【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。 其中，涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。
土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門之間曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。　　　　　　 　　恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊、建筑密度啊、停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。 一般來(lái)說(shuō)，一塊地必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)是必須應(yīng)該走的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)楹芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了，然后給人家辦理商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。受讓了土地的開發(fā)商要再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定?！　　　　　?我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里說(shuō)三道四，我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。 不過(guò)，無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。 　　新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。 項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西，非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較緊密，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先做好環(huán)境評(píng)估，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿越過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門。譬如要去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司；要去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)，編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一下，嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。 總平面審查階段 　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)?！　　　　　?　　在這里我要舉例說(shuō)明一下。比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢，我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。那么爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆。 　　再舉個(gè)關(guān)于容積率的例子，就是總建筑面積除以凈用地面積，也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證上面載明的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。如此把凈用地面積加大了，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆空子的地方?！　　　　　?　　還有其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？那就設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，然后指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格的設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車，但是大家都這么做?！　彶榭偲矫媸钦麄€(gè)開發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要持續(xù)2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)、啥工作都不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。也沒(méi)見過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)。所以只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要稍微挑剔一下，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這兒自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試著在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿） 　　管線綜合圖審查、排水許可證 　　管線綜合審查是