【正文】 光好、格局前衛(wèi)、節(jié)約裝修成本、折舊率低， 此方案適合青年家庭及追求時(shí)尚的個(gè)性化人士。 ? 節(jié)約再造成成本，給客戶減輕了負(fù)擔(dān)。具體實(shí)施也有幾種方案可挑選： ? 把該成本打入房?jī)r(jià)，不管業(yè)主遷用哪種方案，或其重新設(shè)計(jì)了別的方案，是要經(jīng)我司審核可以做到的，均由我司為其施工。 ? 一般內(nèi)墻已預(yù)埋了管線，若施工人員盲目敲打，會(huì)造成安全隱患。 假定多層公寓 18 棟、電梯公寓 4 棟、別墅 10 棟、此比例計(jì)： 房型 二房 三房 四房 三復(fù) 四復(fù) 五復(fù) 別墅 面積（ m2） 80~90 110130 150 左右 160180 220240 280 左右 300 左右 套數(shù) 241 199 32 45 43 4 10 比例 41% 35% 6% % % % % 3）建筑要求建議： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 70%以上的業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修的時(shí)候，對(duì)戶型布局都多多少少有些改動(dòng)，砸墻幾乎成了裝修工程的必需步驟，甚至還有全盤重組的例子，原因主要有：對(duì)戶型設(shè)計(jì)不滿意；為了達(dá)到某種特殊裝飾效果的需要；從風(fēng)雨的角度上為了破解某些“沖撞”等等，還有裝飾公司為了謀取高利潤(rùn)主動(dòng)建議業(yè)主改造結(jié)構(gòu)，以增加工程量，當(dāng)然，這些理由非常充分，也不僅僅只是我們小區(qū)，任何一家戶型設(shè)計(jì)再合 理的小區(qū)，都很難避免類似的敲敲打打。 復(fù)式戶型 —— 本小區(qū)的一期復(fù)式房賣的較好，因?yàn)樾^(qū)配套設(shè)施及園林綠化完全超出了公寓房的標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)規(guī)劃完全符合了買復(fù)式房客戶的要求，所以業(yè)績(jī)見(jiàn)佳。 功能房要求： ? 禮儀區(qū)：客廳、起居廳； ? 交往 區(qū)：多功能廳、餐廳、廚房； ? 私密區(qū)：主臥室、客臥、兒童房、書(shū)房； ? 功能區(qū)：洗衣房、儲(chǔ)藏室、棋牌室、衛(wèi)生間（ 4 個(gè)以上）、衣帽間； ? 室外區(qū)： 私家陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、花園部分（包括前院、后院、屋頂花園）。 布置方案一：一二層中三套三房復(fù)式，一套四房復(fù)式；三房復(fù)式上面至頂層為二房標(biāo)準(zhǔn)層，四房復(fù)式上面至頂層為三房標(biāo)準(zhǔn)層。比如電梯公寓的房型布局標(biāo)準(zhǔn)： ? 品字型樓能保證五層以上所有單位都能看海 ? 該樓體安排大戶型較多，主要考慮該樓具備了電梯、海景的優(yōu)勢(shì)，客戶會(huì)因此而接受戶型較大，利于公司資金回籠，樓體安排主要 是一梯三戶，面積太小增加設(shè)計(jì)難度。 建議二期樓體布局多做南北朝向，從通風(fēng)、采光、風(fēng)水的角度考慮均適宜。 2．樓體規(guī)劃建議 1）樓面顏色 一期的樓面顏色選取較為成功，首先和會(huì)所結(jié)構(gòu)及內(nèi)裝飾風(fēng)格相配，再者該色調(diào)在人們心里是富貴與高雅的向征，正符合本小區(qū)的定位。 2）居住空間私密性 適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。 5．定位公式： 園林 =植被 +涼亭 +假山 +曲徑 +長(zhǎng)廊 +水 健康 =氧氣 +運(yùn)動(dòng) +幽雅 +愛(ài)心 音樂(lè)渡假村 =園林 +健康 +音樂(lè) 四．項(xiàng)目建議（功能定位） 本案將先進(jìn)的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、良好的管理結(jié)合起來(lái)，使項(xiàng)目成為人們公認(rèn)的高檔住宅小區(qū)。何況概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，所以賦予了項(xiàng)目一種生命力。 ? 新世界花園是政府對(duì)新埠島開(kāi)發(fā)的前兆 和第一筆。 ? 據(jù)市場(chǎng)分析及一期項(xiàng)目分析，初步定位本小區(qū)為“ 高尚園林渡假式健康社區(qū) ”并定位于以下概念： 新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 17 頁(yè) 共 32 頁(yè) 新世界花園銷售部 ? 