【正文】 工在建，噪音、揚(yáng)塵的污染不可避免。由于道路不通，交通環(huán)境不是很理想，使得有意向購(gòu)買(mǎi)此地房產(chǎn)的顧客患得患失，極大地制約了客源。 d、 項(xiàng)目配套已基本齊全，學(xué)校、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)以及管道煤氣、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電信通訊、有線(xiàn)電視、變頻供水等基本生活配套設(shè)施一應(yīng)俱權(quán)，利于小區(qū)的持久發(fā)展。其升值潛力不可忽視。 b、 區(qū)域含金量頗高。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，我公司建議：應(yīng)本著“先建環(huán)境（含配套），后建房”的指導(dǎo)思想，從 會(huì)所、步行街、園林景觀(guān)、樣板房、大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)及裝修套餐 等六方面入手，以景觀(guān)先聲造勢(shì)，以景觀(guān)提升樓盤(pán)品質(zhì)，將本案建為“南湖片區(qū)我獨(dú)尊”之經(jīng)典樓盤(pán)。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨成熟，目前多層商品房供應(yīng)量出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，住宅品質(zhì)有了進(jìn)一步的提升。 面積為 90— 110 平方米的三房是現(xiàn)在市場(chǎng)需求的主流，但購(gòu)房?jī)r(jià)格的承受能力有限，單價(jià)在 1700 元左右，總價(jià)在 20 萬(wàn)元左右浮動(dòng)，有一定潛在顧客。 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論 通過(guò)對(duì)該區(qū)域的調(diào)查走訪(fǎng)分析，我公司得出如下結(jié)論： 在這一年內(nèi)武漢 市居民住宅潛在需求有一定幅度的增長(zhǎng)，居民購(gòu)房趨于理性化，主力購(gòu)房群體（ 25— 45 歲）仍以自用為主。 按地區(qū)劃分： 60%為武昌區(qū)投資者購(gòu)買(mǎi)， 40%為武昌區(qū)以外人士購(gòu)買(mǎi)。 對(duì)本案而言，目標(biāo)消費(fèi)群大致 可鎖定在以下范疇： 按經(jīng)濟(jì)收入劃分： 可鎖定年收入五萬(wàn)元以上，或月收入穩(wěn)定于三千元以上，且具有十幾萬(wàn)元左右積蓄的家庭。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟的同時(shí)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，從價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)、品牌的競(jìng)爭(zhēng)一直延伸至文化的競(jìng)爭(zhēng)。加上國(guó)家政策的落實(shí)，對(duì)二手房的買(mǎi)賣(mài)有了明確的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)有了一定的促進(jìn)作用。 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析（規(guī)模、配套、物業(yè)特征）（見(jiàn)附表） 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、目標(biāo)消費(fèi)群體分析 為了更好提高生活品質(zhì)，提升人居環(huán)境，武漢市民在住房消費(fèi)觀(guān)念、購(gòu)房實(shí)力上都有很大的轉(zhuǎn)變。消費(fèi)者主要購(gòu)房動(dòng)機(jī)是升級(jí)置換，改善生活環(huán)境以及投資置業(yè)。現(xiàn) 80%的樓盤(pán)已銷(xiāo)售至尾期（ 60%~80%）。 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研 南湖花園城總占地面積 4000 畝，住宅建筑總規(guī)模約 萬(wàn)平方米。南湖片區(qū)中，由寶安集團(tuán)建設(shè)的南湖花園城大社區(qū)已基本成熟。 武昌區(qū)樓市開(kāi)發(fā)主要集中在南湖片區(qū)和東湖高新開(kāi)發(fā)片區(qū)，總的規(guī)劃建筑規(guī)模為 840 萬(wàn)平方米。從近兩年的樓市熱點(diǎn)看，武漢住宅建設(shè)的熱點(diǎn)主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部的金銀湖、后湖、南湖、徐東路、雄楚大街沿線(xiàn)。 值得注意的是， 2021 年下半年度 ,武漢房地產(chǎn)業(yè)除了投資額將平穩(wěn)增長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)規(guī)模增大、交易市場(chǎng)日趨活躍之外，企業(yè)方面將面臨新一輪產(chǎn)業(yè)整合、結(jié)構(gòu)調(diào)整和行業(yè)規(guī)范的壓力，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將由過(guò)去的價(jià)格成本競(jìng)爭(zhēng)提升為品質(zhì)、品牌的競(jìng)爭(zhēng)。