【正文】 要性 在現(xiàn)代各國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法與實務(wù)中所說的管理規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式所為的自治規(guī)則。原則上僅限于物業(yè)的共用部分。現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，包括物的管理與人的管理。也應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： 執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體所作出的決議的義務(wù)； 遵守管理規(guī)約的義務(wù)； 接受管理者管理的義務(wù)。 ⑴ 區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利 表決權(quán)； 參與訂立規(guī)約權(quán)； 選聘和解聘管理者的權(quán)利； 請求權(quán) :① 請求召集集合； ② 請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)； ③ 請求收取共用部分應(yīng)得的利益； ④ 請求停止違反共同利益的行為，并有權(quán)請求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除其共同關(guān)系； ⑤ 其他請求權(quán)。 成員權(quán)包含了那些內(nèi)容 ? 成員權(quán)，亦稱構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使 用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。我國學(xué)者對建筑物所有權(quán)作了如下界定：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共有部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 ⑥ 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。 物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，因此，《物業(yè)管理條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。 ④ 物業(yè)承接驗收制度 《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一 定實踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。鑒于以上認識，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行制度。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。 各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。 1864 號文的收費原則是：合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng) . 物業(yè)服務(wù)收費從與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)到與服務(wù)水平相適應(yīng)，兩者之間的不同反映了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、成熟和市場化，也反映出人們消費觀念的變化。 266 號文確定了物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)遵循的原則是：合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 、使用人的承受能力相適應(yīng)。 行政規(guī)章是有關(guān)行政機關(guān)依法制定的、關(guān)于行政管理的規(guī)范性法文件總稱，可分為部門規(guī)章和政府規(guī)章兩種。行政法規(guī)的效力低于憲法和法律，高于地方性法規(guī)和規(guī)章。 這里所指的法律，是指狹義的法律，即指由全國人大及其常委會依法制定的、規(guī)定和調(diào)整國家、社會和公民生活中某一方面帶根本性社會關(guān)系或基本問題的一種法，其地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。 第二章 物業(yè)管理基本制度與政策 復(fù)習(xí)思考題參考答案 中國現(xiàn)行的法包括那些內(nèi)容 ?《物業(yè)管理條例》屬于什么性質(zhì)的法 ? 中國現(xiàn)行的法包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)（自治條例）和行政規(guī)章等。 不難看出，不同主題的建筑物，需要不同風(fēng)格的管理模式。 例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)的每一個項目，事實上都有一個定位問題，如親情住宅、綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅等，但如果提供的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)格與這些主題住宅的風(fēng)格不相吻合，盡管提供的物業(yè)管理服務(wù)并不差，但仍然會使這些住宅的特色大打折扣。 ③ 服務(wù)模式多元化 目前，我國物業(yè)管理的模式、類型、風(fēng)格較為單調(diào)，除房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司仍存在有 原來管理模式的痕跡外，大部分物業(yè)公司采取的是港式的“管家式”管理。”物業(yè)管理市場未來的發(fā)展趨勢，從業(yè)人員將越來越趨向于職業(yè)化。 ② 從業(yè)人員職業(yè)化 2020 年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》首次建立了物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度。 ① 物業(yè)公司品牌化 物業(yè)管理品牌企業(yè)，不是靠行業(yè)協(xié)會或政府機關(guān)評比出來的，而是靠自己做出來，社會公眾和消費者（業(yè)主）能夠認可的。如果這個關(guān)系鏈中有一個環(huán)節(jié)出了問題，都可能導(dǎo)致物業(yè)管理市場中供方與需方關(guān)系出現(xiàn)問題。因此，自律性的業(yè)主合約、業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持和配合，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保證，就顯得十分必要。 就代理方而言，如果要維護全體業(yè)主的生活和工作秩序，就必須有權(quán)制止越軌者。除此之外，還得有辦事的時間。因此，對業(yè)主委員會成員的能力要求之高是顯而易見的。 ④ 行為能力。所以，通常采用的是多元、定性指標，其完成狀況只能通過評議來考核。 ③ 激勵手段。監(jiān)督距離越長（中間層越多），“縮水”量越大。而每個中間層，又必定同時具有（前一個委托人的）代理人與（后一個代理人的）委托人的雙重身份。 ② 監(jiān)督距離。 一般說，利益共同體的成員越多，規(guī)模越 大，每個委托人分享的份額就越小，其“搭便車”（讓別人去爭取利益而自己坐享其成）的傾向就越嚴重。在委托一代理關(guān)系中，對代理人進行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始委托人對產(chǎn)權(quán)利益的追求，包括對效用或利益的追求。除了房地產(chǎn)業(yè)的 法規(guī)和政策（尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度）、各種相關(guān)的專門性法律（如民法、經(jīng)濟合同法）和基本的社會經(jīng)濟制度（包括憲法和市場經(jīng)濟體制）外，還包括了一系列有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和市場。 ③ 市場環(huán)境。除此之外，物業(yè)管理經(jīng)營者除了經(jīng)注冊有其資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)外，還包括提供各專項服務(wù)的專業(yè)公司，如電梯保養(yǎng)公司，各種設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護公司，綠化公司、保潔公司、安保公司等。物業(yè)管理的市場主體相對較為復(fù)雜。物業(yè)管理服務(wù)是一個動態(tài)的過程，具體體現(xiàn)在房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理，公共秩序的維護，環(huán)境的清掃與保持，綠化的養(yǎng)護與管理，代理經(jīng)租以及應(yīng)業(yè)主和使用人的要求提供的各種服務(wù)。 同其他市場一樣，物業(yè)管理市場也由三個方面構(gòu)成： ① 市場客體。它不同于房地產(chǎn)交易市場上交換的有形商品 —— 以房屋和土地作為物質(zhì)載體的各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 簡述物業(yè)管理市場的構(gòu)成？ 所謂物業(yè)管理市場，是指“物業(yè)管理服務(wù)”作為一種“商品”進行交換的市場。正是因為物業(yè)自身的流量加上外部的管理與維修養(yǎng)護的流量才共同構(gòu)成完整的享用對象。實際上，房屋作為一種耐用品，表面上是一個定量 ，實際上則是一個連續(xù)的流量。而房屋的這個特征由于來源于它的物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，所以有保值、增值的特征。 （三）可靠性 物業(yè)作為一種耐用品，其消費與投資并存的特征是絕大多數(shù)耐用品所不具備的。 （二）持續(xù)性 房屋從竣工交付使用一直到破損不可恢復(fù)，以致廢棄，整個使用過程就是物業(yè)的使用年限。不要說建筑物本身的結(jié)構(gòu)方面的復(fù)雜性，僅那些保證人們正常生活方面的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等，就決定了物業(yè)管理非專業(yè)人 士莫屬?！? 根據(jù)物業(yè)的特點說明物業(yè)管理服務(wù)的必要性 房屋作為不動產(chǎn)，具有空間的固定性、使用的耐久性、個體的差異性和價值的高額性，因此，物業(yè)管理服務(wù)相應(yīng)表現(xiàn)出專業(yè)性、持續(xù)性和可靠性的特征。 物業(yè)管理的內(nèi)涵是保持房屋的完好，附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用和相關(guān)場地的使用有序。 “建筑物 ”是指有頂、有墻、有內(nèi)部空間的實體 。 “業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。 第一章 緒 論 復(fù)習(xí)思考題參考答案 什么是“物業(yè)” ? 什么是“物業(yè)管理” ? 物業(yè)是指人工形成、有使用價值和價值、有業(yè)主的建筑物與場地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。 所謂“人工形成“，是指投入的勞動，可以是活勞動，或者物化勞動； 所謂“有使用價值和價值”，是指物業(yè)不僅能使用，還可以進入市場流通。他可以是自然人，也可以是法人 (包括國有或集體所有 )。 “設(shè)施”是指一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地 、停車場 (庫 )、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等； “設(shè)備”是指一幢或幾幢建筑物的業(yè)主或使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等，以及小區(qū)內(nèi)的水泵、消防泵、高低壓配電房等。