該物業(yè)是香港新世界集團(tuán)為海南島獻(xiàn)的一份厚禮。 6）消費(fèi)特征： 家庭購(gòu)買， 70%以上為 二次置業(yè)，部分為二次以上置業(yè)，以改善居住生活為主要目的，部分考慮老人居??；不拘泥于地域概念，觀念較為超前，看重并追求品牌，或者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感已弱化了區(qū)域的不足；大部分家庭擁有私家車或擁有使用方便的汽車。 戶特征描述： 1)主要心理特征： 目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的對(duì)應(yīng)客戶層，生活富裕且心理需求滿足自我實(shí)現(xiàn)， 注重健康投資，講究生活品味，生活內(nèi)容豐富充實(shí)， 較關(guān)注自身環(huán)境的改善。 2）家庭收入： 購(gòu)買本小區(qū)主力戶型的客戶家庭月收入在 5000 元以上，屬?？谥懈呋蚋叩仁杖腚A層，隨著新埠島區(qū)位的不斷成熟，本區(qū)物業(yè)的價(jià)格定會(huì)隨之上漲，因此對(duì)目標(biāo)客戶的收入要求又會(huì)有所提高，本地市場(chǎng)容量也會(huì)隨之減少，開(kāi)發(fā)外 地市場(chǎng)是必然趨勢(shì)。 證券投資行業(yè)、 IT 行業(yè)及部分自由職業(yè)者 工作場(chǎng)所、時(shí)間相對(duì)自由 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 企業(yè)高級(jí)管理人員 外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè) 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。至于以后海南房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，我們只能做預(yù)測(cè)，沒(méi)有人能真正看的到。 威脅：（ Threat） ? 同類 樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，西海岸區(qū)域是目前在人們心理較成熟的潛力地段，且已有幾家大型高檔小區(qū)正在投放市場(chǎng)；海甸島區(qū)域雖然再?zèng)]有前幾年那么吸引人了，但是畢竟也是島嶼地段，且區(qū)域配套較完善，加上世紀(jì)大橋的建成，五西路再次找到生機(jī)，目前有幾家高檔物業(yè)正大口地吞食市場(chǎng)；世紀(jì)大橋不僅給海甸島帶來(lái)了活力也連同新港路周邊地塊，濱海高架橋旁濱海公園周邊也成了熱門地段，很快將成為我們的對(duì)手。 ? 周邊的海甸河、橫溝河、南渡江目前還未整治，沒(méi)有發(fā)揮這些天然景觀帶的優(yōu)勢(shì)，反而帶來(lái)輕微污染。 ? 發(fā)展商實(shí)力雄厚，知名度高，有相當(dāng)比例的客戶買房是為了追求品牌效應(yīng)。 2． 項(xiàng)目 SWOT 分析 住宅地產(chǎn)因子 單身 公寓 普通 住宅 中高檔 住宅 豪宅 中高檔住宅 附加說(shuō)明 符合情 況 對(duì)公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、 人員混雜區(qū) 符合 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜緊 臨交通主干道、高壓線、工廠等。 ? 缺乏全面的銷售策略，如：銷售控制沒(méi)有做好，造成某種戶型、某種樓 層、某單棟樓賣斷的現(xiàn)象，這可是房地產(chǎn)銷售的大忌，當(dāng)一類房屋在旺季時(shí)即將賣斷的前夕形成搶購(gòu)的現(xiàn)象屬于正常，但它是短暫的，我們正處于這個(gè)時(shí)期。 第三， 為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，室內(nèi)攀巖、香熏按摩中心、網(wǎng)吧、足球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等，或許大部分業(yè)主從來(lái)沒(méi)有使用過(guò)，但他們同樣也會(huì)給朋友介紹，他住的小區(qū)有這些功能，同時(shí)我公司的目的也就達(dá)到了。缺點(diǎn)有：兩房的主臥無(wú)衛(wèi)生間，三房、四房主臥太小，客廳主臥間過(guò)道太長(zhǎng)，降低了空間使用率，小復(fù)式房間過(guò)小，此格局大部分北方人暫時(shí)還很難接受。