【正文】 。參見教材P41?！　　局笜?biāo)九】平均建設(shè)周期　　指開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度　　平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積　　【指標(biāo)十】竣工房屋價值　　指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值　　一般按工程施工結(jié)算價值計算　　 需求指標(biāo)　　國內(nèi)生產(chǎn)總值　　人口數(shù)量　　城市家庭人口規(guī)?！　【蜆I(yè)人員數(shù)量　　就業(yè)分布　　城鎮(zhèn)登記失業(yè)率　　城市家庭可支配收入　　城市家庭總支出　　房屋空間使用數(shù)量　　商品零售價格指數(shù)　　城市居民消費(fèi)價格指數(shù)　　 交易指標(biāo)　　【指標(biāo)一】銷售量　　報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積　　銷售量＝現(xiàn)房銷售面積+期房銷售面積　　【指標(biāo)二】出租量　　報告期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積　　【2007年真題】　　我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和?！　　　　　　　　⒕徑ǖ姆课萁ㄖ娣e　　[答疑編號5573020204]　　【正確答案】C　　【答案解析】房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。參見教材P39?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　答疑編號5573020203]　　【正確答案】A　　【答案解析】房屋新開工面積，指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。　　【指標(biāo)七】房屋施工面積　　房屋施工面積＝報告期新開工面積+上期開工跨入報告期繼續(xù)施工面積+上期已停建在報告期恢復(fù)施工的面積　　【指標(biāo)八】房屋新開工面積　　在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的面積　　是房屋施工面積三部分中的第一部分　　【2011年真題】　　某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米?！　?　　　　　　 %　　　%　　　　　　%　　[答疑編號5573020202]　　【正確答案】B　　【答案解析】空置率＝空置房屋/同期房屋存量＝450/3750＝12%?！　　　　　　　　　　　　　　　　答疑編號5573020201]　　【正確答案】ACE　　【答案解析】參見教材P41。　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573020110]　　【正確答案】BCDE　　【答案解析】某市－按地域劃分　　甲級－按目標(biāo)市場細(xì)分　　寫字樓－用途　　租賃－交易形式　　參見教材P3738。參見教材P3738?！　　　　　　?008年真題】　　“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包含有（?。??！　　　　　　　　　　　　　　　答疑編號5573020108]　　【正確答案】C　　【答案解析】存量房市場才包含保險子市場。參見教材P37。　　【2010年真題】　　按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（　）等方面存在差異。參見教材P36。　　【2008年真題】　　某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70㎡以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于（　）狀態(tài)。價格結(jié)構(gòu)有很大的迷惑性。　　【2005年真題】從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（?。?。該題幾乎就是05年原題?！　。蠼Y(jié)構(gòu)）　　總量結(jié)構(gòu)——總量（開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例）　　區(qū)域結(jié)構(gòu)——不同地區(qū)的差異　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——不同產(chǎn)品的差異　　供求結(jié)構(gòu)——同一物業(yè)類型不同檔次的供求關(guān)系（供給檔次與需求之間的關(guān)系）　　投資結(jié)構(gòu)——不同投資目的和方式　　租買結(jié)構(gòu)——租賃和購買的比例關(guān)系　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】租買結(jié)構(gòu)的影響因素　　租金和售價的關(guān)系　　人們對所有權(quán)的偏好　　可供出租數(shù)量　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平　　【2009年真題】對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（?。Ｔ谏唐贩看媪渴袌鲋?，競爭多于壟斷，在商品房開發(fā)市場中，一般壟斷多于競爭?！　　　》譃殚_發(fā)投資和置業(yè)投資兩大類（銷售或者持有）　　開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實力和經(jīng)驗，經(jīng)營方針有很大的差別，經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異　　　　政府可以制定規(guī)則，又有監(jiān)督、管理和服務(wù)的職能　　房地產(chǎn)業(yè)被政府用作“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，可以加速或制動?　　　　提供用于支付開發(fā)費(fèi)用的中短期資金或建設(shè)貸款（開發(fā)貸）　　提供項目建成消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的長期資金或抵押貸款（消費(fèi)貸）　　　　完成施工建設(shè)　　同時可能會承擔(dān)一部分開發(fā)風(fēng)險　　　　自用型購買者－購買能力是約束條件　　投資型購買者－物業(yè)所能獲得的收益是關(guān)鍵因素　?。ㄆ邘熞蝗耍　〗ㄖ煛　」こ處煛　嫀煛　≡靸r工程師　　經(jīng)濟(jì)師　　房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人　　律師　　 第二節(jié)　房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)　　　　　　　　　　（四類）類型特點(diǎn)完全競爭市場競爭最為充分壟斷競爭市場即競爭和壟斷并存，并以競爭為主的市場寡頭壟斷市場競爭與壟斷并存，并以壟斷為主的市場完全壟斷市場不存在競爭　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)　　具有明顯的壟斷競爭特征，即壟斷與競爭并存，以競爭為主　　存量市場－交易雙方為分散的家庭，所以競爭多于壟斷（二手房市場）　　增量市場－市場供應(yīng)者是開發(fā)商，壟斷多于競爭（一手房市場）　　【2011年真題】　　商品房開發(fā)市場通常是典型的（?。┦袌?。　?。罅α浚　〗鹑跇I(yè)的發(fā)展　　信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善　　生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變　　人文環(huán)境的變化　　自然環(huán)境的變化　　政治制度的變遷　?。ㄆ哳悈⑴c者）　　　　　　　　　　　　　　 　　　　城市土地屬于國家，所以地方政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。　　　　　　　　　　[答疑編號5573020102]　　【正確答案】A　　【答案解析】B社會因素，C資源環(huán)境，D技術(shù)環(huán)境。如供應(yīng)的別墅用地多，則市場上的別墅項目的規(guī)劃多，所占的比重大。