【正文】 聯(lián)系和交往，通過這些初步的交往和業(yè)主建立良好關系，樹立良好形象。（3）業(yè)主入住階段公司在業(yè)主領取到鑰匙，接樓入住后就正式開始和他們打交道了。接管驗收物業(yè)經(jīng)過政府部門竣工驗收合格后，公司還要組織人員對物業(yè)施工結(jié)果進行接管驗收，要檢查物業(yè)是否合格，各種設施設備能否正常使用，是否達到設計要求，特別是購房客戶所關心的問題。物業(yè)人員一方面要配合物業(yè)的銷售工作，一方面還要向客戶宣傳本項目的物業(yè)知識。只有積極掌握了這些情況后，才能在后期的管理與使用時更加得心應手。向開發(fā)商介紹公司的管理服務內(nèi)容及功能、財務預算、收費等。這樣的好處將可以盡早建立一條龍的管理流程，讓本項目的管理在業(yè)主使用之前就已經(jīng)很成熟了。要把國際先進的管理理念和成都市的實際情況、成都市民的生活習慣相結(jié)合。當我們?yōu)闃I(yè)主提供了可靠、完善、優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務后，就能讓本項目得到最終的完善，而且有利于將本項目打造成公司的品牌形象。一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目，往往離不開開盤后的配套服務。因此，銷售的良好將保證銷售收入的增加?？備N售收入：15670萬元。第六章 錦西花園二期經(jīng)濟效益分析一、開發(fā)周期整個項目從開始建設到客戶入住周期為15個月。項目位于上風上水的成都西部，地勢平坦，交通便捷。 消防：地下庫設有消火栓系統(tǒng)和自動噴淋標志（含報警），帶商鋪住宅設消火栓滅火系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)設室外消火栓，滿足消防功能。 弱電：戶內(nèi)設不可規(guī)對講系統(tǒng)。3） 公建空調(diào)預留：密所各房間設空調(diào)插座一個。室內(nèi)生活配套：水、電、氣、電話、光纖均已預埋到戶。公共設施由于周圍城市配套齊全，小區(qū)按規(guī)模所需配置的公建有會所、停車場、各元素的設置配合分期發(fā)展過程的需要。三個景區(qū)的景色互為延伸，既分又連。 住宅按照節(jié)約用地，組合靈活，結(jié)構(gòu)規(guī)整，戶戶有景觀的思路，在平面設計上，采用梯四戶，室內(nèi)布置有主仆分區(qū)，戶過渡區(qū)。 功能分區(qū)及交通組織通過地下車庫將整個群宅連接起來，并形成一個平臺。（2）空間豐富、既連又分地塊中部把組團提分一分為二，提供了正南北向戶型。環(huán)境及空間的組織充分考慮人的行為模式，精心設計具有傳統(tǒng)人文氣息和現(xiàn)代生活方式的生活環(huán)境，為住戶創(chuàng)造出舒適、安全、優(yōu)美、休閑的居住環(huán)境。廣告主題，我們建議應抓住該項目的地域優(yōu)勢，從環(huán)保、生態(tài)方面建立訴求點。六、促銷本項目主要的促銷方式、應以“位置、價格和房型”為市場號召點，整個促銷應該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因為促銷將是整個項目中成敗的關鍵環(huán)節(jié)。其他的社區(qū)設施可以根據(jù)用戶要求增設。20%的客戶認為，客廳和餐廳越大越好，主人房和睡房夠用。 本項目的市場定位，需從以下幾種因素進行考慮：（1） 目標顧客（2） 市場能力接受的價格（3） 與競爭對手的項目產(chǎn)品差異化根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，客戶希望的戶型中，“躍層式”為最大的比例，希望的價格為2200元/平方米，在本項目中的實際操作中十分可行。而且隨著周邊環(huán)境的改造，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本項目具有相當大的利潤空間。作為客觀經(jīng)濟“晴雨表”的房地產(chǎn)業(yè)在國家實施積極的金融和財政政策的影響下，會掀起又一個開發(fā)高潮。3宏觀經(jīng)濟優(yōu)勢前面已經(jīng)從國家新近的一次調(diào)整稅率和銀行利息率的政策方面分析過本項目擁有的宏觀經(jīng)濟優(yōu)勢。特殊的地域優(yōu)勢讓紅色村擁有了一個良好的人文和生態(tài)居住環(huán)境。本項目是在政府規(guī)劃項目之中，可以享受到政府政策的支持。本項目所在區(qū)域占據(jù)了這些天時、地利、人和的優(yōu)勢。紅色區(qū)靠近營門口立交橋，比鄰羊西線，交通便利，空氣新鮮。事實也是如此。4醫(yī)院：西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機構(gòu)分布周圍。為了項目計劃的更好實施，本章從紅色村周邊環(huán)境以及錦西花園二期的實際情況對本項目的地域優(yōu)勢和項目優(yōu)勢以及目標作出定位、分析。