數(shù)百種植物、全天流動(dòng)的小溪，古典長(zhǎng)廊、草亭使小區(qū)倍增典雅，凝萬(wàn)般靈氣于園中，不是非常了解小區(qū)的人實(shí)在不敢相信這是居 住場(chǎng)所。 小區(qū)采用了“人車分流”的交通組織形式，即解決了安全問(wèn)題又能滿足每個(gè)人的私密本性，同時(shí)也用人行小徑點(diǎn)綴了整個(gè)小區(qū)，不足之處是停車位太少，目前已存在車位緊張現(xiàn)象，且 無(wú)遮陽(yáng)設(shè)施。近年少數(shù)發(fā)展商嘗試島外銷售，但“單兵作戰(zhàn)”理當(dāng)戰(zhàn)績(jī)不佳。新開(kāi)樓盤“陽(yáng)光 西海岸”占地 410 畝，“長(zhǎng)信海景”二期占地 300 多畝，深寶安也在準(zhǔn)備于海甸島開(kāi)發(fā)600 畝等等。市中心移至南渡江兩岸，以其得天獨(dú)厚的文化區(qū)位和自然景觀成了最 有投資潛力的區(qū)域是無(wú)可置疑。 物業(yè)管理服務(wù)也是營(yíng)銷的一利器，為提高小區(qū)的物業(yè)管理水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)著名的物 業(yè)公司加盟，以期整體提升樓盤檔次。 2．海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) —— 明年市場(chǎng)供求相差不大 隨著新?？谑械恼w規(guī)劃出臺(tái)，島外市場(chǎng)的進(jìn)一 步開(kāi)發(fā)，商品房市場(chǎng)需求有望持續(xù)快速增長(zhǎng)，但市場(chǎng)供給會(huì)進(jìn)一步釋放，供給增長(zhǎng)將快于需求增長(zhǎng)，從現(xiàn)在看，明年市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)與今年差不多，不會(huì)大幅度增加。市區(qū)由于開(kāi)發(fā)面積有限，很多樓盤功能配套都很依賴周邊的市政配套來(lái)彌補(bǔ)。住宅更換 與家庭生命周期趨于一致，也就是說(shuō)，年輕夫婦家庭選購(gòu)小套型住宅，中年夫婦家庭購(gòu)買大套型住宅，有同時(shí)置業(yè)郊區(qū)周末休閑住宅趨勢(shì)，老年夫婦家庭可能會(huì)換購(gòu)配套齊全小套型住宅。前期主要以海航的客戶帶動(dòng)銷售，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較成熟，園林綠化也較好。 亞洲豪苑 地理位置：海口市工業(yè)大道 占地面積： 154512 平方米 規(guī)模：分三期開(kāi)發(fā)，一期占地 65935 平方米，由 32 座一梯二戶樓宇組成，其中公寓30 座， 716 個(gè)單位。已銷售達(dá) 80%左右。物業(yè)管理較不錯(cuò)，配套比較完善，是一個(gè)成熟的社區(qū)。 綜合評(píng)價(jià)：該盤為 98 年?？谑械母邫n樓盤，知名度較高，但整個(gè)小區(qū)容積率較高，建筑密度大。建筑準(zhǔn)定位較高，主要的賣點(diǎn)就是建筑品質(zhì)，采用雙層中空的玻璃的大窗戶設(shè)計(jì)，直飲水、溫泉到戶、智能化管理以及無(wú)機(jī)房的通力電梯。 紫荊花園 (二期 ) 地理位置：位于?？谑忻衤暵方鹳Q(mào)填海區(qū)，毗鄰濱海大道 總用地面積 :68 畝 總建筑面積 :133204 平方米 容積率 : 建筑密度 :% 綠地率 :42% 戶型：四房（ 200 平方）、三房（ 153 平方）、五房（ 298 平方） 建筑規(guī)模 :由 6 棟 26 層高層圍合布局，配套有主題體育會(huì)所和游泳池 價(jià)格： 2588 元 /平方起價(jià)，每層加 50 元 配套：會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳、超市、桌球、羽毛球室 廣告語(yǔ)：全力展現(xiàn)建筑美 綜合評(píng)價(jià)：紫荊花園一期銷售很好，已銷售 90%，二期面積從 153—— 298 平方米的大新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 6 頁(yè) 共 32 頁(yè) 新世界花園銷售部 戶型為主力戶型。項(xiàng)目容積率高，銷售情況一般。 新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 5 頁(yè) 共 32 頁(yè) 新世界花園銷售部 建筑規(guī)模： 8 棟 25 層 — 32 層高層 總用地面積： 77136 平米 建筑面積： 2 期及 3 期近 22 萬(wàn)平方米。 戶型：三房、四房；面積： 140— 165 平方米；別墅面積： 250 平方米左右。