【房地產(chǎn)】光明花園二期策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 價(jià)約2800元/平方米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：武川城市建設(shè)發(fā)展有限公司物業(yè)形態(tài)：小高層（九層）建筑面積：占地面積60000平方米，建筑面積120000平方米（由4幢11層小高層組成，約720戶） 主力戶型：兩房?jī)蓮d（不詳，估計(jì)80~120平方米左右）三房?jī)蓮d（不詳，估計(jì)120~140平方米左右）長(zhǎng)樂(lè)公寓：這說(shuō)明常州市居民開(kāi)始關(guān)注身邊的健康生活，預(yù)示著其生活方式在滿足生存的基礎(chǔ)上開(kāi)始關(guān)注健康的生活，健康、環(huán)保、綠化房產(chǎn)會(huì)逐漸受到武川居民的關(guān)注了。武川居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變：由于武川在90年代初鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定一切的年代，人民居住環(huán)境受到忽視。城南及黃花板區(qū)：該區(qū)域武川“一體雙冀”城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域之一。大眾化住宅受到市場(chǎng)的歡迎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商觀望市場(chǎng)態(tài)度明顯。該板塊商品房從南到北價(jià)格從3500元/平方米逐漸下跌；從中小面積到大面積戶型，銷售阻力逐漸加大。新北板塊：目前城北新區(qū)板塊主要在售的樓盤有 倍。 億元，同比增長(zhǎng)4倍；施工面積達(dá)我國(guó)土地政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)商拿到土地后必須在規(guī)定的時(shí)間開(kāi)工，空置兩年后將無(wú)償收回。 萬(wàn)平方米。 萬(wàn)平方米、商辦建筑面積 萬(wàn)平方米；截止至2004年八月出讓土地 萬(wàn)平方米、商辦建筑面積從武川國(guó)土資源局公布的關(guān)于2003~2004年土地供給量可以看出（見(jiàn)下表：2003~2004年土地供給量及其用途狀況一覽表），2003年全年出讓土地 從接觸媒體的頻率看，被訪者每天接觸比例最高的是電視，%，其次為報(bào)紙（%）和廣播（%）；接觸最多的是雜志刊物（%），其次是報(bào)紙（%）。 武川居民生活觀念、獲取信息渠道悄然改變：%，%。武川房地產(chǎn)市場(chǎng)供給開(kāi)始多樣化，居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變對(duì)武川城北、新北、城南、黃花、城西和城中各區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：大眾化住宅市場(chǎng)需求量大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)供需雙方都在觀望市場(chǎng)走勢(shì)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控明顯，武川房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)日漸理性：從2003年七月份開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一系列的關(guān)于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防止房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大起大落、加強(qiáng)保護(hù)基本農(nóng)田等措施，加大了對(duì)建筑業(yè)、鋼鐵冶煉業(yè)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，從土地政策、金融、建材供給等角度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 對(duì)策：建議公開(kāi)工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度計(jì)劃表，定期公布工程進(jìn)度和拆遷進(jìn)度情況，歡迎消費(fèi)者監(jiān)督，打消消費(fèi)者疑慮“貴賓金卡”退卡問(wèn)題 對(duì)策：做好房源銷控，配合促銷方式，從多角度做好房源的投放消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度 光明花園客戶信息反饋及對(duì)策項(xiàng)目周邊市政配套尚沒(méi)有動(dòng)工的跡象從接受的總價(jià)上看，30~40萬(wàn)房源總價(jià)接受度較高，約占總體的60%；其次為不超過(guò)30萬(wàn)的總房?jī)r(jià)，約占總體的25%；40~50萬(wàn)房源總價(jià)的接受度不錯(cuò)，約占總體的16%。 光明花園二期接待客戶累計(jì)925組。即本次推出房型主力戶型為三房，面積在100~140平方米之間，約占總戶數(shù)的的60%；其次為85~100平方米之間的兩房，約占總戶數(shù)的24%。（三）光明花園二期銷售概況光明花園二期產(chǎn)品品種概述 光明花園一期余房房源概述從上面可以看到，光明花園首期突出宣傳項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越、建筑形態(tài)的和諧、健康的文化生活方式，借助武川的城市規(guī)劃宣揚(yáng)光明花園的武川生活趨勢(shì)，以求達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)知、樹(shù)立引領(lǐng)武川人們生活方式的項(xiàng)目形象光明花園二期營(yíng)銷推廣目的工地形象廣告訴求：重復(fù)首期宣傳單頁(yè)訴求內(nèi)容綜述 訴求：強(qiáng)調(diào)新鮮、優(yōu)美的生活環(huán)境其他訴求：強(qiáng)調(diào)國(guó)際文化與本土文化相交融的精神文化生活生活方式訴求：健康的國(guó)際流行的居家與工作的生活方式環(huán)境首期樓書(shū)生活氛圍訴求：強(qiáng)調(diào)健康和諧的鄰里關(guān)系文化景：綠色背景暗示健康的生活環(huán)境背 分析光明花園一期宣傳單頁(yè)、樓書(shū)及工地形象訴求主題宣傳單頁(yè)（三）媒介投放計(jì)劃五、銷售部署及資料準(zhǔn)備一、光明花園項(xiàng)目分析（一）光明花園前期營(yíng)銷推廣分析及后期推廣建議光明花園一期營(yíng)銷推廣主題及其目標(biāo)（一）宣傳主題 二期入市時(shí)機(jī)策略（三） 區(qū)域住宅市場(chǎng)銷售動(dòng)態(tài)三、光明花園二期營(yíng)銷推廣策略（一） 武川市2004年宏觀住宅市場(chǎng)走勢(shì)（二）光明花園二期策劃方案目 首期樓書(shū)市場(chǎng)反饋的“看不懂、不知所云”的情況，建議二期樓書(shū)訴求簡(jiǎn)潔而委婉，必要時(shí)需要銷售員的暗示引導(dǎo)，媒介配合釋疑訴求主題 （二）光明花園一期銷售概述光明花園一期銷售動(dòng)態(tài)房源位置差，基本集中在底層和頂層，約200套，占余房總數(shù)的80%；余房房源面積偏大，集中在130~150平方米之間；余房的總價(jià)基本在45萬(wàn)元/套左右，以去年武川人均月收入1200元/月/人為依據(jù)，總價(jià)相對(duì)偏高。其中面積120~140平方米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)占總戶數(shù)的37%；面積在100~120平方米之間的三房?jī)蓮d一衛(wèi)占總戶數(shù)的24%；面積在85~100平方米之間的兩房占總戶數(shù)的24%，其余的60平方米以下的一房占總戶數(shù)的11%，155平方米以上的四房占總戶數(shù)的5%。從面積需求上看，面積為100~130平方米的房源需求量大，占總需求的50%；其次面積為100平方米的房源，占總需求的25%；面積為130~150平方米的房源需求
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