【正文】 現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。 二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) (一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 (一)風(fēng)險(xiǎn)的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小。 此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投資而言的。 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。 投資數(shù)額巨大。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在： 變現(xiàn)性差。 ]。這對(duì)于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證能按期安全地收回貸款的最有效方式。 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。從會(huì)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，建筑物隨著樓齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。 四、房地產(chǎn)投資的利弊 (一)房地產(chǎn)投資之利 相對(duì)較高的收益水平 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票分紅、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是較高的。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛且具有很多優(yōu)越性：第一，收益穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投資者。 (二)購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。所謂抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為抵押支持證券(MBS)，然后通過(guò)出售證券融通資金，購(gòu)買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用(消費(fèi))、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。例如，某公司以300萬(wàn)元購(gòu)買了一個(gè)250平方米的寫字樓單位，并將其中的100平方米用作本公司的辦公室，將剩余的150平方米租給另一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是30萬(wàn)元。這類投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。 二、房地產(chǎn)直接投資 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。 第三節(jié) 七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。即使是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司，也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場(chǎng)策略和經(jīng)營(yíng)中的指導(dǎo)原則。 六、對(duì)專業(yè)管理的依賴性 投資房地產(chǎn)需要管理。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來(lái)的影響。 五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 四、不一致性 市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)投資也是在某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上的投資。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。 B、產(chǎn)出的收益超過(guò)其使用成本 ]的時(shí)刻。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命，經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。 A、置業(yè)投資者B、開(kāi)發(fā)商C、承包商D、租客 答案:ABD 二、壽命周期長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。 例題：房地產(chǎn)投資不可移動(dòng)的特性，要求房地產(chǎn)所處區(qū)位必須對(duì)[ 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來(lái)地區(qū)環(huán)境的可能變化和某一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。 房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力，也就是說(shuō)能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利潤(rùn)，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具備支付租金的能力。它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛；還受到其周圍環(huán)境的影響，所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”。 第二節(jié) C、工業(yè)物業(yè) ]形式？ A、居住物業(yè) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。 工業(yè)物業(yè)。 這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用、自營(yíng)的目的。 商業(yè)物業(yè)。居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入住(允許有部分空置)兩種情況。因此，針對(duì)在建工程的價(jià)值評(píng)估和投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。 E、 開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng) 答案：ABD 二、在建工程 在建工程是指已經(jīng)開(kāi)始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。 C、投資風(fēng)險(xiǎn)增加 ]特點(diǎn)？ A、土地費(fèi)用高 對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買熟地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，雖然土地費(fèi)用支出通常高于購(gòu)買生地自行完成土地開(kāi)發(fā)(拆遷、安置、補(bǔ)償)后再建設(shè)的方式，但由于縮短了開(kāi)發(fā)周期，減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，因此是許多投資者愿意選擇的方式。 依土地所處的狀態(tài)不同，土地又可分為具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、立即可以開(kāi)始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過(guò)土地的再開(kāi)發(fā)才能用于建設(shè)的毛地。土地又可分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地兩種類型。 一、 土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，通過(guò)在土地上繼續(xù)投資，就可以最終達(dá)到為人類提供入住空間的目的。 第一節(jié) 熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理講義一、內(nèi)容提要 房地產(chǎn)的種類； 房地產(chǎn)投資的特性； 房地產(chǎn)投資的形式與利弊； 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)與投資組合。 二、考試要求 了解房地產(chǎn)投資，投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響。 掌握房地產(chǎn)投資的種類及投資特性。 房地產(chǎn)的種類 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的組成部分。前者基本上屬于農(nóng)村集體土地，后者通常屬于城市國(guó)有土地，當(dāng)然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。除土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外，土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，是導(dǎo)政毛地和熟地之間價(jià)格差異的主要因素。 例題、對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有[ B、投資風(fēng)險(xiǎn)減少 D、開(kāi)發(fā)周期縮短 受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場(chǎng)環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總存在一些針對(duì)在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等。 三、 成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按照建筑物的用途不同，可分為下列幾種形式： 居住物業(yè)。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房、出租商住樓等。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上取決于其與社會(huì)接近的程度，所以位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。 特殊物業(yè)。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此，對(duì)這類物業(yè)的投資多屬于長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。 例題：按照建筑物的用途不同，建成后的物業(yè)可分為[ B、商業(yè)物業(yè) D、特殊物業(yè) 答案：ABCD 房地產(chǎn)投資的特性 一、位置的固定性或不可移動(dòng)性 房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是位置的固定性或不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。 房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅是看其當(dāng)前凈租金水平的高低。通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預(yù)見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。 ]都有吸引力。因?yàn)橥恋厥遣豢蓺绲?，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對(duì)的租客類型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。 例題 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開(kāi)始使用至[ A、收益為零 C、凈收益為零 D、收益率小于基準(zhǔn)收益率 答案：C 三、適應(yīng)性 房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。房地產(chǎn)投資的這個(gè)特性被稱為適應(yīng)性。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟具有相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。政府在土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等方面政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目融資、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)投資還需要會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保投資的總體收益最大化。 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 一、房地產(chǎn)投資的形式 從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押支持證券等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。 (二)房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新建成的物業(yè)(市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn))，也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn))。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。經(jīng)過(guò)10年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將購(gòu)買的250平方米寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收人為450萬(wàn)元。 三、房地產(chǎn)間接投資 (一)購(gòu)買住房抵押支持證券 個(gè)人住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。購(gòu)買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。通過(guò)公司直接或間接上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題。 (三)投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。這是因?yàn)?，其股份可在主要的交易所交易，買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。 能夠得到稅收方面的好處 置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。 提高投資者的資信等級(jí) 由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。 例題：與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有[ A、夠得到稅收方面的好處B、能抵消通貨膨脹的影響C、自然壽命長(zhǎng)D、變現(xiàn)容易 E、提高投資者的資信等級(jí) 答案：ABE (二)房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也不是十全十美的，也有缺點(diǎn)。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)，其銷售過(guò)程復(fù)雜且交易