【導(dǎo)讀】工程部由強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、水暖、電梯、土建裝修等專業(yè)組成。工程部擔(dān)負(fù)著管理項(xiàng)目公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)和管理工作，的延長使用壽命，使業(yè)主物業(yè)保值升值。通過努力，給全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)。安全、舒適、優(yōu)美、整潔的工作環(huán)境和生活環(huán)境。完成情況及客戶反饋意見。設(shè)施出現(xiàn)的故障和問題。并作好借閱手續(xù)。六、負(fù)責(zé)《服務(wù)工作單》的跟蹤檢查，當(dāng)天工作當(dāng)天完成。況不能解決，應(yīng)予登記，并要落實(shí)處理結(jié)果。排除，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。特殊情況應(yīng)于注冊登記，并落實(shí)處理結(jié)果。摸，檢查電梯各部分有無異?，F(xiàn)象。停電，處理后恢復(fù)送電。關(guān)閉閥門，避免事故擴(kuò)大。

　　

【正文】 的管路的 檢修閥門。 六、 及時(shí)換一個(gè)手動閥門關(guān)閉噴水口，直至不流水。 七、 將跑水管路的末端水全部放掉，以減少水流進(jìn)入公共區(qū)域。 八、 修理完畢后 ，恢復(fù)安裝噴灑頭，并恢復(fù)該系統(tǒng)供水，確保水壓合格。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 38 頁 共 61 頁 九、 完成任務(wù)后填寫相關(guān)記錄。 破玻璃報(bào)警故障排除規(guī)程 一、 在主機(jī)上面確認(rèn)故障的地址。 二、 準(zhǔn)備好相關(guān)工具，到達(dá)現(xiàn)場。 三、 檢查破玻璃報(bào)警器的玻璃片是否被破壞，更換新玻璃片。 四、 檢查破玻璃報(bào)警器的電源指示燈是否閃亮。 五、 拆下破玻璃報(bào)警器，緊固輸出、輸入端子的接口。 六、 重新安裝好之后，在主機(jī)上確認(rèn)報(bào)警故障已排除。 七、 清理施工場地。 八、 填寫相關(guān)工作記錄。 探頭故障排除規(guī)程 一、 在主機(jī)顯示屏上確認(rèn)故障的地址、方位。 二、 準(zhǔn)備好相關(guān)工具趕赴現(xiàn)場。 三、 擰下探頭，檢查底座是否脫落，接 線端口是否松動。 四、 清除探頭與底座之間的灰塵、雜物，緊固端子輸出、輸入接口。 五、 重新安裝好之后，在主機(jī)上面確認(rèn)是否排除故障。 六、 確保正常之后，清理好施工現(xiàn)場。 七、 如確認(rèn)該探頭屬于污染或故障，需送去由專業(yè)公司清洗、檢修直至 更換。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 39 頁 共 61 頁 八、 填寫相關(guān)工作記錄。 終端 PC機(jī)的維護(hù)規(guī)程 一、 嚴(yán)禁在 PC 機(jī)上裝載和運(yùn)行任何軟件。 二、 定期用殺毒盤對其進(jìn)行殺毒處理。 三、 檢查 UPS 的運(yùn)行狀態(tài)，確保在突然斷電的情況下能提供電源。 四、 確保 UPS 在突然斷電的情況下能提供電源的足夠時(shí)間。 五、 確保鼠標(biāo)、鍵盤的正常使用。 六、 經(jīng)常清掃擦拭主機(jī)、電腦、鼠標(biāo)、鍵盤、臺面等，保持衛(wèi)生整潔。 七、 填寫相關(guān)的工作記錄。 溫、濕度傳感器的維護(hù)規(guī)程 一、 準(zhǔn)備好相應(yīng)的工具到達(dá)現(xiàn)場。 二、 摘下風(fēng)管上面的溫、濕度傳感器，用毛刷、吹風(fēng)機(jī)清除溫、濕度傳 感器上面的灰塵。 