要根據(jù)這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調(diào)整。對那些要打造品牌的開放商來說，應當不失時機地抓住現(xiàn)在的機遇。反映了現(xiàn)代人需要獨立或者個人空間的愿望，因此是目前中小型面積住房中最受歡迎的房型。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。從前購房單純是為了解決住房問題的情況已經(jīng)一去不復返。隨著對外開放程度的加深。因此將繼續(xù)被人們接受。進入九十年代末期，隨著地球生態(tài)環(huán)境被破壞，有關人類的生存環(huán)境問題越來越嚴重。就目前來看，靠近二環(huán)路附近的區(qū)域?qū)⒅耸挚蔁?。因此，對于生活在喧鬧都市中的人來講，那些離鬧市區(qū)較遠，空氣質(zhì)量較好，周邊環(huán)境比較理想，人文氣氛濃厚，生態(tài)結(jié)構(gòu)合理的商品房繼續(xù)受到他們溫暖的青睞。因此，市郊仍然是房地產(chǎn)競爭的主要戰(zhàn)場。由于政府城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的轉(zhuǎn)移，從客觀上緩解了西門的競爭壓力。政府向東發(fā)展的戰(zhàn)略也將會給房地產(chǎn)開發(fā)提供更多的優(yōu)惠政策。成都三環(huán)路的修建和竣工，將給成都城市發(fā)展帶來更多的空間，也會留給房地產(chǎn)足夠的開發(fā)土地。進入正規(guī)化的成都房地產(chǎn)在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。從1996年開始，盲從了4年之久的成都房地產(chǎn)市場終于慢慢地開始步入正規(guī)化。它的經(jīng)營理念同當時的南方的樓盤相似，長于炒作和賺錢，而缺乏實際意義的使用。不同收入階層對住宅街區(qū)環(huán)境期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個人月收入（元）平均家庭月收入（元）大型百貨商場20174811超級市場20534694自由市場19884478好的醫(yī)院20124608好的學?；蛴變簣@20464617一流的餐館21255090公園19354464多功能娛樂場館19524508運動場館19754634豐富的街區(qū)小餐館20094841電影院或書店19404656綠地或草坪20344644公共車站19164341其他21045159三、成都市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析中國成功入世、西部大開發(fā)緊密鑼鼓地進行、國家再次降稅降息、中產(chǎn)階層正在逐步增多，所有的這些情況都在表明，成都的房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了新的一個良好的機遇。不同收入階層對住宅配套功能的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個人月收入（元）平均家庭月收入（元）雙衛(wèi)生間20914884書房20264707工作室21615114大陽臺19744469電梯20854918屋頂花園19784618車庫22005118電腦網(wǎng)絡布線21064972在裝修要求上，%的人愿意清水房自己裝修，有20%的愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修，%愿意由房地產(chǎn)公司部分裝修，其余的自己裝修，有9%愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修衛(wèi)生間和廚房，%的人愿意自己裝修衛(wèi)生間和廚房。如表格所示：不同收入階層對房屋結(jié)構(gòu)的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個人月收入（元）平均家庭月收入（元）普通多層單元房17794000復層18294544高層電梯公寓19644682庭院式別墅22245050躍層式20944889其他17333750調(diào)查顯示的另外一個結(jié)果就是，38%的被訪者希望選擇三室二廳的戶型，%愿意選擇四室二廳，%，三種戶型的期望選擇綠總計達82%左右。從數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來看，中檔住宅每套價格在30萬到50萬，高檔住宅價格在50萬到100萬。通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費者對于價格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對住宅地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。隨著西部大開發(fā)的進行和中國加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)競爭在成都日趨激烈。 