【正文】 最后，我們向貴行領(lǐng)導(dǎo)和全體員工表達(dá)聚仁房產(chǎn)和航宇房產(chǎn)的良好祝愿，并歡迎你您們光臨我司。但對(duì)于聚仁和航宇這兩家經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)嬌子來(lái)說(shuō)，他們靠著敏銳的市場(chǎng)洞察力，堅(jiān)韌有效的市場(chǎng)控制力，可以讓任何風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w于風(fēng)平浪靜。只要我們善于把握市場(chǎng)規(guī)律，就能有效控制這些可變的因素。但市場(chǎng)形勢(shì)的變化以及資金的籌集投放的變化都是有規(guī)律可以尋找的。這些概念要能體現(xiàn)項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，要有親和力和煽動(dòng)性，容易給人的心靈造成震撼力。將項(xiàng)目通過(guò)各種宣傳媒體或不同社群活動(dòng)推向社會(huì)，讓社會(huì)公眾形成一種強(qiáng)勢(shì)的消費(fèi)概念。首先要招聘高素質(zhì)的銷售人員，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，向他們灌輸先進(jìn)的銷售理念，逐步改變營(yíng)銷手段單一的傳統(tǒng)方式，通過(guò)有效的營(yíng)銷來(lái)克服因競(jìng)爭(zhēng)激烈所導(dǎo)致的銷售不暢。可以通過(guò)政府出面解決區(qū)域內(nèi)居民的拆遷安置，按照成都市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合整治，營(yíng)造出良好的居住環(huán)境，讓人們認(rèn)同。由于人們的居住觀念正在向國(guó)際化接軌，更加注重生活的質(zhì)量以及居住的品位，對(duì)居住環(huán)境也會(huì)百般挑剔。同時(shí)，要盡量減少公攤面積。立面形態(tài)要美觀新穎。因?yàn)槟呐率腔覊m大小的疏忽和隱患，都能給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)不可估量的損失?，F(xiàn)在我們就從以下幾點(diǎn)全面分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在，并提出合理科學(xué)的避免辦法。但我們也不能忽視了項(xiàng)目本身隱含的風(fēng)險(xiǎn)。和市區(qū)的同類項(xiàng)目比較，錦西二期項(xiàng)目處于二環(huán)路外，對(duì)于許多厭倦了都市喧囂的人來(lái)說(shuō)，這里是難得的靜謐的樂(lè)園。加上便利的交通，良好的人文環(huán)境和居住條件，多個(gè)高尚小區(qū)的聚集，這些已經(jīng)具備了投資的條件。由于紅色村處于羊西線旁，屬于都市的風(fēng)水寶地。4）記憶：每次廣告暴露后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購(gòu)買，而是對(duì)眾多的信息進(jìn)行對(duì)比，因此有一定的時(shí)間和空間差，因此，對(duì)每次的廣告主題要簡(jiǎn)單順口，易記憶。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個(gè)成功的廣告。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費(fèi)者的心理變化過(guò)程：從感知—了解—信賴—產(chǎn)生購(gòu)買行為 1）消費(fèi)者的需求：需求是消費(fèi)者購(gòu)買本項(xiàng)目的原動(dòng)力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。即活動(dòng)廣告、饋贈(zèng)廣告、文娛廣告、中獎(jiǎng)廣告、公益廣告等。 3）集中市場(chǎng)廣告策略持續(xù)期 為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，力量分散，因此，在這一段時(shí)期采用把廣告宣傳的重點(diǎn)集中于細(xì)分的一個(gè)或幾個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)上，以求在較小的細(xì)分市場(chǎng)中占有較大份額。 2）差別市場(chǎng)廣告策略強(qiáng)銷期 步步為營(yíng)，逐個(gè)擊破：即在一定的時(shí)間內(nèi)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場(chǎng)的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。七、立體化市場(chǎng)推廣建議廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個(gè)性特點(diǎn)等，我們特制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。