【正文】 研 報告 住友顧問 第 6 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 第一節(jié) 項目概況 一 、 項目基本情況 地塊 （興鶴大街與湘江路交匯處） 項目 位于 鶴壁市淇濱區(qū)南北交通主干道興鶴大街與湘江路交匯處，屬住宅項目集中區(qū)域，地理位置優(yōu)越， 交通便利， 升值潛力巨大。 鶴壁項目市場調(diào)研 報告 住友顧問 第 4 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 2021 年，對鶴壁房地產(chǎn)來說是很關(guān)鍵一年，國家針對房地產(chǎn)的各項政策效應(yīng)會進 一步顯現(xiàn)， 但是 開發(fā)商對政策的消化和市場對存量房的消化都會左右市場的走勢。 ⊙ 三是房價漲幅為歷年之首。 ⊙ 二是政策逐步落實到位。 2021 年 產(chǎn)品市場現(xiàn)狀 ⊙ 一是地價不斷攀升。 在地市中，鶴壁新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)可圈可點，為鶴壁房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了絕佳的機遇。 2021 年，鶴壁房地產(chǎn)新開工面積在各省轄市中， 排名第十五 ，僅高于許昌、三門峽和濟源；銷售面積在各省轄市中排名 倒數(shù)第二 ，僅高于濟源。 鶴壁項目市場調(diào)研 報告 住友顧問 第 3 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 第 二 節(jié) 鶴壁市 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 一、 鶴壁 市房地產(chǎn)發(fā)展特點 在中原城市群 的 眾多城市中，鶴壁 市 轄區(qū)面積 相對較 小，經(jīng)濟總體規(guī)模 不大 ，處于中低等水平 。 (3) 以建設(shè)全省重要的特色產(chǎn)業(yè)基地為方向，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，注重科技創(chuàng)新 。 (2)堅持舉全市之力抓招商引資和大項目建設(shè)，增強了經(jīng) 濟發(fā)展后勁。按照產(chǎn)業(yè)支撐、完善功能、突出重點、規(guī)范管理的思路，初步形成了以新區(qū)為中心、向北連接老區(qū)、向南連接淇縣的帶狀城市發(fā)展格局， 一批文化、教育、衛(wèi)生和服務(wù)設(shè)施相繼竣工或投入使用 ， 城市功能日臻完善。 2021 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤增長 40%；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到 160%，提高 個百分點，增速創(chuàng)歷史最好水平。農(nóng)民人均純收入3014 元，增長 18%，高于全省平均水平 個百分點。 二 、 鶴壁 經(jīng)濟的發(fā)展 鶴壁市經(jīng)濟基本情況 近年來，隨著工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，鶴璧是經(jīng)濟 得到了飛速的發(fā)展。轄兩縣 三 區(qū) (?？h、淇縣、淇濱區(qū)、山城區(qū)、鶴山區(qū) )、25 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 第一部分 市場背景 鶴壁項目市場調(diào)研 報告 住友顧問 第 1 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 第一節(jié) 鶴壁 市概況 一、 鶴壁 基本 概況 鶴壁市 位于豫北城市群中心， 總面積 2182 平方公里，西部山區(qū)、丘陵分別占 20%和 30%，東部平原占 50%。 市耕地總面積 160 萬畝 ，總 人口 143 萬，其中城鎮(zhèn)人口 59 萬。 1992 年經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立 經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū)， 2021 年黨政軍機關(guān)全部遷此辦公 ， 目前建成區(qū)面積 16 平方公里，人口 10 萬。 2021 年， 全市生產(chǎn)總值增長 %，財政收入增長 %，其中市本級增長 %， 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長 %， 均 有 大幅 度 增長 。 堅持 走新型工業(yè)化道路 ， 以發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟為總戰(zhàn)略，已初步形成了煤炭、電力、水泥、金屬鎂、食品加工五大循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。 鶴壁項目市場調(diào)研 報告 住友顧問 第 2 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 鶴壁經(jīng)濟發(fā)展特征 （ 1） 堅持以 淇 濱 新區(qū) 為龍頭帶動城鎮(zhèn)化，加快了城市建設(shè)和發(fā)展步伐。 把新區(qū)作為全市城鎮(zhèn)化建設(shè)的龍頭和招商引資的主要平臺，突出招商引資、培育壯大產(chǎn)業(yè)支撐、完善功能和搞好綠化美化四個重點 ， 努力打造生態(tài)城市，新區(qū)綠化覆蓋率達到 40%， 積極推進縣城和重點鎮(zhèn)建設(shè)，加快 新區(qū)建設(shè) 和 城鎮(zhèn)化步伐 。近年來，鶴壁注重借助外力 求發(fā)展，把招商引資作為推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要措施 ， 去年到位市外直接投資為 2021 年的 倍，達到 億元；引進市外資金 億元，同比增長 倍。 放手發(fā)展非公有制經(jīng)濟，增強經(jīng)濟發(fā)展的動力和活力 ， 把國企改革與招商引資、發(fā)展非公有制經(jīng)濟結(jié)合起來，大力引進外資、吸引非公有制企業(yè)參與改革；去年非公有制經(jīng)濟增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達到 %，高于全省平均水平 個百分點 。鶴壁地產(chǎn) 也依然處于中低等水平，尚未 形成規(guī)模 。 但 鶴壁房地產(chǎn)起點 相對于其他城市 并不低 ，因此存在著更大的發(fā)展機遇和空間。目前，鶴壁房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在新區(qū) ， 鶴壁新 區(qū)的開發(fā)，帶動了 整個 鶴壁 市 房地產(chǎn)的發(fā)展。 2021 年，鶴壁土地供應(yīng)量增加，價格攀升，由每畝 20 多萬元，上漲至 30 多萬元。如住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)提高到 65%以后，鶴壁房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)有了大幅提升。兩年前，鶴壁房價在 1000 元以內(nèi)，但經(jīng)過兩年發(fā)展，現(xiàn)在鶴壁房價已經(jīng)達到每平方米 1500— 1600 元， 并 且銷售形勢 良好 。從鶴壁目前地產(chǎn)狀況而言，未來 房地產(chǎn) 市場 有著良好的發(fā)展前景，特別是針對新區(qū)，價格 上 有較大的升值空間。小區(qū)占地面積 40 畝， 建筑 以多層 住宅 為主， 以小高層住宅為輔，周邊樓盤較為集中，競爭較為激烈。 鶴壁項目市場調(diào)研 報告 住友顧問 第 7 頁 共 31 頁 開盤即是清盤 二 、 區(qū)域市場特性分析 鶴壁經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)河南省人民政府批準(zhǔn)建設(shè)的省級開發(fā)區(qū)， 建成區(qū)面積達到 18平方公里，城市框架面積 38平方公里，人口 10