第二章 成都房地產(chǎn)市場形式分析一、現(xiàn)階段成都房地產(chǎn)的市場情況和特點成都房地產(chǎn)市場有著獨特的個性，通過對成都市中、高檔住宅市場的基本狀況的調(diào)查，可以對本市房地產(chǎn)市場特點做以下總結(jié)：用于開發(fā)的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)不多，容積率偏高，建筑密度大。有關專家分析到，我國宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)對我國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。這一情況會讓房地產(chǎn)開發(fā)的資金得到更好的保證。于是房地產(chǎn)作為一個投資項目，風險正在減弱，利潤回收周期不長，利潤也可觀。對一部分投資者而言，房地產(chǎn)是一個不錯的投資領域。要積極爭取消費者和自己的品牌概念相呼應。要充分解決人們對空氣、綠化陽光以及園林景觀等功能需求，達到居住環(huán)境的功能優(yōu)化，匯聚更多的人氣，推動住宅小區(qū)盡快成型智能化是指住宅除了硬件設施的投入，增強功能的優(yōu)化設計，更把導入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為小區(qū)開發(fā)的軟件。規(guī)模化即是借鑒和參考國外的先進建筑理念以及規(guī)劃操作方式，使小區(qū)建設突破了單純的居家概念，而是朝著營建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉(zhuǎn)化。這種復合的概念極為強烈的打動了購房者追求時尚，講究品位的心理，滿足了他們的崇洋欲望。隨著國外流行和先進的生活觀念的傳入，中國的消費者將會對商品房住宅進行重新的評估和審視。房地產(chǎn)作為我國消費這一個主要的消費支撐點，也將因此而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。成都房地產(chǎn)競爭也將從以前的狹隘的區(qū)域性競爭上升到國際市場的競爭。從近年黨中央、國務院對西部大開發(fā)的政策和法規(guī)來看，十分有利于成都房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。隨著外來資本進入中國市場，將導致市場競爭更加激烈。第一章 項目背景分析一、從宏觀經(jīng)濟背景及房地產(chǎn)發(fā)展形式分析，國家政策利好為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的發(fā)展契機。根據(jù)評估分析，該項目完全具備開發(fā)中高檔住宅的客觀條件，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。這為本項目創(chuàng)造了良好的輿論氛圍和基礎，有利于項目將來的宣傳和營銷。該項目位于成都市羊西線側(cè)的紅色村。開發(fā)項目有：錦江公寓、千和苑、興隆苑（東、西）。公司股東及高層管理人員均具備本科以上學歷，在北京、上海、成都等地從事多年經(jīng)營，并創(chuàng)下驕人的經(jīng)營業(yè)績，已開發(fā)項目“錦西花園”一期32044平方米，已實現(xiàn)銷售100%。我們真誠希望能以貴行攜手合作，共創(chuàng)輝煌。目前，我們兩家公司合作開發(fā)的錦西花園二期（西延錦繡）項目，前期工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將本項目詳細情況及實施計劃報以貴行，以作為貴行分析評估項目可行性的依據(jù)。經(jīng)過不斷發(fā)展，公司已經(jīng)具備了科學的管理體系和現(xiàn)代化企業(yè)運行機制，匯納了業(yè)界精英。注冊資金1000萬元，實收資金1600萬元。該項目開發(fā)優(yōu)勢明顯，地理位置優(yōu)越，交通便捷。該項目之前的西延錦繡花園一、三期銷售良好，深受業(yè)主喜愛，獲得了一致的好評，已經(jīng)被金牛區(qū)政府納入“錦西名宅”的標志性住宅?？傊\西花園二期地處成都市黃金的居住區(qū)域，周邊環(huán)境及交通狀況良好，市政配套設施相當完善。為了更好地論證該項目的情況優(yōu)勢，我們將從以下的幾個方面來分析。這一歷史性的事件將從根本上改變我國現(xiàn)有的市場競爭方式和情況。而成都房地產(chǎn)處于西部大開發(fā)的中心地位?？梢灾?，在入世之后，人們的消費觀念和消費水平都將會和國際接軌。這一方面顯示了我國政府在為適應入世后情況而努力，另一方面也說明國家正通過這些措施，進一步刺激消費，拉動市場，以此帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。人們的消費觀念向歐美流行風格靠攏中國入世，不僅對國民經(jīng)濟帶來重大影響，同樣會影響著老百姓的生活觀念和消費觀念。簡