六、媒體建議 在動(dòng)態(tài)廣告投放中，各媒體分配比例為： 報(bào)版：70% 電視：20%夾報(bào)：10%報(bào)版：以商報(bào)為主，結(jié)合華西等輔助報(bào)紙。 5物業(yè)管理 采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)管理手段、讓客戶不出戶也感受到居家的便利，解決他們的后顧之憂。 付款方式 提供多種付款方式供客戶選擇，并進(jìn)行誘惑性的導(dǎo)購(gòu)方式，因?yàn)楸卷?xiàng)目購(gòu)買能力相對(duì)較弱。工地外圍墻景觀化。四、項(xiàng)目包裝重點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)部分 樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。二、本項(xiàng)目推廣的整體策略盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個(gè)品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但本項(xiàng)目的推廣仍然要走質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的路線，從而造成客戶的一定心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購(gòu)買行為?，F(xiàn)在我們就結(jié)合錦西花園二期的實(shí)際情況來(lái)尋找項(xiàng)目要點(diǎn)，并討論出適合本項(xiàng)目的具體的項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略和宣傳策略。營(yíng)銷過(guò)程是一個(gè)綜合性的復(fù)雜過(guò)程，包含了廣告策劃、促銷以及公關(guān)等相關(guān)活動(dòng)。具體而言，就是要通過(guò)營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定將銷售的主要對(duì)象即客戶目標(biāo)劃分和確立。對(duì)本項(xiàng)目而言，從項(xiàng)目立項(xiàng)計(jì)劃伊始就應(yīng)該確立適合于該項(xiàng)目的宣傳、營(yíng)銷的整體思路和戰(zhàn)略部署。如果因?yàn)樾麄鞑呗缘氖д{(diào)和營(yíng)銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致營(yíng)銷工作的停滯，就證明了整個(gè)項(xiàng)目的失敗。公司要形成一套真正意義上的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，以便管理更加方便、快捷和完善。以上是從物業(yè)管理各個(gè)階段展示了未來(lái)本項(xiàng)目物業(yè)方面的優(yōu)越性。2）委托性服務(wù)委托性服務(wù)的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。社會(huì)福利類服務(wù)指公司提供帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各種服務(wù)工作。包括：物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃、物業(yè)管理策劃；房產(chǎn)評(píng)估、公證。金融服務(wù)代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開辦儲(chǔ)蓄所、信用社等。衛(wèi)生方面：設(shè)立衛(wèi)生站、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等。文化方面：開辦圖書室、錄象室、舉辦各種展覽、文化知識(shí)講座等。經(jīng)營(yíng)、安裝、維修各種家用電器和生活用品。開辦飲食店。商業(yè)類服務(wù)開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提供各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。居住方面：代掃房間衛(wèi)生、室內(nèi)裝修、搬家等。衣著方面：收洗衣服、被褥、補(bǔ)衣、制衣等。1）公司專項(xiàng)服務(wù)，應(yīng)該將服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主公布，增加服務(wù)的透明度。公司將堅(jiān)持以人為本的服務(wù)原則，強(qiáng)化員工服務(wù)觀念，對(duì)物業(yè)人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，提高他們的素質(zhì)。