)，實行委托經(jīng)營和托管經(jīng)營。所有這些經(jīng)營活動都要運用市場手段經(jīng)營；經(jīng)營收益要在市財政建立專戶，納入預(yù)算外資金管理。我市將直接融資作為經(jīng)營城市的突破口，制定了實施方案，明確了責(zé)任單位和工作任務(wù)，下一步工作主要是抓落實。要將經(jīng)營城市直接融資的任務(wù)進行分解，并排出時間表，各相關(guān)單位成立專班狠抓落實。要建立一季一檢查一匯報一通報制度。三是實行獎懲措施。四是辦一份經(jīng)營城市工作簡報。五是外出考察學(xué)習(xí)。 （四）結(jié)合大市場戰(zhàn)略，加大市場培育和建設(shè)力度。市委、市政府已明確提出和實施 大市場戰(zhàn)略，它無疑有利于市場體系的建立和完善，有利于經(jīng)營城市工作的深入推進。我們要結(jié)合實施大市場戰(zhàn)略，在培育和完善生產(chǎn)要素市場上下功夫。同時，要大力發(fā)展和完善市場媒介 ——中介組織和機構(gòu)，如會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、審計事務(wù)所、資產(chǎn)評估所、拍賣典當(dāng)行等，充分發(fā)揮其服務(wù)、溝通作用。建立資本儲備中心，其目的是要充分利用城市資本和有序推進經(jīng)營城市工 作。然后，定期將我市城市可經(jīng)營資本向社會和網(wǎng)上發(fā)布，廣泛進行招商。對經(jīng)營城市收益，要按照建設(shè)現(xiàn)代化大城市目標要求進行投放。項目選擇，既要解決現(xiàn)實問題又要考慮長遠利益；既要解氣決基本項目建設(shè)，更要考慮提升城市品位，優(yōu)化城市環(huán)境；既要考慮經(jīng)濟效益，也要考慮社會效益。在建設(shè)過程中，要推行工程項目的招標投標，資金使用要實行全程監(jiān)督。 提起城市經(jīng)營就不能不說大連，從 1993 年開始，大連就開始了