【正文】 177。市場比較法參數(shù)體系比較因素允許最大修正區(qū)間具體取值詳見指標(biāo)取值說明市場狀況交易情況177。、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。3. 抵押價值抵押價值=市場價值優(yōu)先受償款變現(xiàn)能力分析、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。2. 確定估價對象的法定優(yōu)先受償款（1）已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。市場法估價測算匯總表單位可比實例1可比實例2可比實例3說明一、成交價格總價元或萬元單價元/m2二、成交日期年 月三、建立比較基準(zhǔn)后價格統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后價格統(tǒng)一付款方式后價格統(tǒng)一價格單位后價格四、交易情況修正后價格交易情況修正系數(shù)％五、市場狀況調(diào)整后價格市場狀況調(diào)整系數(shù)％六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后價格區(qū)位狀況調(diào)整后價格區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)％實物狀況調(diào)整后價格實物狀況修正系數(shù)％權(quán)益狀況調(diào)整后價格權(quán)益狀況修正系數(shù)％七、測算結(jié)果總價元或萬元單價元/m2收益法，運用收益法估價應(yīng)按下列步驟進行：⑴搜集有關(guān)收入和費用的資料；⑵估算租賃收入（包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入）；⑶估算運營費用（包括物業(yè)管理費、供暖費、稅金等）； ⑷估算凈收益；⑸選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率；⑹選用適宜的計算公式求出收益價格。⑺權(quán)益狀況修正。⑸區(qū)位狀況修正。⑶進行交易情況修正。十、估價測算過程（一）、估價測算過程比較法，運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進行：⑴選取可比實例，對可比實例進行情況說明。⑸遵循謹(jǐn)慎原則。 ⑶遵循替代原則。八、估價原則⑴遵循合法原則。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括未繳納的綜合地價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他。估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。四、估價目的為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值五、估價時點估價對象抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。3估價報告應(yīng)用的有效期估價報告一、委托估價方二、估價方**公司地 址: 法定代表人: 房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別: 資質(zhì)證書號：聯(lián) 系 人： 聯(lián)系電話： 三、估價對象分析估價對象位置及坐落權(quán)益狀況分析（1）房產(chǎn)登記狀況房屋所有權(quán)證號產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋所有權(quán)人產(chǎn)別房屋座落樓號或幢號房號及部位房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積(m2)房屋用途房屋結(jié)構(gòu)建成年代（2）土地登記狀況土地使用權(quán)證號土地使用權(quán)人土地使用權(quán)性質(zhì)分?jǐn)偼恋孛娣e(m2)用途年期其它（3）他項權(quán)利狀況抵押人抵押權(quán)人權(quán)利價值抵押設(shè)定日期（4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況（5）對價格的影響分析對估價對象存在的如抵押、租賃、共有權(quán)、查封和或有負債等對價格的影響進行分析。⑼參與本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽 字參加估價人員：估價的假設(shè)和限制條件1說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。⑹沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。⑷我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。⑵本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 房地產(chǎn)抵押估價報告 估價項目名稱：（按房產(chǎn)證上的坐落）抵押價值評估 委托方： 估價方: 估價人員： 估價報告作業(yè)日期：附件一房地產(chǎn)抵押估價報告（格式部分）成套住宅北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會二〇〇九年五月聲明：在使用本文本時，如有疑議或需解釋，請由所在單位向北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會提交“釋疑申請”。協(xié)會認為有必要，將以書面形式進行解釋或更正。 估價報告編號： 目 錄目 錄致委托方函 2致委托方函 3估價師聲明 4估價的假設(shè)和限制條件 6估價報告 7一、委托估價方 7二、估價方 7三、估價對象分析 7四、估價目的 10五、估價時點 10六、價值定義 10七、估價依據(jù) 11八、估價原則 11九、估價方法 11十、估價測算過程 12十一、估價結(jié)果 14變現(xiàn)能力分析 16附件 17致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文 ①估價對象位置、建筑面積、土地面積、權(quán)屬狀況、用途描述②估價目的③估價時點④估價結(jié)果⑤參與本報告評估的估價師⑥房地產(chǎn)估價結(jié)果，包括市場價值、抵押價值特殊事項說明表現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)建成年代土地使用權(quán)類型法定最高土地年限應(yīng)補地價（元） 致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名） 二〇〇**年**月***日估價師聲明我們鄭重聲明：⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。⑶我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。⑸我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘），估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責(zé)任。⑺本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。⑻本估價報告由XX公司負責(zé)解釋。⑴合法、持續(xù)使用前提⑵權(quán)屬清晰無異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)⑶依據(jù)合理⑷租賃或租約的影響⑸優(yōu)先受償權(quán)利⑹市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響2報告使用者注意的事項：⑴估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；⑵在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；⑶合理使用評估價值；⑷定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。實物狀況分析（1）建筑物狀況①公共部分：結(jié)構(gòu)形式建筑類型外立面裝飾大堂設(shè)計裝修樓道裝修電梯間及轎廂裝飾層戶均數(shù)量供暖門禁系統(tǒng)供氣安全及消防監(jiān)控?zé)崴渌趹魞?nèi)部分：所在樓層使用狀況現(xiàn)狀用途景觀戶型臨街狀況采光、通風(fēng)情況各房間朝向維護保養(yǎng)及成新狀況各個房間裝修情況的描述 ③其它（2）小區(qū)狀況居住小區(qū)樓宇構(gòu)成容積率交通組織方式景觀及綠化小區(qū)封閉性物業(yè)公司有無物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)車位狀況其它（3）對價格影響的分析區(qū)位狀況分析交通便捷度道路通達度、公交線路、區(qū)域主要道路、距公交站點距離 、距主干道距離、距地鐵(城鐵)站距離等因素的描述自然人文環(huán)境質(zhì)量公園、大學(xué)、圖書館、煙囪、高壓線等因素的描述居住社區(qū)成熟度居住用地比例、居住小區(qū)規(guī)模、小區(qū)入住率、社區(qū)發(fā)展完善程度、居民構(gòu)成、小區(qū)品質(zhì)等因素的描述　基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　公建配套情況周邊商服、中小學(xué)、醫(yī)院等配套情況的描述未來發(fā)展?jié)摿κ袌霰尘胺治觫藕暧^經(jīng)濟形勢⑵產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟狀況 ⑶居住物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況⑷其他最高最佳