【正文】 報告應(yīng)用的有效期 ..................................................................................... 15 十七、說明事項 ......................................................................................................... 15 附件 ……… . ............................................................................................................. 16 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 .................................................................................................. 17 一、個別因素分析 ..................................................................................................... 17 二、區(qū)域因素分析 ..................................................................................................... 17 三、市場背景分析 ..................................................................................................... 17 四、最高最佳使用分析 ............................................................................................... 18 五、估價方法選用 ..................................................................................................... 18 六、估價測算過程 ..................................................................................................... 18 七、估價結(jié)果確定 ..................................................................................................... 24 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 2 頁 致委托方函 楊曉燕： 我們接受您的委托，對您所擁有的位于詩仙路 2號附 29號 1403室和楊春明所擁有的位于新城路 71 號 802 室兩套住房（建筑面積分別為 ）進行了抵押價值評估。 估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 估價結(jié)果： 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)的估價方法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價對象在估價時點的抵押總價值為￥ 312, 元，大寫 ：人民幣叁拾壹萬貳仟零貳拾元整。 委托方未完全提供估價對象法定優(yōu)先受償權(quán)利的資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價時點下優(yōu)先受償款，故假定房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為零。 重慶順達會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司 法定代表人： 二○○七年五月二十二日 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 3 頁 房地產(chǎn)估 價師聲明 我們鄭重聲明： 一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 五、本公司評估人員何純敏 、張四清、蔡凌對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 七、本估價報告需經(jīng)估價人員簽名蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章，作為一個整體時有效，復(fù)印件無效。因資料失實造成評估結(jié)果有誤差的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責(zé)任。 十、本估價報告書僅供委托方使用 。 （二）估價對象能自由在市場上出售。 （四）本估價報告書中所指的估 價對象處于正常的使用狀態(tài)，如遇到不可抗拒的自然力或其他原因?qū)纼r對象造成損壞，會對評估價值造成影響，如有上述狀況，本估價報告結(jié)果失效，并應(yīng)對估價對象進行重估。 二、本報告使用限制條件 （一） 本 估價 報告 的估價 結(jié)果是根據(jù)公開市場原則確定的 估價 對象在估價時點的公允價格。 1．市場價格波動風(fēng)險； 2． 短期強制處分的不確定性及變現(xiàn)費用； 3． 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的各項費用； 4． 資產(chǎn)占有 方 的 信用 。 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 5 頁 （三） 委托方未完全提供估價對象法定優(yōu)先受償權(quán)利等資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價時點下優(yōu)先受償款 ，估價結(jié)果僅作為 確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)， 不對其他任何用途負責(zé)。 （二）估價對象的區(qū)位條件、市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查所得。 四、估價中的特殊處理 我們沒有接受進行結(jié)構(gòu)測試和檢驗設(shè)施的要求，因此，估價人員只對估價對象作一般性的察看，沒有進行技術(shù)鑒定，不能確定物業(yè)有沒有缺陷。 （二）本估價報告有效期為自完成估價報告日期 20xx年 5月 22日起壹年內(nèi)有效。 六、其他說明 （一）房屋所有權(quán)人楊春明書面同意楊曉燕將其位于新城路 71號 802室住房作為抵押物向銀行辦理借款。 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 6 頁 （三）本估價報告中所依據(jù)的有關(guān)資料復(fù)印件由委托方提供，委托方對資料的真實性和完整性負責(zé)。 （四）如發(fā)現(xiàn)本估價報告文字或數(shù)字因校對或 其他類似原因出現(xiàn)差錯時，請通知本公司進行更正。 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 7 頁 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、 委托方及資產(chǎn)占有方 委托方名稱：楊曉燕。 住所：重慶市萬州區(qū)詩仙路 2號附 29號 1403室。 二、估價方 重慶順達會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司 法定代表人：張家炳 住所：萬州區(qū)白巖路 123號 佳能大廈 8樓 資質(zhì)證書號：渝地房評經(jīng)協(xié)（ 20xx）第 039號 資質(zhì)等級 :三級 聯(lián)系電話：（ 023） 58239849。 三、估價對象及概況 （一）權(quán)屬狀況 估價對象為楊曉燕所擁有的位于詩仙路 2號附 29號 1403室和楊春明所擁有的位于新城路 71號 802室兩套住房。 楊春明所擁有的位于新城路 71 號 802室的《房屋所有權(quán)證》證號為房改權(quán)字第 05332號，證載所有權(quán)人為楊春明；其《國有土地使用權(quán)證》證號為萬國用（ 20xx）字第 20270號，證載土地使用者為楊春明，地號為010198，住宅用地，使用權(quán)類型為劃撥，使用權(quán)面積為 。 （二）區(qū)域狀況 1．區(qū)域概況 萬州 區(qū) 地處 世界聞名的 長江中上游結(jié)合部，位于三峽庫區(qū)腹心， 上距重慶 327公里，下至宜昌 321公里 ， 因 “ 萬川畢匯、萬商云集 ” 而得名，是三峽庫區(qū)最大的移民新城， 幅員面積 3457平方 公里 ，人口 ；城市建成區(qū)面積 ，城市人口 。 目前， 萬州 已 發(fā)展成為長江沿岸的十大港口城市之一、長江上游重要的工商業(yè)城市。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，長江經(jīng)濟帶的形成，特別是三峽工程庫區(qū)大規(guī)模移民搬遷和開發(fā)建設(shè)，形成了巨大的投資市場、物資市場和消費市場，給萬州帶來了前所未有的發(fā)展機遇，使萬州成為中外矚目的投資熱點地區(qū)。 區(qū)域內(nèi)交通以公路交通為主，有龍都廣場至渝東大花園、三峽學(xué)院至國本路等多條公交線路， 估價對象距最近的公交站點約 50米，每班次間隔約 3分鐘，公交便捷度高。 區(qū)域內(nèi)交通以公路交通為主，有枇杷坪至雙河口、海洋館至王家坡、龍都廣場至渝東大花園、興茂翠園至興茂花園等多條公交線路， 估價對象距最近的公交站點約 100米，每班次間隔約 3分鐘，公交便捷度高。 區(qū)域內(nèi) 有泰興電腦城、新世紀百貨山灣店、華順儲運中心、紅光小學(xué)等。 楊春明所擁有的住房 所在區(qū)域地處萬州區(qū)主城商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)有重客隆超市、新世紀百貨望江路小學(xué)、萬州日報