【正文】 ，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗收通過為準。物業(yè)公司在接管驗收時，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進行檢驗。 ?． 編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管 強電、弱電、空調(diào)水、土建 、領(lǐng)班 強電、弱電、空調(diào)水、土建 、技工 強電、弱電、空調(diào)水、土建 、工作程序、管理制度 ） ?． 制訂《設(shè)備運行保養(yǎng)檢修計劃》（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計劃表” ? 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 1． 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2． 聯(lián)系稅務所，辦理稅務登記 3． 聯(lián)系銀行，開通公司帳號 4． 聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商） 5． 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準《公約》 6． 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商） 7． 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商） 8． 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商） 9． 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開 發(fā)商） 10． 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商） 11． 聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界 12． 聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案 13． 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵 14． 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式 15． 聯(lián)系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商） 16． 聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商） 17． 聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊?，報社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商） 18． 聯(lián)系外管局，報涉外關(guān)系（開發(fā)商） 19． 聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商） 20． 聯(lián)系公安局，報內(nèi)保關(guān)系 21． 聯(lián)系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商） 22． 聯(lián)系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商） ? 與開 發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對重要資料進行交接 1． 確定收樓時間 2． 確定物管費的起計日期 3． 前期工程遺留問題的解決 4． 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作： △． 產(chǎn)權(quán)資料 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對各類房地產(chǎn)進行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認產(chǎn)權(quán)，稅務部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分攤有關(guān)費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護公有設(shè)施， 共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主的權(quán)益。 ?． 從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。 ?． 制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。 ?． 制訂《專業(yè)機房管理規(guī)定》：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。 ⑶． 制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動火許可證”。 ⑴． 制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。 ?． 制訂《施工違規(guī)級別明細》，建立“違章通知單”。 ?． 制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場檢查表”。 ?． 制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。 ?． 制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。 ?． 落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。 ?． 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、客務主管、內(nèi)務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。 ?． 制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。 △ 管業(yè)部 ?． 制訂《物 業(yè)管理收費標準明細》：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。 ?． 制訂《內(nèi)部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。 ?． 編制《固定資產(chǎn)購置方案》。 ?． 編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。 △ 財務部 ?． 制訂《財務報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。 ⑺． 制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。 ⑸． 聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。 ⑶． 制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一 、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。 ⑴． 制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。 ?． 制訂《薪金實施細則 》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。 ?． 制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。 ?． 制訂《員工培訓規(guī)定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協(xié)議”。 ?． 制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。 △ 綜合部 ?． 編制《員工手冊》，經(jīng)公司領(lǐng)導批準后，統(tǒng)一印刷成冊 。同時，在《用戶手冊》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。 “公司初期人員架構(gòu)圖”附后 ? 籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案 1． 各部門共同匯編的文件： ? ．《房屋使用、管理、維修公約》 ?．《房屋質(zhì)量保證書》 ?．《房屋使用說明書》 ?．《房屋交付（入住）通知》 ?．《入伙授權(quán)書》 ?．《業(yè)主（使用人）服務指南》 ?．《裝修管理規(guī)定》 ?．《辦理裝修流程說明》 ?．《治安、消防協(xié)議書》 ?．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》 ⑴．《二次裝修協(xié)議書》 ⑵．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》 ⑶．《收樓須知》 ⑷．《物業(yè)管理費收費標準》 ⑸．《公約承諾書》 備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開發(fā)商確認，并到北京 市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。 2． 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工 綜 合 部：經(jīng)理 1 名、行政主管 1 名、總經(jīng)理秘書 1 名、采購員 1 名、文員（兼庫房管理員） 2 名； 財 務 部：經(jīng)理 1 名、會計 1 名、出納 1 名； 管 業(yè) 部：經(jīng)理 1 名、客務主管 1 名、內(nèi)務主管 1 名、客務代表 2 名、 前臺接待 2 名； 保 衛(wèi) 部：經(jīng)理 1 名、消防主管 1 名、保安主管 1 名、消防執(zhí)機員 4 名（含領(lǐng)業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程） 業(yè)主進行室內(nèi)二裝（見二裝流程） 業(yè) 主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務（見入住流程） 班 1－ 2 名）、保安員 4 名（含領(lǐng)班 1－ 2 名）； 工 程 部：經(jīng)理 1 名、強 電主管 1 名、弱電主管 1 名、空調(diào)（生活水）主管 1名、土建主管 1 名、技工 2－ 3 名／專業(yè)（約 12 人）； 建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。 魯能物業(yè)前期管理工作流程與文件 北京魯能物業(yè)管理有限責任公司 二零零二年九月 目 錄 物業(yè)接管前期工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 1 頁 物業(yè)接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 3 頁 物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 17 頁 前期收樓工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 18 頁 前期收樓工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 19 頁 二次裝修施工流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 24 頁 二次裝修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 27 頁 客戶入住流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 39 頁 客戶入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 40 頁 總經(jīng)理致詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 44 頁 使用、管理、維修公約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 45 頁 房屋質(zhì)量保證書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 65 頁 房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 71 頁 服務指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 79 頁 裝修辦理流程說明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 92 頁 裝修管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 95 頁 承諾書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．． 第 104 頁 治安、消防協(xié)議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 107 頁 房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 110 頁 收樓須知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 114 頁 入伙授權(quán)書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 118 頁 物業(yè)管理委托 合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 121 頁 物業(yè)接管前期工作流程圖 No Yes 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 委任總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員 籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 對外委單位進行調(diào)研，簽定外委合同 與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對重要資料進行交接 示例 辦理提前進行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調(diào) 物業(yè)交竣驗收，正式接管 開發(fā)商負責返修 物業(yè)前期接管工作流程 ? 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》 。 ? 委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員 1． 由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗的總經(jīng)理 1 名。 說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程情況。 建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的《用戶手冊》。 2．各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。 ?． 制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。 ?． 制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。 ?． 制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。 ?．