【正文】 容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢亂引。這種事情太常見了，大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。你說，這樣的小區(qū)能住嗎？ 　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好考慮、仔細(xì)研究不就行了嗎？事實(shí)上，確實(shí)不行?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開電腦，不然就得在黑暗中度過一晚。再然后，夏天千萬(wàn)別開空調(diào)，一開就斷電跳閘?！　　　?　　為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的管線設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。上面這三樣?xùn)|西如果要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶?！　　　?　　說了半天，管線綜合是啥？它包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，并放到同一張圖紙上。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊、合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。（在這兒自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試著在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。所以只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂，那只要稍微挑剔一下，問題都是一筐筐的。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)、啥工作都不做，干等著就能通過總平面審查的。這么搞行不行？消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格的設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車，但是大家都這么做。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這都是可以鉆空子的地方。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證上面載明的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆。那么爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。譬如最近國(guó)家的政策，要求先做好環(huán)境評(píng)估，再回頭來立項(xiàng)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說不清楚的事情。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。 項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西，非常的社會(huì)主義特色。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 不過，無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。憤青們不要在這里說三道四，我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。受讓了土地的開發(fā)商要再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。因?yàn)楹芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了，然后給人家辦理商住用地土地使用權(quán)證。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 一般來說，一塊地必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來說。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。 其中，涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。
土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門之間曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)?！　　　　　?　　恩，簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊、建筑密度啊、停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。這絕對(duì)是必須應(yīng)該走的程序。但是在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行?！　　　　　?我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。 　　新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較緊密，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿越過來的。譬如要去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司；要去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來，編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一下，嘿嘿。 總平