區(qū)位及項(xiàng)目位置一流。 規(guī)劃設(shè)計(jì)特色：前庭后院，前后錯(cuò)層，透天窗、玻璃曬衣室，樓體全為南北朝向。 價(jià)格：均價(jià) 7000 元 /平方。 二．現(xiàn)市行情分析 目前?？谑性诮ㄔ阡N的新商品房住宅小主要有二十余家，包括：西海岸、濱海大道地段：黃金海岸花園、陽(yáng)光西海岸、長(zhǎng)信海景花園、陽(yáng)光經(jīng)典、傳世家寶、紫荊花園二期、世貿(mào)雅苑、昌瑋城市花園、海怡豪苑、怡景苑、置地花園，海甸島地段：金椰都濱?；▓@、友合金城、寶安江南城、萬(wàn)恒城市花園、港灣花園、綠島家園，南海大道地段：錦 繡京江、四季華庭、亞洲豪苑，龍昆南地段：昌茂奧洲園、現(xiàn)代花園，新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 4 頁(yè) 共 32 頁(yè) 新世界花園銷售部 海秀路地段：成信景苑、奧林匹克花園。加上海南良好的生態(tài)環(huán)境和適中的房?jī)r(jià)對(duì)內(nèi)地購(gòu)房者頗具吸引力，引發(fā)了新一輪的購(gòu)房置業(yè)熱。 積壓商品房尤其是轉(zhuǎn)化房的銷售旺勢(shì)拉動(dòng)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍，去年全年共完成房屋交易 6883 宗，比上年增長(zhǎng) 17%；成交房屋面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)29%，首次突破年成交一百萬(wàn)平方米大關(guān)，成交金額 億元，比上年增長(zhǎng) 32%。 ? 美舍河綜合整治，已完成河道清理、污水截流、一期綠化，現(xiàn)正進(jìn)行長(zhǎng)堤路至白龍路綠化方案設(shè)計(jì)。 ? 西海岸帶狀公園一期已完成，將實(shí)施二期規(guī)劃，提升品位和景觀水平。 ? 秀英小街改造，全長(zhǎng) 1920 米，預(yù)計(jì)今年完工，設(shè)計(jì)成一條具有南洋風(fēng)格的城市干道。 新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 2 頁(yè) 共 32 頁(yè) 新世界花園銷售部 ? 中心城區(qū)斷頭路打通工程已完成方案設(shè)計(jì)，主要有：和平南路 — 海府路 — 機(jī)場(chǎng)路，機(jī)場(chǎng)西路 — 海秀路 — 龍華路 — 新港，玉沙路 — 金龍路 — 海秀路 — 金宇路，海甸五西路 — 人民路 — 和平大道，國(guó) 貿(mào)東路 — 海秀路 — 農(nóng)墾路。 ? 城市南外環(huán)快速干道（同三高速公路），已完成道路選線工作。 ? 火山口主題公園總 體規(guī)劃。 圍繞做大做強(qiáng)做精做美?？诘哪繕?biāo)，?？谑?20xx 年重點(diǎn)實(shí)施 4 大項(xiàng) 26 小項(xiàng)城市規(guī)劃建設(shè)。 1999 年度被國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)生態(tài)省。新世界花園度假村二期策劃初步方案 第 1 頁(yè) 共 32 頁(yè) 新世界花園銷售部 市場(chǎng)調(diào)研 一．海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1．海南省宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 海南是中國(guó)唯一的熱帶海島省份，全省陸地面積約 35 萬(wàn)平方公里。海南擁有全國(guó)最好的環(huán)境、空氣質(zhì)量，還是水質(zhì)最好的省份。新海口具有四大城市職能：一是中心城市的職能；二是交通樞紐的職能；三是旅游服務(wù)基地職能；四是居住職能。 ? 港口總體規(guī)劃已初步完成，將根據(jù)四港分離的設(shè)想進(jìn)行調(diào)整修訂。 2）道路交通工程（七項(xiàng)）： ? 龍昆路迎賓大道，全長(zhǎng) 17 公里，已完成一期拆遷和規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)。 ? 國(guó)興大道西段，原為大英山舊機(jī)場(chǎng)跑道，現(xiàn)已開(kāi)工建設(shè)。 ? 改造海甸一路為漁人碼頭，全長(zhǎng) 2700 米，現(xiàn)已完成拆遷統(tǒng)計(jì)，正進(jìn)行一期工程的設(shè)計(jì)。 ? 白沙門生態(tài)公園正在編制規(guī)劃方案。 ? 世紀(jì)廣場(chǎng)