【正文】 第 11 頁(yè) 共 61 頁(yè) 美年物業(yè)工程部 對(duì)客服務(wù)規(guī)程 一、 接到 《 維修派 工單 》后，維修人員 根據(jù) 維修 內(nèi)容 立即準(zhǔn)備工具、儀表、備品備件， 爭(zhēng)取 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 五、 如因特殊原因不能完成服務(wù)工作（如無備件或按規(guī)定需廠家維修解 決等）維修人員應(yīng)向客戶解釋清楚。 三、 維修人員完成工作后按《服務(wù)工作單》規(guī)定收費(fèi)，最后請(qǐng)客戶簽字 驗(yàn)收并表達(dá)滿意度。 五、 完成主管交給的其他任務(wù)。 三、 接到《服務(wù)工作單》后，必須在 15 分中內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 修理工崗位職責(zé) 一、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝飾、門窗、金屬件等工程維修工作。 六、 按 計(jì)劃完成空調(diào)水暖系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 9 頁(yè) 共 61 頁(yè) 四、 值班期間保持值班室衛(wèi)生和管轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，阻止無關(guān)人員進(jìn)入 機(jī)房、值班室。 二、 熟悉管理項(xiàng)目空調(diào)水暖系統(tǒng)所有閥門的位置，一旦發(fā)生跑水能立即 關(guān)閉閥門，避免事故擴(kuò)大。 十一、認(rèn)真完成主管交給的其他任務(wù)。 九、 嚴(yán)格執(zhí)行值班制度及各種規(guī)程，確保配電設(shè)備和弱 電系統(tǒng)安全可靠 運(yùn)行。 六、 按計(jì)劃完成強(qiáng)弱電系統(tǒng)的檢修維保工作。 四、 熟悉配電盤、柜的位置，和線路走向，出現(xiàn)供電事故能迅速有效地 搶修排險(xiǎn)。 二、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的管理章程及規(guī)章制度，確保大廈弱電系統(tǒng)的正 常運(yùn)行。 十、 完成部門經(jīng)理交給的其他任務(wù)。 八、 負(fù)責(zé)管理本系統(tǒng)管轄區(qū)域內(nèi)的安全、衛(wèi)生、消防等各項(xiàng)工作。 六、 督促電梯維保公司每季對(duì)電梯轉(zhuǎn)動(dòng)部分、拽引機(jī)、導(dǎo)向輪、拽引繩、轎頂輪、導(dǎo)帶靴、門傳動(dòng)系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。 四、 督促電梯維保公司每周對(duì)電梯的制動(dòng)器、限速器等進(jìn)行安全檢查。 二、 電梯設(shè)備主管 每天到崗后必須巡視檢查所有電梯，通過看、聽、聞、 摸，檢查電梯各部分有無異?，F(xiàn)象。 十一、按期完成水量水費(fèi)、氣量氣費(fèi)的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)部門經(jīng)理 十二、完成物部門經(jīng)理交給的其它工作。 九、 員工持《服務(wù)工作單》施工，因故一次未能解決，第二次主管必須到現(xiàn)場(chǎng)解決，重大問題及時(shí)匯報(bào)設(shè)施管理部經(jīng)理。 六、 熟悉了解空調(diào)供水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)每一個(gè)閥門的具 體位置，一旦出現(xiàn)緊急情況能及時(shí)指揮排險(xiǎn)、關(guān)閉閥門以避免大面積跑水。 四、 制定 空調(diào)水暖系統(tǒng)的 維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)按期保 質(zhì)保量完成。 二、 按規(guī)定對(duì)本系統(tǒng)重要設(shè)備巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題和事故隱患立即組織 處理解決。 十、 完成部門經(jīng)理交給的其它工作。 八、 熟悉強(qiáng)弱電系統(tǒng)所有盤、箱、柜的位置，一旦出現(xiàn)故障能及時(shí)指揮排除，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行 。 七、 員工持《服務(wù)工作單》工作，因故一次未能解決，第二次主管必須到現(xiàn)場(chǎng)解決。 六、 負(fù)責(zé)《服務(wù)工作單》的跟蹤檢查，當(dāng)天工作當(dāng)天完成。 五、 確保所有輸配電設(shè)備以及其它用電設(shè)備的安全。 三、 負(fù)責(zé)管理本專業(yè)管轄地區(qū)的安全與衛(wèi)生工作。 強(qiáng)弱電主管崗位職責(zé) 一、 在部門經(jīng)理指導(dǎo)下 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目強(qiáng)弱電系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)和管理工作。