市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心今年第一季度從湖北農(nóng)業(yè)銀行獲得了 10億元信用額度，用于舊城改造、國(guó)企搬遷和新區(qū)建設(shè)等土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，武漢市區(qū)的舊城改造和危房拆遷任務(wù)很重，盤(pán)活這部分存量土地也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的需求和動(dòng)力?，F(xiàn)在武漢市房屋自有率已達(dá) 85%左右，樓市的需求方向正從滿(mǎn)足基本需求向改善型、舒適性需求轉(zhuǎn)變；今后投資型客戶(hù)、二次置業(yè)者將會(huì)有所增加。二是武漢房地產(chǎn)業(yè)是以廣大個(gè)人購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)需求為支撐，特別是取 消福利分房制度后，個(gè)人買(mǎi)房已占全部銷(xiāo)售量 的 97%。理由有四：一是武漢市作為華中地區(qū)最大的工業(yè)、基地和交通通信樞紐，近年來(lái)發(fā)展迅速， GDP 連續(xù)多年保持在兩位數(shù)以上的高速增長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)大中城市中名列前 10 位。武漢市的房?jī)r(jià)漲幅現(xiàn)已 居全國(guó) 35 個(gè)大中城市的第二位。同時(shí)由于武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況良好，加上國(guó)家對(duì)空置一年以上商品房的優(yōu)惠政策的落實(shí)，使武漢市的商品房存量保持平衡。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng) %和 %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。今年上半年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。 作為武漢市重要的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展自成一體，特別是經(jīng)過(guò)近幾年的迅猛發(fā)展，己初具規(guī)模。 我公司謹(jǐn)以多年的操作經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān) 業(yè)精神為貴公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供參考意見(jiàn)。 本提案的編寫(xiě)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、政策條例及實(shí)施細(xì)則，并參照了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是南湖片區(qū)樓市的相關(guān)情況，由 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇 、 項(xiàng)目規(guī)劃定位篇 、營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃篇 三大部分組成。 前 言 武漢海興房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限公司深感榮幸能參與“南湖華錦”的營(yíng)銷(xiāo)策劃。與貴公司初步接觸后，我公司進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)查，以事實(shí)為依據(jù)，并對(duì)項(xiàng)目做了進(jìn)一步理性思考與冷靜分析，特?cái)M出以下提案。我公司結(jié)合了“南湖華錦”項(xiàng)目地塊的先決條件、區(qū)域內(nèi)樓市之狀態(tài)特征、發(fā)展趨勢(shì)、置業(yè)需求及市政方案的涵蓋等諸多因素。 預(yù)?！澳虾A錦”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功！ 武漢海興房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限公司 第一篇 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 一、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 如果說(shuō)成功的樓盤(pán)有一個(gè)共同的特征 ,那便是創(chuàng)新。 2021 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央一系列財(cái)政政策及市政府配套政策的持續(xù)作用和刺激下，市場(chǎng)主要指標(biāo)都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)，市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好，全年房地產(chǎn)總投資量突破 100 億元 , 竣工量 躍上了 600 萬(wàn)的臺(tái)階；商品房預(yù)（銷(xiāo)）售面積同步上揚(yáng)達(dá)到 萬(wàn)平方米 ,出現(xiàn)了供需兩旺的景象。 16月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %；其中，商品住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %。新開(kāi)工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。上半年全市累計(jì)銷(xiāo)（預(yù)）售商品房 萬(wàn)平方米，（其中住宅銷(xiāo) [預(yù) ]售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，出租 萬(wàn)平方米，分別占銷(xiāo)售總面積的 %和 %），回籠資金 億元，比去年同期分別增長(zhǎng) %、 %。