三、 必要時(shí)用電子清潔劑噴洗。 四、 緊固溫、濕度傳感器連接線路的輸出、輸入線端子的接口。 五、 重新安裝好之后，在 DDC 盤上確認(rèn)其運(yùn)行狀態(tài)。 六、 確認(rèn)正常后，清理好施工現(xiàn)場。 七、 填寫相關(guān)的工作記錄。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 40 頁 共 61 頁 下位機(jī)控制器的維護(hù)規(guī)程 一、 準(zhǔn)備好相應(yīng)的工具。 二、 打開控制器的盒蓋，用 毛刷、吸塵器清除盤內(nèi)的雜物、灰塵。 三、 緊固網(wǎng)線的輸出、輸入端子線的接口。 四、 用萬用表測量其輸出電壓是否正常。 五、 確認(rèn)正常后，恢復(fù)控制器的盒蓋，清理好施工現(xiàn)場。 六、 填寫相關(guān)的工作記錄。 消防對講電話的維護(hù)規(guī)程 一、 由一人拿一消防對講電話去樓內(nèi)的電話插孔，一人去監(jiān)控室內(nèi)。 二、 將消防電話插入電話插孔中，監(jiān)控室主機(jī)上會聽到“嘀、嘀”的聲 音。 三、 在主機(jī)上確認(rèn)是否能夠和對方人通話。 四、 在通話的過程中，判斷聲音是否清晰，是否有雜音。 五、 將電話插孔打開，檢查里面的接線情況。用鉗子壓緊、捏實(shí)。 六、 清除 電話插孔內(nèi)的油污、灰塵、銹漬。 七、 清掃主機(jī)上的灰塵、雜物。 八、 填寫相關(guān)工作記錄。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 41 頁 共 61 頁 自控閥門失控處理規(guī)程 一、 準(zhǔn)備好相關(guān)工具趕赴現(xiàn)場。 二、 將失控閥門摘下，檢查閥門的驅(qū)動器是否正常，齒輪有無變形。 三、 用棉沙和黃油對閥門進(jìn)行除污、潤滑等處理。 四、 檢查閥門的線路連接是否正確，電源線是否中斷。接線端子是否須 緊固。 五、 確認(rèn)部件損壞后，更換新閥門，換下閥門由專業(yè)公司修理。 六、 故障排除后，清理好施工現(xiàn)場。 七、 填寫相關(guān)的工作記錄。 自控水閥、加濕閥的維護(hù)規(guī)程 一、 準(zhǔn)備好相關(guān)的工具到達(dá)空調(diào)機(jī)房。 二、 打開水閥、加濕閥門的盒蓋，用棉紗、除污劑清理齒輪上面的油污， 重新涂上新的黃油。 三、 緊固水閥、加濕閥、連接線路的輸出、輸入端子的接口。 四、 緊固水閥、加濕閥的螺母、螺絲桿。 五、 檢查水閥、加濕閥前后手動閥門的狀況。 六， 用手動方法在 DDC 盤上反復(fù)調(diào)試運(yùn)行幾次。 六、 確認(rèn)正常后，清理好施工現(xiàn)場。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 42 頁 共 61 頁 七、 填寫相關(guān)的工作記錄。 突發(fā)性跑水處理規(guī)程 一、 接到突發(fā)性跑水信息后帶齊工具設(shè)備火速趕赴現(xiàn)場。緊急關(guān)閉跑水點(diǎn)前級閥門。 二、 立即用吸水機(jī)等工具設(shè)備清掃積水（必要時(shí)請保潔配合）。 三、 根據(jù)管路結(jié) 構(gòu)盡量用撤水點(diǎn)撤水，以免加大地面積水量。根據(jù)管路損壞情況更換備件，如手中沒有可暫時(shí)用絲堵、閥門、木塞等代替。 四、 消防管路跑水處理完畢后，應(yīng)立即聯(lián)系消防中控室確認(rèn)主機(jī)是否復(fù)位。 夏季空調(diào)系統(tǒng)巡檢規(guī)程 一、 檢查冷水機(jī)組出水溫度、壓力是否正常。 二、 檢查冷水泵和冷卻水泵運(yùn)行時(shí)聲音有無異常，閥門開關(guān)是否在正常 位置，備用泵前后閥是否關(guān)閉，壓力、溫度是否正常，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 三、 檢查集水器、分水器進(jìn)出口溫度是否正常，自控壓差閥門是 否良好， 所有水閥開關(guān)是否在正常位置。 