小區(qū)公益服務(wù)一個(gè)小區(qū)的公益服務(wù)質(zhì)量的高低直接反映著該小區(qū)物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低。圍繞這些內(nèi)容，公司建立了專門的保安隊(duì)伍，認(rèn)真仔細(xì)地作好小區(qū)車輛停放和小區(qū)道路行駛的秩序管理，以及安全監(jiān)視、巡視、門崗執(zhí)勤等各項(xiàng)工作。公司應(yīng)將安全管理作為日常物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容。第四，聘請(qǐng)專業(yè)的園藝工人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化建設(shè)和管理。其次，在小區(qū)業(yè)主間開展環(huán)保宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)。小區(qū)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)包括業(yè)主的居住環(huán)境、小區(qū)公共空間的清潔、衛(wèi)生管理以及園林綠化的建設(shè)和保護(hù)。歸納起來(lái)，滿足業(yè)主的居住要求，就是要滿足他們的這些要求：供水、排水系統(tǒng)正常。業(yè)主的基本居住要求說(shuō)到底，大量的物業(yè)管理工作都是為業(yè)主的居住保障而開展的。同時(shí)針對(duì)業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，根據(jù)不同的家居人口狀況、年齡組成、生活水平、文化背景等因素進(jìn)行常規(guī)、專項(xiàng)、特約服務(wù)設(shè)計(jì)、最大限度的滿足業(yè)主需求。在此期間，公司將與大量的業(yè)主開始聯(lián)系和交往，通過(guò)這些初步的交往和業(yè)主建立良好關(guān)系，樹立良好形象。一旦入住率超過(guò)50%，公司應(yīng)該組織召開業(yè)主大會(huì)，在會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（3）業(yè)主入住階段公司在業(yè)主領(lǐng)取到鑰匙，接樓入住后就正式開始和他們打交道了。質(zhì)量整改對(duì)驗(yàn)收不合格的物業(yè)設(shè)施，公司要敦促施工單位進(jìn)行及時(shí)的整改。接管驗(yàn)收物業(yè)經(jīng)過(guò)政府部門竣工驗(yàn)收合格后，公司還要組織人員對(duì)物業(yè)施工結(jié)果進(jìn)行接管驗(yàn)收，要檢查物業(yè)是否合格，各種設(shè)施設(shè)備能否正常使用，是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求，特別是購(gòu)房客戶所關(guān)心的問(wèn)題。這一階段其實(shí)也是對(duì)物業(yè)人員培訓(xùn)和考核的階段。物業(yè)人員一方面要配合物業(yè)的銷售工作，一方面還要向客戶宣傳本項(xiàng)目的物業(yè)知識(shí)。在施工時(shí)有不合理的地方，還應(yīng)該及時(shí)給以糾正。只有積極掌握了這些情況后，才能在后期的管理與使用時(shí)更加得心應(yīng)手。l 項(xiàng)目實(shí)施階段物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)在這一階段里，公司將憑借長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、豐富的專業(yè)知識(shí)，從物業(yè)管理的各個(gè)方面給予房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)上的專業(yè)性建議，讓物業(yè)開發(fā)能夠合理利用，讓配套功能更加齊全，以便于業(yè)主居住。向開發(fā)商介紹公司的管理服務(wù)內(nèi)容及功能、財(cái)務(wù)預(yù)算、收費(fèi)等。下面將詳細(xì)介紹本項(xiàng)目的物業(yè)管理計(jì)劃。這樣的好處將可以盡早建立一條龍的管理流程，讓本項(xiàng)目的管理在業(yè)主使用之前就已經(jīng)很成熟了。通過(guò)以上措施，最終完善本項(xiàng)目的物業(yè)管理化體系，提高管理水平和服務(wù)水平，最終實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動(dòng)化的“五化”目標(biāo)。要把國(guó)際先進(jìn)的管理理念和成都市的實(shí)際情況、成都市民的生活習(xí)慣相結(jié)合。以法律為標(biāo)準(zhǔn)，以同業(yè)主達(dá)成的和約為依據(jù)，在其中貫徹自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的原則。