我國 2020 年 9 月 1 日實施的《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理下了這樣明確的定義：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè) 施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 （一）專業(yè)性 物業(yè)管理并非人們想象的那么簡單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已。例如，供水系統(tǒng)的管路、水泵、水箱、水池、水表需要經(jīng)常進行維護與定期檢修；物業(yè)管理維修人員要保持消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵能夠正常運行；建筑物內(nèi)的煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門和接頭，必須符合安全要求；電梯需要執(zhí)行周保、月保、季保、年保的維修保養(yǎng)規(guī)則，否則，電梯不僅難以保證正常運行，并可能埋下安全隱患； ?? 所有這一切，都對物業(yè)管理的專業(yè)性水平提出了更高的要求。在物業(yè)整個使用過程中，要全面或部分地恢復(fù)房屋失去 的使用功能，防止、減少和控制其破損，盡可能地延長物業(yè)的使用年限，就必須加強對房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)管理，經(jīng)常地、及時地對其進行維修養(yǎng)護。其他耐用品或是純粹的消費或者是純粹的投資。 由于物業(yè)管理服務(wù)具有專業(yè)性、連續(xù)性、可靠性的特征，使之提供的服務(wù)必然是經(jīng)常性的，這使它與一般產(chǎn)品的維修保養(yǎng)不同。這個流量貫穿了其全部壽命期。這說明物業(yè)管理服務(wù)不僅是房屋的消費、使用時不可或缺的，而且也是經(jīng)常性的、貫穿于整個房屋壽命期間的一種行為，決不是一時之舉。但所交換的對象 —— 物業(yè)管理服務(wù)，是一種特殊的商品，即無形的勞務(wù)。物 業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場體系中一個子市場，是介于勞務(wù)市場與房地產(chǎn)市場的一個邊緣性市場。物業(yè)管理的市場客體是“物業(yè)管理服務(wù)”，這種被用來在市場上進行交換的服務(wù)是一種無形的勞務(wù)輸出。 ② 市場主體。除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外（前期物業(yè)管理），還包 括房屋出售后各個小業(yè)主（通常以“業(yè)主大會”作為一個整體），以及房屋出租后的各承租人（包括自然人和法人）。而協(xié)調(diào)主體除了房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會外，還包括供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃等部門和單位。物業(yè)管理的市場環(huán)境是由許多相關(guān)的制度安排 —— 各類法律法規(guī)以及具有法律效力的合同和契約構(gòu)成的。 從“委托―代理”的角度，簡述企業(yè)如何控制服務(wù)質(zhì)量 ? 從物業(yè)管理“委托－代理”的角度來看，左右其服務(wù)效果的至少有四個關(guān)鍵點 :： ① 產(chǎn)權(quán)利益。在物業(yè)管理中，多元產(chǎn)權(quán)會構(gòu)成一個委托人的利益共同體。于是，委托人監(jiān)督積極性下降，從而導(dǎo)致代理人工作努力水平的下降。在初始委托人（眾多小業(yè)主）和最終代理人（物業(yè)管理公司的員工）之間，存在著若干中間層。 由于委托人與代理人目標的差異，以致于初始委托人的監(jiān)督積極性，每經(jīng)過一個中間層就會有一次“縮水”。大的縮水量，意味著小的監(jiān) 督力度，意味著更低的管理效率和更高的代理成本。物業(yè)管理的正面激勵，最大的難點在于不可能形成單一的量化指標。 物業(yè)管理負面激勵的手段之一是替代威脅 —— 解雇并更換代理人（炒物業(yè)管理公司的魷魚）。就委托方而言，最主要的問題是怎樣把眾多小業(yè)主的意見匯總成一個聲音，并要能把話說到點子上。作為業(yè)主委員會的成員，既要忠于職守，還要精明干練。對這些委 員的激勵，主要是信任、尊重并賦予相應(yīng)的權(quán)力。但他們與商品代銷可以抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是委托者，這對代理者來說非常難。 由此而知，物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，在委托－代理的關(guān)系中，每一個中間層都是一個不可忽略的因素。 簡述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 未來物業(yè)管理市場的發(fā)展將會在三個方面有明顯變化，即物業(yè)公司品牌化、從業(yè)人員職業(yè)化、服務(wù)模式多元化。品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種標識，這個標識提供了與其他物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品差異的特征；品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種能力，這種能力體現(xiàn)在它提供的服務(wù)效果能得到消費者的認可；品牌物業(yè)管理應(yīng)該表現(xiàn)出一種誠信，這種誠信是它與消費者之間一種長期穩(wěn)定的交易關(guān)系、情感關(guān)系和利益關(guān)系?！稐l例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。未來的物業(yè)管理市場需要一種有眼光、有膽量、有組織能力的職業(yè)經(jīng)理人：有眼光可以發(fā)現(xiàn)潛在的市場；有膽量就是敢于拍板，敢于創(chuàng)新進行經(jīng)營；有組織能力就是能把各種生產(chǎn)要素組合在一起。這種管理模式在香港取得了很大的成功，但它并不一定適用于中國大陸的所有地區(qū)。所以，不同主題的住宅區(qū)，其管理風(fēng)格、管理模式應(yīng)有所不同，不能照搬一個模式。未來的物業(yè)管 理市場，應(yīng)該是一個能提供不同模式、不同風(fēng)格、不同類型、不同層次物業(yè)