隨著政府土地批租市場(chǎng)的日趨完善及經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的上漲，促使武漢市住宅價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。 據(jù)研究院專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái) 3— 5 年內(nèi)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)仍將保持蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和消費(fèi)量將繼續(xù)保持高位運(yùn)行。市政府已將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培植，確定了每年房地產(chǎn)投資達(dá) 100 億元、竣工 600 萬(wàn)平方米的目標(biāo)。三是宏觀(guān)政策面利好，不僅有銀行利率下調(diào)、公積金利率下調(diào)、房屋交易手續(xù)費(fèi)下調(diào)等政策對(duì)市場(chǎng)的宏觀(guān)支持，而且隨著住房貨幣化的全面實(shí)施，存量房交易量的逐步放大對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，將極大地提高市民的購(gòu)房需求。四是武漢市的遠(yuǎn)景規(guī)劃是一個(gè)涵蓋 800 平方公里的大區(qū)域。同時(shí)武漢市 土地一級(jí)市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范。自 2021 年以來(lái)，這個(gè)中心已注冊(cè)資金 6 億元，盤(pán)活了 27 家企業(yè)的存量土地，搬遷居民近 2021 戶(hù)，獲得了 2021 多畝的土地發(fā)展空間。 二、 區(qū)域市場(chǎng)分 析 武漢市最新的總體布局規(guī)劃考慮到三鎮(zhèn)江河分割、鼎足而立的實(shí)際情況，采用“多中心組團(tuán)方式”的布局結(jié)構(gòu)，由內(nèi)向外形成核心區(qū)、中心片區(qū)和外圍中心組團(tuán)三個(gè)層次。去年 100 億元的房地產(chǎn)投資中，除了主城區(qū)占 40%外，其余 60%集中在這“三區(qū)五片”。在東湖高新開(kāi)發(fā)片區(qū)中，圍繞“中國(guó)光谷”集中了大量的光電和信息研發(fā)企業(yè)及許多高校，光 谷周?chē)诔蔀樽≌_(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。其中，光谷、徐東片區(qū)主要是由高科技或商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而南湖片區(qū)以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)（原 為飛機(jī)場(chǎng)，地勢(shì)平坦），及良好的空氣質(zhì)量吸引了眾多知名度高且具有一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，從而帶動(dòng)了整個(gè)南湖板塊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并引發(fā)了住宅商鋪投資的熱潮。目前本區(qū)域內(nèi)由 7 家開(kāi)發(fā)商共開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 15 個(gè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較大的有寶安公司的南湖花園、新大地公 司的新大地家園、南湖置業(yè)的南湖中央花園等。同時(shí)該區(qū)域內(nèi)商品房由于價(jià)格適中、客源豐富，基本上都在武昌地區(qū)內(nèi)消化。到目前為止，南湖區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)以多層住宅為主，高層住宅的開(kāi)發(fā)尚處于市場(chǎng)摸索階段。目前有較強(qiáng)住房購(gòu)買(mǎi)力的主要為部分國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)、外 企或合資企業(yè)的中高級(jí)員工、某些國(guó)企福利分房后對(duì)居室不滿(mǎn)意的、需二次置業(yè)的人士。國(guó)外有一些房地產(chǎn)投資者看中房地產(chǎn)的保值、增值性，也在房地產(chǎn)方面投資，使市場(chǎng)一直在一個(gè)相對(duì)活躍的氛圍中進(jìn)行。由于消費(fèi)者趨于理性化，積累了較豐富購(gòu)買(mǎi)知識(shí)，且選擇面寬，加上媒體的渲染，客戶(hù)對(duì)購(gòu)房技巧等方面有了較深的認(rèn)識(shí)。 按置業(yè)目的劃分： 大部分為二次置業(yè)，現(xiàn)多數(shù)有房居住，但居住環(huán)境與質(zhì)量較 差，極希望改善居住質(zhì)量的家庭及部分現(xiàn)為租賃住房、希望置業(yè)安家的中等收入個(gè)人或小家庭。 按職業(yè)劃分： 教師、政府公務(wù)員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人士、公司中高層白領(lǐng)人士、律師、醫(yī)生、個(gè)體工商戶(hù)等。受金融降息等因素的影響，以投資為目的的購(gòu)房行為可能會(huì)有所增長(zhǎng)。同時(shí)客戶(hù)對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)和相關(guān)要求大為提高，其關(guān)注元素排列順序如下：開(kāi)發(fā)商