四、 檢查空調(diào)補(bǔ)水箱水位及軟化水 設(shè)備運(yùn)行是否正常，反洗用鹽是否加 滿。 五、 檢查冷卻塔運(yùn)行情況，風(fēng)扇運(yùn)行是否正常，水流是否充足、平衡， 塔 內(nèi)有無異物，并及時(shí)清除。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 43 頁 共 61 頁 六、 檢查空調(diào)水系統(tǒng)有無汽阻并及時(shí)到樓頂跑風(fēng)處排氣。 七、 檢查各空調(diào)機(jī)組和新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行狀況。 冬季采暖系統(tǒng)巡控規(guī)程 一、 檢查熱交換器進(jìn)出口壓力、溫度是否正常，安全閥是否處于良好狀 態(tài)，排水管是否通暢。有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 二、 檢查自控閥運(yùn)行是否正常，前后閥門、旁通閥的開關(guān)是否在正常位 置。 三、 檢查熱水循環(huán)泵有無異常聲音，泵前后壓力是否正常，有無跑、冒、 滴、漏現(xiàn)象。 四、 檢查集水器、分水器進(jìn)出口壓力、溫度是否正常，自控壓差閥是否 良好，所有開關(guān)位置是否正常。 五、 檢查冷水機(jī)組前后閥門是否關(guān)緊，有無熱水滲漏。避免冷水機(jī)組出 事故。 六、 檢查空調(diào)及采暖補(bǔ)水狀況，軟化水箱水位及軟化水設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況， 反冼用鹽是否加滿。 七、 檢查供暖水系統(tǒng)有無汽阻，并及時(shí)到樓頂跑風(fēng)處排氣。 管道疏通規(guī)程 一、 接到《服務(wù)工作單》后首先了解管道堵塞位置及堵塞程度，以便確 定疏通方案。 二、 整個(gè)工作過程必須執(zhí)行《澳瑞物業(yè)對客設(shè)施服務(wù)規(guī)程》。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 44 頁 共 61 頁 三、 帶上皮揣子、管道疏通機(jī)以及配套設(shè)備奔赴現(xiàn)場。 四、 如發(fā)生輕微堵塞，可 用皮揣子疏通，堵塞嚴(yán)重的須用管道疏通機(jī)來 疏通。 五、 使用管道疏通機(jī)前必須檢查是否安全可靠，電源線路是否破損、接 地是否牢靠，彈簧配件是否齊全。 六、 管道疏通后，必須把現(xiàn)場清掃干凈。 七、 完工后必須將機(jī)械設(shè)備、彈簧配件清洗干凈。 空調(diào)過濾網(wǎng)清洗規(guī)程 一、 必須分時(shí)段交叉清洗空調(diào)初、中效濾網(wǎng)，以便防止灰塵通過風(fēng)道進(jìn) 入室內(nèi)。 二、 分區(qū)進(jìn)行拆裝過濾網(wǎng)，要輕拿輕放，以延長濾網(wǎng)外框的使用壽命。 三、 運(yùn)送濾網(wǎng)選在夜間進(jìn)行，避免影響大廈正常工作。 四、 過濾網(wǎng)要用專用清洗工具清洗，以防水壓過大把濾網(wǎng)沖壞。 五、 過濾網(wǎng)要在 專用地點(diǎn)沖洗，以免污染環(huán)境和浪費(fèi)水源。 六、 初效濾網(wǎng)每月清洗兩次，中效濾網(wǎng)清洗一次。 空調(diào)水質(zhì)處理規(guī)程 一、 經(jīng)常檢查冷卻塔和膨脹水箱補(bǔ)水系統(tǒng)是否正常，有無泄漏。 二、 每月清洗兩次冷卻塔，防止冷卻水中異物堵塞冷凝管簇，當(dāng)天的加 藥時(shí)間選在早晨 6： 30。 