第二章　房地產(chǎn)市場與市場運(yùn)行　【考情分析】　　歷年考分一般在8分左右，具有一定的難度　單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2011年3題3分2題4分－－5題7分2010年3題3分2題4分1題1分－6題8分2009年4題4分2題4分1題1分－7題9分2008年4題4分1題2分2題2分－7題8分　　近四年考試各章分值分析　　　　【內(nèi)容框架】　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)　　【考試重點(diǎn)】　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第一節(jié)　房地產(chǎn)市場概述　　　　　　　　　　　　一般的定義　　指從事房地產(chǎn)交易活動的場所，以及交易的途徑與形式　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義　　指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動　　房地產(chǎn)市場體系包括　　交易當(dāng)事人－主體　　作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體　　交易制度－制度　　促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)－中介　?。ò祟悾疽蛩兀　∩鐣h(huán)境﹡　　政治環(huán)境﹡　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境﹡　　金融環(huán)境　　法律制度環(huán)境　　技術(shù)環(huán)境　　資源環(huán)境　　國際環(huán)境　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別社會因素和經(jīng)濟(jì)因素　　　　【2008年真題】　　政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（?。??！　?　　%　　%　　%　　[答疑編號5573010316]　　【正確答案】C【答案解析】　　方法一：公式作法　　折現(xiàn)率＝無風(fēng)險投資收益率＋市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險投資收益率）＝10%＋（20%－10%）＝14%　　方法二：帶有技術(shù)含量的排除法　　該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險投資收益率，即大于10%，AB可立即排除?！　?　　　　　%　　%　　　　　%　　[答疑編號5573010315]　　【正確答案】A【答案解析】參見教材P27。參見教材P25。　　資產(chǎn)預(yù)期收益率　　＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險系數(shù)（平均收益率－無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）　　%+（12%－%）＝% 　　【2005年真題】　　假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是（　）?！　? 　　%　　% 　　%　　　　[答疑編號5573010313]　　【正確答案】B【答案解析】注意無風(fēng)險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。 　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率　　資產(chǎn)預(yù)期收益率　　＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險系數(shù)（平均收益率－無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）　　無風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率　　　　　　　　　　資產(chǎn)預(yù)期收益率－無風(fēng)險資產(chǎn)收益率　　市場風(fēng)險系數(shù)＝——————————————————　　　　　　　　 市場整體平均收益率－無風(fēng)險資產(chǎn)收益率　　當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風(fēng)險系數(shù)＝1　　【2008年真題】　　某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1?！　　　　　　　　　答疑編號5573010311]　　【正確答案】C【答案解析】過投資組合理論，可將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險仍然存在。（?。　答疑編號5573010310]　　【正確答案】√【答案解析】參見教材P23。參見教材P25?！　　　　?010年真題】　　關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（?。⒁娊滩腜1821。 　?。ǔ钟袝r間）　　■房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險，壽命周期越長，持有期風(fēng)險越大　　【2008年真題】　　下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是（?。＃ā。　答疑編號5573010307]　　【正確答案】【答案解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短。參見教材P1820。 　　【2007年真題】　　下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（?。?。 　　【2006年真題】　　提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（?。??！　　　　　　　　　　　答疑編號5573010304]　　【正確答案】ABC【答案解析】記清8+6。實質(zhì)上是把利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)。還會抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降。加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，V＝A/Y。參見教材P17。　　【典型例題】　　整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大?！　。ɡm(xù)）　　■以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險越大，實際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險　　■通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險對實際收益率的影響程度（調(diào)高）　　　　■供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化。當(dāng)時400元可買一間房、1818斤面粉、400斤豬肉、727盒中華香煙、50瓶茅臺酒。參見教材P17。最小最大后悔值法－后悔最小　?。ㄋ姆矫妫　　鐾度胭Y金的安全性　　■期望收益的可靠性　　■投資項目的變現(xiàn)性　　■資產(chǎn)管理的復(fù)雜性　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】風(fēng)險的分類（8+6）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【2007年真題】　　系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。小中取大法－悲觀看法　　決策準(zhǔn)則是最大期望收益　　　　　　　　、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同　　、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小　　[答疑編號5573010301]　　【正確答案】B【答案解析】第一步：計算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）　　甲物業(yè)的期望值＝120050%＋100050%＝1100　　乙物業(yè)的期望值＝130050%＋90050%＝1100　　第二步：計算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差　　　　另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析　　1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程序小，所以計算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險小。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%?！　〉谒牟剑鐑晌飿I(yè)期望值不同，需計算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個風(fēng)險小。（加權(quán)平均值）　　第