【正文】 282 平方米 總建筑面積： 50454 平方米 小區(qū)規(guī)模： 4 棟 24 層高層 綠化面積： 11742 平方米 綠化率： 64% 容積率： 建筑密度： 18% 總戶數(shù)： 296 戶 綜合評價：該項目主要為集團購買，三棟為財政廳和計劃廳所購買。物業(yè)管理較不錯，配套比較完善，是一個成熟的社區(qū)。前期銷售情況也不好，后期隨著市政規(guī)劃于樓盤南側(cè)建一個綠化廣場，對該樓盤的銷售起一定的促進作用，但從整體來看，置地花園與新開樓盤來比，從園林景觀還是從建筑設計都遜色。 綜合評價：該盤為 98 年海口市的高檔樓盤，知名度較高，但整個小區(qū)容積率較高，建筑密度大。 置地花園 地理位置：位于明珠路與濱海大道交匯處，北隔濱海大道臨瓊州海峽與萬綠園。建筑準定位較高，主要的賣點就是建筑品質(zhì)，采用雙層中空的玻璃的大窗戶設計，直飲水、溫泉到戶、智能化管理以及無機房的通力電梯。所以二期在景觀規(guī)劃也比較 簡單，布局一般。 紫荊花園 (二期 ) 地理位置：位于海口市民聲路金貿(mào)填海區(qū)，毗鄰濱海大道 總用地面積 :68 畝 總建筑面積 :133204 平方米 容積率 : 建筑密度 :% 綠地率 :42% 戶型：四房（ 200 平方）、三房（ 153 平方）、五房（ 298 平方） 建筑規(guī)模 :由 6 棟 26 層高層圍合布局，配套有主題體育會所和游泳池 價格： 2588 元 /平方起價，每層加 50 元 配套：會所、游泳池、網(wǎng)球場、咖啡廳、超市、桌球、羽毛球室 廣告語：全力展現(xiàn)建筑美 綜合評價：紫荊花園一期銷售很好，已銷售 90%，二期面積從 153—— 298 平方米的大新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 6 頁 共 32 頁 新世界花園銷售部 戶型為主力戶型。 總用地面積： 207566 平方米 總建筑面積： 187199 平方米 建筑密度值： % 容積率 : 建筑特色 :挑高 6 米的大陽臺 ,下沉式車道 ,人車分流 ,屋頂綠 化 ,在曬衣臺設計可伸縮遮陽檔板 ,半室內(nèi)半室外游泳池 綜合評述 :總體規(guī)模比較大，整個小區(qū)為坡地，小區(qū)規(guī)劃依據(jù)坡地的地形地貌，采用排列式的設計，盡可以增加小區(qū)海景戶型，缺少組團式景觀，小區(qū)配套齊全，但離市中心較遠，生活不便，有車族才能考慮。項目容積率高，銷售情況一般。 價格：均價 2400 元 /平方 綜合評述 :以兩代居空中花園概念營銷，已完成會所，配套設施齊全，有恒溫游泳池。 新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 5 頁 共 32 頁 新世界花園銷售部 建筑規(guī)模： 8 棟 25 層 — 32 層高層 總用地面積： 77136 平米 建筑面積： 2 期及 3 期近 22 萬平方米。 綜合評述：該項目規(guī)模大，占據(jù)了海口灣絕佳的位置，可謂強強聯(lián)合，打造市區(qū)豪宅。 戶型：三房、四房；面積： 140— 165 平方米；別墅面積： 250 平方米左右。 總用地面積： 88867 平方米 總建筑面積： 66437 平方米 居住戶數(shù)： 253 戶 容積率： 停車位： 354 位 建筑密度： % 綠地率： 40% 建筑特色：首層架空，采用現(xiàn)代構架式斜坡屋頂，雙層中空玻璃。區(qū)位及項目位置一流。戶型設計很有特色，是一個中西合 璧的樓盤，樓盤還未開盤已內(nèi)部認購 13 套房，據(jù)說大部分是北京帶來的客戶，銷售情況應算不俗。 規(guī)劃設計特色：前庭后院，前后錯層，透天窗、玻璃曬衣室，樓體全為南北朝向。 規(guī)模：整個小區(qū)占地 24 畝， 30 戶人家的聯(lián)排別墅。 