并作好借閱手續(xù)。 三、 在部門經(jīng)理指導(dǎo)下起草和打印 設(shè)施管理部 各類文件。 十、 熟悉和了解管理項(xiàng)目所有設(shè)備設(shè)施 ，在緊急情況下能指揮處理設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)的故障和問題。緊密跟蹤能源控制，做好能源 消耗記錄統(tǒng)計(jì)。 監(jiān)控設(shè)備設(shè)施維保工作過程，對(duì)所完成維保項(xiàng)目進(jìn)行檢查、評(píng)估和驗(yàn)收。 六、 面試和選擇本部門新員工，并針對(duì)本部門具體情況對(duì)員工進(jìn)行技術(shù) 培訓(xùn)。 四、 檢查各類技術(shù)報(bào)表和工作日記，了解設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況及員工工作情 況， 確保設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行。 二、 對(duì) 設(shè)施管理部各專業(yè) 主管進(jìn)行工作指導(dǎo)和考核。通過努力，給全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美、整潔的工作環(huán)境和生活環(huán)境。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 部門簡(jiǎn)介 工程 部由強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、水暖、電梯、土建裝修等專業(yè)組成。 工程部 擔(dān)負(fù)著管理項(xiàng)目公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)和管理工作，保障管理項(xiàng)目公共設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期處于最佳狀態(tài)，充分節(jié)省能源，最大程度的延長(zhǎng)使用壽命，使業(yè)主物業(yè)保值升值。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 花樣年 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程 部組織架構(gòu)圖 經(jīng)理 1 人 強(qiáng) 弱電主管 2 人 空調(diào)水暖主管 2 人 電 梯裝修主管 1 人 維修技工 7 人 維修技工 7 人 維修技工 2 人 文員 1 人 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 4 頁(yè) 共 61 頁(yè) 工程 部經(jīng)理崗位職責(zé) 一、 在總經(jīng)理的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收、制定設(shè)備設(shè)施 的管理運(yùn)行模式和設(shè)備設(shè)施的檢修保養(yǎng)計(jì)劃。 三、 制定和管理員工紀(jì)律，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，按制度實(shí)施獎(jiǎng)懲。 五、 完善對(duì)客戶的設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)，隨時(shí)了解和掌握《服務(wù)工作單》 完成情況及客戶反饋意見。 七、 對(duì)設(shè)備設(shè)施維保分包商的資質(zhì)、和報(bào)價(jià)進(jìn)行考查、評(píng)選并作出決定。 八、 制定能源節(jié)約計(jì)劃，提供節(jié)能措施。 九、 匯總設(shè)備設(shè)施備品備件、工具儀表的采購(gòu)計(jì)劃，提出采購(gòu)申請(qǐng)并驗(yàn)收采購(gòu)物品。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 工程 部文員崗位職責(zé) 一、 負(fù)責(zé) 設(shè)施管理部 文件資料整理及部門會(huì)議紀(jì)錄 二、 收發(fā)內(nèi)外部文件，呈報(bào)部門經(jīng)理，經(jīng)簽發(fā)后及時(shí)傳達(dá)有關(guān)人員。 四、 負(fù)責(zé) 設(shè)施管理部 的圖紙文件、各種檔案資料。 五、 完成部門經(jīng)理交辦的其它工作。 二、 按規(guī)定對(duì)本系統(tǒng)重要設(shè)備巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題和事故隱患立即組織處理解決。 四、 制定強(qiáng)弱電系統(tǒng)檢修維保計(jì)劃，并負(fù)責(zé)按期保質(zhì)保量完成。特別是人身安全、 防火安全、并切實(shí)執(zhí)行物業(yè)管理中心的消防安全制度。如有特殊情 況不能解決，應(yīng)予登記，并要落實(shí)處理結(jié)果。重大問題匯報(bào)設(shè)施管理部經(jīng)理。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 6 頁(yè) 共 61 頁(yè) 九、 按期完成電量電費(fèi)的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)部門經(jīng)理。 