【正文】 登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 41 ? 房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)地役權(quán)當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將地役權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 40 ? 房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 37 ? 房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況變化而進(jìn)行的登記。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 34 ? 土地變更登記 ： ? 主體 變更 ? 客體 和 內(nèi)容 變更 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 35 房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 33 ? 集體土地使用權(quán) ： ? (1)依法 使用本集體土地進(jìn)行建設(shè)的 ： 批準(zhǔn)用地文件 ? (2)集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)人股、聯(lián)營(yíng)等形式 興辦企業(yè)的 ： 批準(zhǔn)文件 和 相關(guān)合同 。 ? ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 32 ? (3)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已 依法轉(zhuǎn)為出讓 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的： ? 原國(guó)有土地使用證 、 出讓合同 、 土地出讓價(jià)款繳納憑證 。 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 31 ? 國(guó)有土地 ： ? (1)依法 以劃撥方式取得 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的： 批準(zhǔn)用地文件 、 國(guó)有土地劃撥決定書 、新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)提供 建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 。 ? 其他登記 具體又包括 更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記 。 26 三、我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度 ? 我國(guó)房地產(chǎn)登記的特點(diǎn) ? 登記具有 強(qiáng)制性 ； ? 登記實(shí)行 實(shí)質(zhì)審查 ； ? 登記實(shí)行 分別登記 ； ? 具有 公信力 27 ? 土地登記 ? 房屋登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類 28 ? （ 1）土地登記 ? 一、土地登記的定義 國(guó)家依法對(duì) 國(guó)有土地使用權(quán) 、 集體土地所有權(quán) 、集體土地使用權(quán) 和 土地他項(xiàng)權(quán)利 的登記。 本案的被告 房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為 ，在辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)過程中，其始終是按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，程序合法無誤，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但表示其有權(quán)撤銷因欺詐而進(jìn)行的登記。據(jù)查，房主郭某于 2022年 1月將該房屋委托給北京市一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出租，假冒人 “ 郭某 ” 是從房屋經(jīng)紀(jì)公司租了房主的房子，向宣武區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局 提供了一套偽造的身份證、房屋所有權(quán)證、已購公房上市出售申請(qǐng)表等材料后，出售給孫某的 。為了購房安全，孫某十分慎重， 同賣房人“ 郭某 ” 在宣武區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局 辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之后，才將房款付給對(duì)方。 后乙未能辦理產(chǎn)權(quán)登記、過戶手續(xù)，引發(fā)糾紛。 協(xié)議簽訂后，甲收回欠條并銷毀，將店面房、購房合同書、發(fā)票交給乙。此后，因欠乙借款未還，甲與乙達(dá)成以店面房抵債協(xié)議。 ” 二、 我國(guó)房地產(chǎn)登記的效力 21 ? 具體內(nèi)容包括： ? ①必須區(qū)分合同的效力和登記的效力 ? ②未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力 ? ③除法律另有規(guī)定或者合同約定外， 合同自成立時(shí)生效 22 案例 ? 1999年，甲因經(jīng)商資金不足向乙借款 50萬。 19 ? 各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度 20 ? 《 物權(quán)法 》 第 14條規(guī)定： “ 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí) 發(fā)生效力 ” 。 初始登記不強(qiáng)制，但經(jīng)登記后則強(qiáng)制 ，具有公信力， 一經(jīng)登記，國(guó)家保障，具不可推翻之效力 。權(quán)利狀態(tài)明確地記載在權(quán)利證書上， 經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。 ? 具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? a 實(shí)質(zhì)審查 ； ? b 強(qiáng)制登記 ； ? c 登記具有公信力 17 ? 2） 托倫斯登記（澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)） ? 登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的申請(qǐng)采取 實(shí)質(zhì)性審查 。 ? 該制度發(fā)源于德國(guó)，稱為 “ 德國(guó)登記制 ” 。 房地產(chǎn)權(quán)利的取得，未經(jīng)登記不產(chǎn)生效力，不僅不能對(duì)抗第三人，即使在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。 15 ? 1） 權(quán)利登記制 ? 是國(guó)家設(shè)專門機(jī)構(gòu)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利取得及變更進(jìn)行登記。 將登記作為房地產(chǎn)成立的要件，所以又稱登記要件主義。 ? 一、房地產(chǎn)登記制度類型 P163 14 ? （又稱登記要件主義） ? 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，經(jīng) 依法登記，發(fā)生效力。 ? 契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記 ，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人 訂立契約即發(fā)生效力 ，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律的手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記， 審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書 ，辦理權(quán)屬的 轉(zhuǎn)移變更 的行為， 建立準(zhǔn)確、完整的權(quán)屬檔案資料 等，從而建立正常的產(chǎn)權(quán)登記秩序，更好地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義 ? 1） 保護(hù) 房地產(chǎn)權(quán)利人的 合法權(quán)益 ? 2） 保證 交易安全，減少交易成本 ? 3） 為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ) ? 4)為 城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 6 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù) ? (一 )做好房地產(chǎn) 登記簿記載工作 ? (二 )做好房地產(chǎn) 登記信息化工作 ? (三 )做好房地產(chǎn) 登記檔案管理工作 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 7 ? 房地產(chǎn)登記的基本功能 ? （ 1）房地產(chǎn) 權(quán)利確認(rèn) 和 公示功能 P162 ? （ 2）房地產(chǎn)登記的 公信功能 ? （ 3）保護(hù) 交易安全 和維護(hù)市場(chǎng)秩序的功能 ? （ 4）房地產(chǎn) 管理和監(jiān)控 功能 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 8 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則 ? 權(quán)利主體一致 的原則 ? 屬地管理原則 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 9 小 結(jié) ? 房屋權(quán)屬登記的概念與特征 ? 房屋權(quán)屬登記的原則 10 第二節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 11 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “ 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 ” 。 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 4 ? 房地產(chǎn)登記具有如下幾個(gè)特點(diǎn)： ? （ 1）房地產(chǎn)登記是就房地產(chǎn)物權(quán)的 設(shè)定、變動(dòng)進(jìn)行的登記 。1 第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 管理法律制度 2 第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 3 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與特征 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ，是房地產(chǎn)登記部門對(duì)各項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利（主要是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）進(jìn)行審查、確認(rèn)、發(fā)證的職能活動(dòng)。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記可分為 土地權(quán)屬登記 （ 即土地登記 ） 和房屋權(quán)屬登記 。 ? （ 2）房地產(chǎn)登記的客體 僅限于不動(dòng)產(chǎn) ? （ 3）登記在性質(zhì)上是一種 公示方法。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度