【正文】 面積 46,421M2，地下建筑面積 33,014M2， 地下 2 層 ，容積率 ≤ ， 綠化率 ≥ 20％ ，建筑密度 ≤ 50%（最終土地面積以及規(guī)劃條件以獲批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn) ，項(xiàng)目位置 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 下同 ） 。 ? 當(dāng)?shù)匦枨?：隨著 勝浦鎮(zhèn) 城市化步伐加速， 居住項(xiàng)目不斷推出、開發(fā)，當(dāng)?shù)?具有引進(jìn)高品質(zhì)商業(yè)配套的需求。 在園區(qū) 中新合作區(qū) 之外尋找適合的地塊開發(fā)項(xiàng)目，是公司 實(shí)施“二次創(chuàng)業(yè)” 的必然舉措 ，也是 公司做大做強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的必然之路 。 ? 本次可行性研究中未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其它不可抗力對(duì)項(xiàng)目的影響。 ? 所有經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的預(yù)計(jì)結(jié)果是以可行、高效的管理為設(shè)想而建立的，并不包括這個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域的 商業(yè) 市場(chǎng)的變化。 ? 勝浦鎮(zhèn)主要交通干道 沿線地塊 將繼續(xù)穩(wěn)步 增值 。 ? 此報(bào)告中論述的預(yù)估競(jìng)爭(zhēng)條件是與 勝浦鎮(zhèn) 未來(lái)富有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè) 相符。 ? 基于以上研究結(jié)果、合理假設(shè)計(jì)算此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo) 。 ? 評(píng)估此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)會(huì) 。 ? 評(píng)估 勝浦鎮(zhèn) 當(dāng)前及 未來(lái)的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán) 境 。 項(xiàng)目地塊面積 地塊規(guī)模： 18,958M2，約 28 畝 。 地塊 周邊集聚了 若干 成熟社區(qū) （動(dòng)遷房、商品房皆已交付） ， 輻射周邊常住 人口在 5~6 萬(wàn)人。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 本項(xiàng)目 規(guī)劃 為 商服 用地 。地塊處于整個(gè)勝浦鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。北至規(guī)劃河道、東至幼兒園、南至中勝路、西至興浦路 。 勝浦 金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 O 一 O 年七月 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 ..................................................................................................... 2 一、項(xiàng)目概況 ........................................................................................................ 2 二、項(xiàng)目研究的目的 ........................................................................................... 4 三、項(xiàng)目研究的前提 ........................................................................................... 4 四、項(xiàng)目研究的背景 ........................................................................................... 5 第二部分 項(xiàng)目介紹 ..................................................................................................... 6 一、項(xiàng)目位置 ........................................................................................................ 6 二、項(xiàng)目總體布局 ............................................................................................... 6 三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) ........................................................................... 7 四、項(xiàng)目的功能品質(zhì) ........................................................................................... 7 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................................................................................... 7 六、項(xiàng)目開發(fā)方式 ............................................................................................... 8 七、項(xiàng)目地塊初勘等情況 ................................................................................... 9 八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 ......................... 10 第三部分 區(qū)域分析 ................................................................................................... 11 一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 ............................................................................. 11 二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ................................................................. 13 第四部分 市場(chǎng)分析 ................................................................................................... 17 一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 ................................. 17 二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 ......................... 19 三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) ............................................................................................. 22 第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ....................................................................................... 23 一、地塊特征分析 ............................................................................................. 23 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................................................................ 25 三、項(xiàng)目定位方案 ............................................................................................. 26 第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算 ............................................................................... 28 一、項(xiàng)目投資估算 ............................................................................................. 29 二、項(xiàng)目資金籌措 ............................................................................................. 29 三、項(xiàng)目收益測(cè)算 ............................................................................................. 29 第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ........................................................................................... 33 一、項(xiàng)目測(cè)算期 .................................................................................................. 33 二、項(xiàng)目投入估算 ............................................................................................. 33 三、項(xiàng)目收入估 算 ............................................................................................. 34 四、指標(biāo)分析 ...................................................................................................... 34 第八部分 結(jié)論和建議 ............................................................................................... 36 一、結(jié)論 .............................................................................................................. 36 二、存在問題與建議 ......................................................................................... 37 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 第一部分 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 金苑鄰居中心項(xiàng)目 （ 暫定 ） 。 項(xiàng)目位置（四 至 范圍） 勝浦鎮(zhèn)興浦路、中勝路交界口東北角。 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 項(xiàng)目 以東為動(dòng)遷房“園東新村”，以西、以北為動(dòng)遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 項(xiàng)目周邊住宅入住情況： 目前，本項(xiàng)目周邊主要以 低層次 沿街商業(yè)為主， 面積較大的 有“ 世紀(jì)聯(lián)華 ” 、 “ ?？吐? ” 數(shù) 家 中型 賣場(chǎng)， 其次是 宅下 底商，商業(yè)形象 混亂。 項(xiàng)目 所在區(qū)域?yàn)?鎮(zhèn)區(qū) 黃金地段， 中勝路、興浦路為南北干道 。 項(xiàng)目所在地 人流、車流量大，是勝浦鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心 。 二、項(xiàng)目研究的目的 我們通過研究、分 析以下幾個(gè)部分來(lái)制定此項(xiàng)目的可行性報(bào)告。 ? 分析 勝浦鎮(zhèn) 商業(yè) 當(dāng)前及未來(lái)的供