價格：均價 7000 元 /平方。在此列舉部分同類樓盤以作分析參考： 傳世家寶 位置：位于?？谑袨I海大道文化大酒店西北側(cè) 300 米，距?？跒澈０?500 米，東側(cè)有20 米寬的市政排污河，南側(cè)是寫字樓林立的金融貿(mào)易區(qū)，為?？谑?CBD 商務中心。 二．現(xiàn)市行情分析 目前?？谑性诮ㄔ阡N的新商品房住宅小主要有二十余家，包括：西海岸、濱海大道地段：黃金海岸花園、陽光西海岸、長信海景花園、陽光經(jīng)典、傳世家寶、紫荊花園二期、世貿(mào)雅苑、昌瑋城市花園、海怡豪苑、怡景苑、置地花園，海甸島地段：金椰都濱?；▓@、友合金城、寶安江南城、萬恒城市花園、港灣花園、綠島家園，南海大道地段：錦 繡京江、四季華庭、亞洲豪苑，龍昆南地段：昌茂奧洲園、現(xiàn)代花園，新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 4 頁 共 32 頁 新世界花園銷售部 海秀路地段：成信景苑、奧林匹克花園。 20xx 年海口市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，?？诜康禺a(chǎn)市場的投資和消費繼續(xù)同步增長，且保持較高水平，房地產(chǎn)供求總量基本平衡，供應結(jié)構基本合理，房屋交易平穩(wěn)增長，存量住宅交易較為活躍，依據(jù)如下： 一是去年房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的延續(xù)； 二是?？谑刑岢隽巳娼ㄔO小康社會的宏偉目標，要求住房從滿足生存需要，實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變； 第三，財政部、國家稅務局下發(fā)了《關于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關稅收優(yōu)惠政策問 題的通知》，明確處置海南積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策延長到 20xx年底，這將進一步促進積壓房地產(chǎn)的消化。加上海南良好的生態(tài)環(huán)境和適中的房價對內(nèi)地購房者頗具吸引力，引發(fā)了新一輪的購房置業(yè)熱。其中，經(jīng)濟適用房上升 1． 1％，普通住宅上升 5． 5％，豪華住宅上升 1． 5％。 積壓商品房尤其是轉(zhuǎn)化房的銷售旺勢拉動了房地產(chǎn)交易市場的活躍，去年全年共完成房屋交易 6883 宗，比上年增長 17%；成交房屋面積 萬平方米，比上年增長29%，首次突破年成交一百萬平方米大關，成交金額 億元，比上年增長 32%。 ? 文明生態(tài)村規(guī)劃建設。 ? 美舍河綜合整治，已完成河道清理、污水截流、一期綠化，現(xiàn)正進行長堤路至白龍路綠化方案設計。 ? 宜欣廣場，利用置地花園南側(cè)三角地建成 320xx 平方米的生態(tài)商業(yè)廣場。 ? 西海岸帶狀公園一期已完成，將實施二期規(guī)劃，提升品位和景觀水平。 4）環(huán)境景觀工程（九項）： ? “兩湖一園” 整體改造，已完成規(guī)劃設計。 ? 秀英小街改造，全長 1920 米，預計今年完工，設計成一條具有南洋風格的城市干道。 3）舊城改造工程（四項）： ? 改造老城區(qū)解放路、博愛路、新華路、得勝沙路、中山路。 新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 2 頁 共 32 頁 新世界花園銷售部 ? 中心城區(qū)斷頭路打通工程已完成方案設計，主要有：和平南路 — 海府路 — 機場路，機場西路 — 海秀路 — 龍華路 — 新港，玉沙路 — 金龍路 — 海秀路 — 金宇路，海甸五西路 — 人民路 — 和平大道，國 貿(mào)東路 — 海秀路 — 農(nóng)墾路。 ? 東海岸沿海道路，從瓊山北港到新埠島。 ? 城市南外環(huán)快速干道（同三高速公路），已完成道路選線工作。 ? 火車站廣場及周圍地區(qū)詳細規(guī)劃。 ? 火山口主題公園總 體規(guī)劃。 ? 南渡江兩岸中心區(qū)分區(qū)規(guī)劃和景觀設計。 圍繞做大做強做精做美海口的目標，?？谑?20xx 年重點實施 4 大項 26 小項城市規(guī)劃建設。 2． ?？谑锌傮w城市發(fā)展規(guī)劃 介紹 海口市將瓊山市并入后，面積擴大 10 倍，新海口市城市性質(zhì)定為特區(qū)省會城市、北部灣地區(qū)中心城市、濱海旅游城市和港口城市。 1999 年度被國家批準建設生態(tài)省。海南島森林覆蓋率 %，為全國之最。新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 1 頁 共 32 頁 新世界花園銷售部 市場調(diào)研 一．海南房地產(chǎn)市場分析 1．海南省宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 海南是中國唯一的熱帶海島省份，全省陸地面積約 35 萬平方公里。海南島全境屬于熱帶海洋氣候，夏無酷暑，冬有暖春，年平均氣溫 2225 度，是難得的全年全天候的熱帶海島度假旅游勝地。海南擁有全國最好的環(huán)境、空氣質(zhì)量，還是水質(zhì)最好的省份。根據(jù)世界旅游組織和海南省政府共同制定的《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，到 2020 年，海南將建設成為世界一流的海島度假旅游勝地。新海口具有四大城市職能：一是中心城市的職能；二是交通樞紐的職能；三是旅游服務基地職能；四是居住職能。 1）規(guī)劃編制項目（六項）： ? 新?？诔鞘锌傮w規(guī)劃年初完成綱要階段，年中出成果并上報審批。 ? 港口總體規(guī)劃已初步完成，將根據(jù)四港分離的設想進行調(diào)整修訂。 ? 老機場開發(fā)建設總體規(guī)劃。 2）道路交通工程（七項）： ? 龍昆路迎賓大道，全長 17 公里，已完成一期拆遷和規(guī)劃設計招標。 ? 濱江東、西路，已完成初步設計方案。 ? 國興大道西段，原為大英山舊機場跑道，現(xiàn)已開工建設。 ? 中心城區(qū)主干道十字路口拓寬改造工程，主要有國興大道與海府路、南海大道與龍昆南路等十五個路口。 ? 改造海甸一路為漁人碼頭，全長 2700 米，現(xiàn)已完成拆遷統(tǒng)計，正進行一期工程的設計。 ? 玉沙村改造，使村民獲得良好的居住環(huán)境，完善金貿(mào)區(qū)功能，提升城市品位，現(xiàn)已完成拆遷安置調(diào)查和部分拆遷。 ? 白沙門生態(tài)公園正在編制規(guī)劃方案。 ? 金貿(mào)廣場，位于國貿(mào)大道與玉沙路交叉口處，功能為面積 15000 平方米的商業(yè)廣場。 ? 世紀廣場，世紀大橋南、北橋頭建成 64 萬平方米的休閑綠化廣場，并將原濱海高層區(qū)調(diào)整為低層、低密度的商業(yè)娛樂廣場。 ? 城市夜景燈光工程，正進行南大橋、濱 海西路、火車站廣場等的夜景燈光工程，并已委托設計全市的總體燈光夜景工程。 3．?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 據(jù)有關部門統(tǒng)計，去年?？谑猩唐贩孔≌N售額 億元，比上年增長 %；商業(yè)用房銷售額 5155 萬元，比上年增長 337%，商品房銷售面積 萬平方米，比新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 3 頁 共 32 頁 新世界花園銷售部 上年增長 35%，商品房平均價格 元 /平方米，比上年提高 34%，個人購房的比例也超過了 97%。 ?？谑谐钦{(diào)隊提供的數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年第一季度?？谏唐纷≌N售價格指數(shù)漲幅比去年同期高出 2． 9 個百分點。 ?？诜績r上漲，主要得益于積壓房地產(chǎn)的成功處置，市場日漸復蘇，而售價較低的經(jīng)濟適用房銷售已接近尾聲，續(xù)建商品房取而代之，成為房市新賣點。多種類型的住宅樓中，小區(qū)規(guī)劃好、環(huán)境優(yōu)美、各種配套設施齊全的多、高層住宅樓尤其受消費者青睞。 第四，海口市區(qū)規(guī)劃調(diào)整后，為?？诮?jīng)濟發(fā)展，提供了更廣闊的空間，使海口市的房產(chǎn)更具競爭力。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年特別是“非典”過后，決大部分小區(qū)銷售量見佳，主要原因是發(fā)展商開發(fā)項目日漸理性化，項目設計追求人性化，注重在“生態(tài)、健康”上作文章，更多的符合海南島生態(tài)省的大環(huán)境。 配套設施：會所、咖啡廳、健 身房、超市、多功能廳、游泳池。 綜合指數(shù)：總建筑面積 —— 11000 平方米，容積率 —— ，綠化率 —— 60%。戶型面積從 307495 平方。 綜合評述：該樓盤規(guī)模小，也非一線海景盤，但在整體規(guī)劃細節(jié)方面做得比較足，很有藝術文化品味，明顯帶有北京發(fā)展商概念包裝的推廣方式，突出中國人幾千年來形成的文化底蘊，如風水、懷舊、傳世等等。 廣告定位：現(xiàn)代貴族的華宮府第 陽光經(jīng)典 地理位置：位于萬綠園以西民聲路，會展中心以北，一線海景。 規(guī)模：全小區(qū)由七層電梯公寓、聯(lián)排別墅、和獨立別墅組成。 配套設施：會所、游泳池、餐 廳、網(wǎng)球場。 價格：多層均價 5000 元 /平方米；別墅 8000120xx 元 /平方米。 世貿(mào)雅苑 地理位置：位于金貿(mào)區(qū)濱海大道與世貿(mào)東路交匯處。容積率：≤ 綠化率 : ≥ 60% 建筑覆蓋率≤ 13% 建筑特色 :新加坡花園式地下車庫 ,挑高 米 , 米 高架空層。規(guī)劃設計請新加坡雅科本，但前期為半拉子工程，對本項目的品牌形象有一定的影響。 廣告定位：金鉆地段 五星級海景豪宅 陽光西海岸 地理位置：北臨瓊州海峽，西海岸帶狀公園，南側(cè)為植物園，東側(cè)為高爾夫球場。 4 月 28 日開盤，為多層洋房以及一線海景單位，已銷售 20 多套，成交客戶為本地企業(yè)家及商人，預計后期將會推售靠海的別墅 ,據(jù)說后期的小高層正在報建中 ,客戶反應對小高層興趣比較大。二期的開發(fā)同樣延續(xù)著一期的開發(fā)理念：全力展現(xiàn)建筑美。但每棟樓都以 45 度角的方位設計，盡可以每一戶都能得到較好的景觀。該樓盤在?？谑械闹容^高，有一定的品牌效應，二期沒有新的開發(fā)理念，銷售情況還算可以，已訂購了 50 多套。 總用地面積： 100 畝 建筑面積： 20 多萬平方米 建筑規(guī)模： 9 棟高層，圍合 1000 平方米的中心花園。從二手市場來看，置地花園的房子最多，可以看出一些經(jīng)濟基礎較好的人士已不能接受目前的居家環(huán)境，選擇新開的項目。四期 2 棟的戶型面積從 94— 183 平方米，主力戶型號為 124 平方米的三戶兩廳。 怡景苑 地理位置：位于紫荊花園一期和二期之間，北 距瓊州海峽 400 米，南到濱海大道 300米，棟接紫荊路，西臨海珠路。整個小區(qū)規(guī)