當(dāng)我們?yōu)闃I(yè)主提供了可靠、完善、優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)后，就能讓本項(xiàng)目得到最終的完善，而且有利于將本項(xiàng)目打造成公司的品牌形象。同時(shí)還應(yīng)該主動(dòng)學(xué)習(xí)和吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的，健康的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，往往離不開開盤后的配套服務(wù)。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可行，項(xiàng)目具備了效益的保障性。因此，銷售的良好將保證銷售收入的增加。但總體來(lái)看，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小?？備N售收入：15670萬(wàn)元。停車場(chǎng)：停車場(chǎng)可停放99輛機(jī)動(dòng)車，按每個(gè)車位售價(jià)6萬(wàn)元計(jì)算，銷售收入為594萬(wàn)元。第六章 錦西花園二期經(jīng)濟(jì)效益分析一、開發(fā)周期整個(gè)項(xiàng)目從開始建設(shè)到客戶入住周期為15個(gè)月。雨、污水就近排入?yún)^(qū)內(nèi)市政雨、污干管，供水、供電、供氣就近接城市水、電、氣干管線。項(xiàng)目位于上風(fēng)上水的成都西部，地勢(shì)平坦，交通便捷。第五章 錦西花二期建設(shè)場(chǎng)地及條件 錦西花園二期位于成都市金牛區(qū)營(yíng)門口鄉(xiāng)紅色村一、三組。 消防：地下庫(kù)設(shè)有消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋標(biāo)志（含報(bào)警），帶商鋪?zhàn)≌O(shè)消火栓滅火系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，滿足消防功能。小區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，滿足消防的功能。 弱電：戶內(nèi)設(shè)不可規(guī)對(duì)講系統(tǒng)。2） 電話設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：主臥和客廳1路電話線。3） 公建空調(diào)預(yù)留：密所各房間設(shè)空調(diào)插座一個(gè)。 2）排水衛(wèi)生潔具排水配置到位， 電氣1） 用電標(biāo)準(zhǔn)：8KW/戶2） 公建照明：圍墻燈、小區(qū)路燈、庭院燈、水景燈、物管戶照燈。室內(nèi)生活配套：水、電、氣、電話、光纖均已預(yù)埋到戶。外墻面：水泥混合砂漿面，面貼瓷磚。公共設(shè)施由于周圍城市配套齊全，小區(qū)按規(guī)模所需配置的公建有會(huì)所、停車場(chǎng)、各元素的設(shè)置配合分期發(fā)展過(guò)程的需要。富于層次的花木結(jié)合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。三個(gè)景區(qū)的景色互為延伸，既分又連。 綠化景觀設(shè)計(jì)小區(qū)布局形成三個(gè)主要景觀空間，分別為入口廣場(chǎng)與兩個(gè)內(nèi)庭。 住宅按照節(jié)約用地，組合靈活，結(jié)構(gòu)規(guī)整，戶戶有景觀的思路，在平面設(shè)計(jì)上，采用梯四戶，室內(nèi)布置有主仆分區(qū)，戶過(guò)渡區(qū)。住宅首層全部作架空層，與公共設(shè)施、綠化、水池、小道連成了一個(gè)行人活動(dòng)區(qū)，每棟住宅均有連廊相通。 功能分區(qū)及交通組織通過(guò)地下車庫(kù)將整個(gè)群宅連接起來(lái)，并形成一個(gè)平臺(tái)。（3）群體輪廓，錯(cuò)落豐富建筑群體除了靈活多姿的平面布局，立面更以不同層數(shù)的錯(cuò)落組合形成豐富的立體輪廓，整個(gè)小區(qū)以色彩明麗。（2）空間豐富、既連又分地塊中部把組團(tuán)提分一分為二，提供了正南北向戶型。從基地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境出發(fā)，處理好小區(qū)內(nèi)各元素之間功能與景觀的布局關(guān)系和小區(qū)整體與周邊環(huán)境的相互關(guān)系，為區(qū)域環(huán)境增色。環(huán)境及空間的組織充分考慮人的行為模式，精心設(shè)計(jì)具有傳統(tǒng)人文氣息和現(xiàn)代生活方式的生活環(huán)境，為住戶創(chuàng)造出舒適、安全、優(yōu)美、休閑的居住環(huán)境。一、 錦西花園二期規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃的原則隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)今時(shí)代人們對(duì)物質(zhì)和精神文明提出了更新的要求