【正文】 填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實行工具報損制度。七、接班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點，并簽署巡查意見。五、接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄。三、嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時交接班。派 工 單顧客姓名聯(lián)系電話服務(wù)地址服務(wù)項目部門派單人約定服務(wù)時間年 月 日 時 分需用材料型號規(guī)格數(shù)量單價金額備注發(fā)單時間年 月 日 時 分收費金額元 □已收 □未收業(yè)主意見服務(wù)質(zhì)量： □非常滿意 □滿意 □不滿意業(yè)主簽字：服務(wù)范圍物品及設(shè)施：□完好 □損壞 □丟失其它意見：服務(wù)人員簽字服務(wù)完成時間： 年 月 日 時 分 NO：00001備注：此表分三聯(lián)：第一聯(lián)：財務(wù)、第二聯(lián)：客戶、第三聯(lián)：存根 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表序號檢查保養(yǎng)項目123456789101112備注1高壓配電柜預(yù)防性試驗、檢修等　2低壓配電柜檢修、調(diào)試等　3變壓器檢修、測絕緣等　　4發(fā)電機檢修、更換機油等　5給水泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣等　6消防泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣及試運行（包括電機）　7風(fēng)機潤滑、調(diào)整皮帶等及試運行　　8二次給水池清洗、消毒等　9二次給水自動控制系統(tǒng)檢修（變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等）　10純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗　11純凈水自動控制系統(tǒng)檢修　12循環(huán)水泵潤滑、電機測絕緣等　13循環(huán)水系統(tǒng)檢修（過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等）　14火災(zāi)探測器清潔、實效模擬實驗　15消防聯(lián)動控制柜檢修（按鈕、信號燈檢查、線路板、聯(lián)動功能試驗）　16防火卷簾門電器元件線路檢查　　17防火卷簾門機械元件除銹、加油等　　18排煙風(fēng)機加油、檢查電器元件等　19鍋爐系統(tǒng)檢修（主機、水泵、閥門、管道、換熱器等）　　20冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修　　21閥門螺桿除銹、防銹　22水泵、電機檢修　23主機蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢 24壓力表、溫度計校正、更換 25弱電系統(tǒng)檢查部門： 編制人： 年 月 日 編號：第二節(jié) 維修班交接班制度一、著整齊工作服，提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場。九、按照工程部編制的《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》進行設(shè)備維修、保養(yǎng)。七、愛護工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度。五、在辦公區(qū)等地維修時，不得高聲喧嘩。三、在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿。第四章 工程設(shè)備管理制度第一節(jié) 維修班工作制度一、認(rèn)真作好設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管。五、完成水電氣抄表工作。三、協(xié)助工程主管巡視裝修。第二節(jié) 工程維修人員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作。十二、負(fù)責(zé)對下屬員工的考評工作。十、組織員工培訓(xùn),不斷提高下屬員工的服務(wù)意識、安全意識和專業(yè)技能，防止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故。八、加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作。 六、負(fù)責(zé)小區(qū)裝修管理和空置房管理工作。四 、根據(jù)小區(qū)設(shè)備設(shè)施實際情況,制定人員編制和能耗、物耗計劃,并進行能耗、物耗控制,降低運行及維修成本。二、負(fù)責(zé)組織制定本小區(qū)設(shè)備，維修保養(yǎng)計劃、工程改造計劃、設(shè)備購置計劃、設(shè)備更新計劃，并組織實施。七、不講粗言惡語或使用歧視、污辱性的語言。五、不講有損公司形象的言語。三、不允許聚堆閑聊，高聲喧嘩或高聲呼喊另一人。第三節(jié) 在服務(wù)過程中的注意事項 一、三人以上對話，要用互相都懂的語言。三、業(yè)主總是對的。：；:；：物業(yè)工程工作手冊第一章 公司簡介 3第二章 新職員上崗提示 4第一節(jié) 服務(wù)理念 4第二節(jié) 業(yè)主消費心理相關(guān)知識 4第三節(jié) 在服務(wù)過程中的注意事項 4第三章 工程維修人員崗位職責(zé) 5第一節(jié) 工程主管崗位職責(zé) 5第二節(jié) 工程維修人員崗位職責(zé) 5第四章 工程設(shè)備管理制度 6第一節(jié) 維修班工作制度 6第二節(jié) 維修班交接班制度 9第三節(jié) 工具管理制度 9第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定 11第五節(jié) 房屋維護制度 11第六節(jié) 空置房檢查制度 15第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度 15第八節(jié) 緊急事件處理程序 15第九節(jié) 定期檢查項目一覽表 17第十節(jié) 配電室工作制度 19第十一節(jié) 柴油發(fā)電機工作制度 22第十二節(jié) 電梯管理制度 24第十三節(jié) 中央空調(diào)管理制度 25第十四節(jié) 水泵房工作流程 26第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度 29第五章 常用維修工具使用方法 30第一節(jié) 萬用表 30第二節(jié) 鉗形表 33第三節(jié) 場強儀 35第六章 維修工作安全注意事項 39第七章 電氣防火、防爆措施 40第一節(jié) 電氣火災(zāi)的起因 40第二節(jié) 電氣設(shè)備的滅火方法 41第八章 工作流程 43第一節(jié) 配電室工作程序 43第二節(jié) 柴油發(fā)電機管理程序 44第三節(jié) 風(fēng)機房工作程序 47第四節(jié) 電梯工作程序 48第五節(jié) 中央空調(diào)管理程序 55第六節(jié) 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程 62第七節(jié) 二次供水管理規(guī)定 64第八節(jié) 安防工作程序 65第九節(jié) 給排水系統(tǒng)工作制度 66第十節(jié) 給排水維護工作程序 69第十一節(jié) 土建維修工作程序 73第十二節(jié) 特約服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn) 77第十三節(jié) 公區(qū)水電維修流程 79第十四節(jié) 空置房管理工作程序 80第十五節(jié) 裝飾裝修管理制度 81第十六節(jié) 工程前期介入及房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 86第十七節(jié) 缺陷設(shè)備運行工作程序 94第十八節(jié) 監(jiān)視和測量裝置控制程序 96第十九節(jié) 計量糾紛處理工作程序 98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理 99 第二十一節(jié) 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理 105第一章 公司簡介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務(wù)理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費心理相關(guān)知識 一、花錢買服務(wù)。