三、 冷卻水加藥時(shí)，冷卻泵應(yīng)處于運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，將藥物倒入冷卻塔配水池 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 45 頁 共 61 頁 中，讓它分散均勻。加兩種不同藥劑時(shí)，應(yīng)待第一種藥劑加完并分散均勻濃度降低后再加第二種藥劑，切忌不同種類藥劑混合加入。 四、 當(dāng)采取沖擊方式往膨脹水箱加藥時(shí)，為使藥劑一次性進(jìn)入系統(tǒng)，應(yīng) 先停止 補(bǔ)水，放少量水降低水箱液位，再加入藥劑，然后再排放一部分冷凍水，待藥物全部流入系統(tǒng)后再恢復(fù)補(bǔ)水，當(dāng)加固體藥劑時(shí)應(yīng)避開下水口，以免造成堵塞，藥劑加入后讓其自行溶解。 五、 所有藥劑應(yīng)按要求劑量加入，加藥應(yīng)定時(shí)，以免系統(tǒng)中藥物失調(diào)， 加藥后做好加藥記錄。 六、 水處理藥劑要放在室內(nèi)由專人保管，以免誤用。藥劑避免陽光照射， 防止變質(zhì)失效。 七、 水處理藥劑與人體皮膚接觸后應(yīng)及時(shí)擦肥皂清洗干凈。 八、 經(jīng)處理后的水中含有藥物，不可它用。 九、 水質(zhì)化學(xué)分析安排：每天分析一次冷卻水電導(dǎo)率， 15 天分析一次冷 凍水電導(dǎo)率。 十、 每天做好加藥、排污的工作記 錄。 十一、分析冷卻水質(zhì)后，若電導(dǎo)率超過指標(biāo)，應(yīng)加大排污量，直至水質(zhì)降至合格。 十二、分析冷凍水質(zhì)后，若電導(dǎo)率超標(biāo)，說明藥量過大，不必排水，可由其自行慢慢地降至合格；若未達(dá)標(biāo)時(shí)，應(yīng)加大藥量達(dá)到規(guī)定指標(biāo)。 十三、水質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)： 冷卻水：電導(dǎo)率小于 1500μ s/cm 冷凍水：電導(dǎo)率 10002020μ s/cm。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 46 頁 共 61 頁 十四、日常加藥： 冷卻水： HT301 緩蝕阻垢劑每天每 M3加 60 克，每天應(yīng)加 公斤。 HT402 殺菌滅藻劑每天每 M3加 20 克，每天應(yīng)加 公斤。 冷凍水： HT501 緩蝕阻垢劑每 天每 M3加 公斤，每天應(yīng)加 公斤。 HT302 殺菌滅藻劑每天每 M3加 公斤，每季應(yīng)加 公斤。 空調(diào)機(jī)組檢修規(guī)程 一、 每日早晚兩次對空調(diào)機(jī)組進(jìn)行巡視。 二、 檢查送、回風(fēng)消防閥是否脫落。 三、 檢查電機(jī)三角帶是否有松動、斷裂及脫落現(xiàn)象。 四、 檢查電機(jī)滑鐵是否變形、斷裂。 五、 檢查電機(jī)運(yùn)行是否正常，有無振動、噪聲，軸承是否缺油。 六、 檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常，有無振動、噪聲，軸承是否缺油。 七、 檢查軸流風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)，箱體有無開焊、斷裂。 八、 檢查水閥運(yùn)行是否正常，前后節(jié)門及旁通節(jié)門開關(guān)是 否在正 常位 置 ,是否有堵塞和跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 九、 檢查加濕系統(tǒng)是否有堵塞和跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 十、 檢查空調(diào)機(jī)組的樓宇自控裝置是否運(yùn)行正常。 十一、每隔 15 日軸承加一次潤滑油。 十二、每月打掃空調(diào)機(jī)組內(nèi)部衛(wèi)生。