空調(diào)水暖主管崗位職責(zé) 一、 在部門經(jīng)理的指導(dǎo)下 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)的維修、 保養(yǎng)運(yùn)行和管理工作。 三、 負(fù)責(zé)管理本專業(yè)管轄地區(qū)的安全、衛(wèi)生和防火工作。 五、 確保空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施安全。 七、 認(rèn)真負(fù)責(zé)《服務(wù)工作單》的跟蹤制度，當(dāng)天的工作當(dāng)天完成，如有 特殊情況應(yīng)于注冊(cè)登記，并落實(shí)處理結(jié)果。 十、 編制和檢查本班組有關(guān)人員的崗位責(zé)任制，并進(jìn)行工作安排和技術(shù)指導(dǎo)，認(rèn)真監(jiān)督檢查。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 電梯設(shè)備主管崗位職責(zé) 一、 在部門經(jīng)理的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目電梯安全運(yùn)行，對(duì)電梯維保公司的監(jiān)督檢查。 三、 定期檢查配電盤、控制柜、轎廂內(nèi)選、外呼、開關(guān)門、轎廂內(nèi)照明、 風(fēng)扇、轎門、廳門、地坎等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除各種故障隱患。 五、 督促電梯維保公司每月對(duì)電梯的導(dǎo)軌潤(rùn)滑進(jìn)行檢 查。 七、 隨時(shí)檢查電梯維保公司的工作記錄，匯總電梯維保公司的工作表現(xiàn)，參與對(duì)電梯維保公司的年終考查評(píng)選。 九、 負(fù)責(zé)對(duì)二次裝修和土建日常維修的管理工作。 強(qiáng)弱電員工崗位職責(zé) 一、 每天在專業(yè)主管安排下進(jìn)行強(qiáng)弱電系統(tǒng)的各項(xiàng)工作。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 8 頁(yè) 共 61 頁(yè) 三、 配電值班按 時(shí)記錄負(fù)荷情況 ,認(rèn)真巡視檢查高低壓配電柜、直流屏、 變壓器等設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真填寫各項(xiàng)值班記錄和工作日志。 五、 接到掉閘或停電的信息后，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)送電，如因事故掉閘 停電，處理后恢復(fù)送電。 七、 阻止無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房、值班室，如特殊情況事先請(qǐng)示部門經(jīng)理后 方可進(jìn)入，并填寫登記表 八、 接到《服務(wù)工作單》后 15 分中內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)完成維修任務(wù)。 十、 認(rèn)真搞好室內(nèi)衛(wèi)生和周邊環(huán)境衛(wèi)生。 空調(diào)水暖工崗位職責(zé) 一、 巡視制冷機(jī)組、冷卻塔、水箱、水池、水泵、 空調(diào)機(jī)房并做好運(yùn)行 記錄。 三、 熟悉管理項(xiàng)目消防系統(tǒng)所有閥門及泄水的位置，一旦發(fā)生跑水能立 即關(guān)閉閥門，及時(shí)泄水，避免事故擴(kuò)大。 五、 接到《服務(wù)工作單》后 15 分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 七、 完成主管交給的其他任務(wù)。 二、 負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域巡視、檢查、發(fā)現(xiàn)問題主動(dòng)解決。 四、 工做完成后做好各項(xiàng)記錄。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 10 頁(yè) 共 61 頁(yè) 《服務(wù)工作單》報(bào)修規(guī)程 一、 接到客戶服務(wù)部開據(jù)《服務(wù)工作單》后， 維修人員根具《服務(wù)工作 單》內(nèi)容，準(zhǔn)備好工具儀表、備品備件， 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)， 二、 維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后首先應(yīng)說明來意，請(qǐng)客戶確認(rèn)服務(wù)價(jià)格、付款 人、并在“接受報(bào)價(jià)”一欄中簽字確認(rèn)。 四、 服務(wù)工作中如需要其他專業(yè)人員配合，由維修人員主動(dòng)聯(lián)系解決。 六、 維修人員完成以上工作程序后，將《服務(wù)工作單》第四聯(lián)給客戶留 下，第三聯(lián)交設(shè)施管理部文員保留存擋，第一、二聯(lián)交還客服部。 二、 維修人員在趕赴現(xiàn)場(chǎng) 途中，要構(gòu)思 施