二、消費就是追求心理、生理上的滿足感、優(yōu)越感、自尊感。四、我的理由是最重要最緊迫的。二、不允許模仿他人的語言、聲調(diào)和談話。四、不與住戶爭辯。六、不允許在任何場合以任何借口頂撞、諷刺、議論業(yè)主。第三章 工程維修人員崗位職責(zé)第一節(jié) 工程主管崗位職責(zé)一、在管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)小區(qū)工程維修管理工作。三、組織制定各崗位職責(zé)和操作規(guī)程。五、負(fù)責(zé)新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗收工作。七、負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運行及維護保養(yǎng)工作,并協(xié)助相關(guān)部門進行大、中修及工程改造。九、同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作。十一、堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)工作。十三、完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。二、作好設(shè)備運行記錄及巡檢記錄。四、及時處理報修工作。六、為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。二、認(rèn)真填寫設(shè)備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管。四、遇自來水爆管、煤氣事故等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管。六、在接到管理處下發(fā)《派工單》或通知后，應(yīng)立即前往處理。八、嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程。十、按期完成管理處安排的工作任務(wù)。二、接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗。四、嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度。六、交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，由接班人在班長領(lǐng)導(dǎo)下共同處理。八、交接班內(nèi)容包括：，事故處理情況；；，接班人要進行全面檢查核實。二、領(lǐng)用者應(yīng)愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新。四、對工具實行個人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰負(fù)責(zé)賠償。六、對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報 (同時將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領(lǐng)取。八、對于專用工具應(yīng)由專人管理，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行賠償，如屬自然損壞則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理。說明：：O 完好，F(xiàn)維修完成，U需修理；；、評定；。二、維修人員需自帶鞋套，需注意保護業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。四、若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失。六、維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗收，并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見，并請業(yè)主到客服中心繳納特約服務(wù)費，若維修人員收費后需將收費票據(jù)交給業(yè)主。第五節(jié) 房屋維護制度一、為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度。三、維修班依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對物業(yè)進行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作。五、加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。七、對二次裝修的管理，依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)進行管理。定期檢查記錄表管理處: 檢查日期: 序號: 檢查項目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果備注第六節(jié) 空置房檢查制度一、為了確?？罩梅康耐旰茫朴啽局贫?。三、對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄。第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度一、為了有效對共用設(shè)施使用狀況進行監(jiān)控，達到公司規(guī)定完好率，制訂本制度。四、工程主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并做好巡視記錄。六、管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報修。八、對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控。第八節(jié) 緊急事件處理程序一、為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度。三、緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚。五、人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責(zé)任。七、以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫事件處理記錄并存檔。第九節(jié) 定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風(fēng)口