【正文】 最后，我們向貴行領(lǐng)導(dǎo)和全體員工表達(dá)聚仁房產(chǎn)和航宇房產(chǎn)的良好祝愿，并歡迎你您們光臨我司。但對于聚仁和航宇這兩家經(jīng)驗豐富，實力強大的房地產(chǎn)嬌子來說，他們靠著敏銳的市場洞察力，堅韌有效的市場控制力，可以讓任何風(fēng)險都?xì)w于風(fēng)平浪靜。只要我們善于把握市場規(guī)律，就能有效控制這些可變的因素。但市場形勢的變化以及資金的 籌集投放的變化都是有規(guī)律可以尋找的。這些概念要能體現(xiàn)項目的整體優(yōu)勢，要有親和力和煽動性，容易給人的心靈造成震撼力。將項目通過各種宣傳媒體或不同社群活動推向社會，讓社會公眾形成一種強勢的消費概念。首先要招聘高素質(zhì)的銷售人員，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，向他們灌輸先進(jìn)的銷售理念，逐步改變營銷手段單一的傳統(tǒng)方式，通過有效的營銷來克服因競爭激所導(dǎo)致的銷售不暢?？梢酝ㄟ^政府出面解決區(qū)域內(nèi)居民的拆遷安置，按照成都市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合整治，營造出良好的居住環(huán)境，讓人們認(rèn)同。由于人們的居住觀念正在向國際化接軌，更加注重生活的質(zhì)量以及居住的品位，對居住環(huán)境也會百般挑剔。同時，要盡量減少公攤面積。立面形態(tài)要美觀新穎。因為哪怕是灰塵大小的疏忽和隱患，都能給整個項目帶來不可估量的損失?，F(xiàn)在我們就從以下幾點全面分析該項目的風(fēng)險所在，并提出合理科學(xué)的避免辦法。但我們也不能忽視了項目本身隱含的風(fēng)險。和市區(qū)的同類項目比較，錦西二期項目處于二環(huán)路外，對于許多厭倦了都市喧囂的人來說，這里是難得的靜謐 的樂園。加上便利的交通，良好的人文環(huán)境和居住條件，多個高尚小區(qū)的聚集，這些已經(jīng)具備了投資的條件。由于紅色村處于羊西線旁，屬于都市的風(fēng)水寶地。 4）記憶：每次廣告暴露后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購買，而是對眾多的信息進(jìn)行對比，因此有一定的時間和空間差，因此，對每次的廣告主題要簡單順口，易記憶。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個成功的廣告。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費者的心理變化過程：從感知 — 了解 — 信賴 — 產(chǎn)生購買行為 1）消費者的需求：需求是消費者購買本項目的原動力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。即活動廣告、饋贈廣告、文娛廣告、中獎廣告、公益廣告等。 3）集中市場廣告策略 持續(xù)期 為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長，力量分散，因此，在這一段時期采用把廣告宣傳的重點集中于細(xì)分的一個或幾個目標(biāo)市場上，以求在較小的細(xì)分市場中占有較大份額。 2）差別市場廣告策略 強銷期 步步為營，逐個擊破：即在一定的時間內(nèi)，針對目標(biāo)消費群的細(xì)分，運用接近于該細(xì)分市場的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。 七、立體化市場推廣建議 廣告目標(biāo)市場策略 針對項目的目標(biāo)消費群，依據(jù)不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個性特點等，我們特制定了不同的廣告訴求點和廣告表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場上更全面的傳遞廣告信息。 六、媒體建議 在動態(tài)廣告投放中，各媒體分配比例為： 報版： 70% 電視： 20% 夾報： 10% 報版：以商報為主，結(jié)合華西等輔助報紙。 5 物業(yè)管理 采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)管理手段、讓客戶不出戶也感受到居家的便利，解決他們的后顧之憂。 付款方式 提供多種付款方式供客戶選擇，并進(jìn)行誘惑性的導(dǎo)購方式，因為本項目購買能力相對較弱。工地外圍墻景觀化。 四、項目包裝重點 現(xiàn)場部分 樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。 二、本項目推廣的整體策略 盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但本項目的推廣仍然要走質(zhì)優(yōu)價惠的路線，從而造成客戶的一定心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購買行為。現(xiàn)在我們就結(jié)合錦西花園二期的實際情況來尋找項目要點，并討論出適合本項目的具體的項目營銷戰(zhàn)略和宣傳策略。 營銷過程是一個綜合性的復(fù)雜過程，包含了廣告策劃、促銷以及公關(guān)等相關(guān)活動。具體而言，就是要通過營銷戰(zhàn)略的制定將銷售的主要對象即客戶目標(biāo)劃分和確立。對本項目而言，從項目立項計劃伊始就應(yīng)該確立適合于該項目的宣傳、營銷的整體思路和戰(zhàn)略部署。如果因為宣傳策略的失調(diào)和營銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致營銷工作的停滯，就證明了整個項目的失敗。公司要形成一套真正意義上的智能 化物業(yè)管理系統(tǒng)，以便管理更加方便、快捷和完善。 以上是從物業(yè)管理各個階段展示了未來本項目物業(yè)方面的優(yōu)越性。 2）委托性服務(wù) 委托性服務(wù)的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個別需求，受委托而提供的服務(wù)，實際上是針對性專項服務(wù)的補充和完善。 社會福利類服務(wù) 指公司提供帶有社會福利性質(zhì)的各種服務(wù)工作。 包括：物業(yè)市場營銷與租賃、物業(yè)管理策劃；房產(chǎn)評估、公證。 金融服務(wù) 代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務(wù)，開辦儲蓄所、信用社等。 衛(wèi)生方面：設(shè)立衛(wèi)生站、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等。 文化方面：開辦圖書室、錄象室、舉辦各種展覽、文化知識講座等。 經(jīng)營、安裝、維修各種家用電器和生活用品。 開辦飲食店。 商業(yè)類服務(wù) 開展多種經(jīng)營活動，提供各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項目。 居住方面：代掃房間衛(wèi)生、室內(nèi)裝修、搬家等。 衣著方面：收洗衣服、被褥、補衣、制衣等。 1）公司專項服務(wù)，應(yīng)該將服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主公布，增加服務(wù)的透明度。公司將堅持以人為本的服務(wù)原則，強化員工服務(wù)觀念，對物業(yè)人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，提高他們的素質(zhì)。 小區(qū)公益服務(wù) 一個小區(qū)的公益服務(wù)質(zhì)量的高低直接反映著該小區(qū)物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低。圍繞這些內(nèi)容，公司建立了專門的保安隊伍，認(rèn)真仔細(xì)地作好小區(qū)車輛停放和小區(qū)道路行駛的秩序管理，以及安全監(jiān)視、巡視、門崗執(zhí)勤等各項工作。公司應(yīng)將安全管理作為日常物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容。 第四，聘請專業(yè)的園藝工人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化建設(shè)和管理。 其次，在小區(qū) 業(yè)主間開展環(huán)保宣傳活動，加強環(huán)保意識。 小區(qū)環(huán)境建設(shè)和保護 小區(qū)環(huán)境建設(shè)和保護包括業(yè)主的居住環(huán)境、小區(qū)公共空間的清潔、衛(wèi)生管理以及園林綠化的建設(shè)和保護。歸納起來，滿足業(yè)主的居住要求，就是要滿足他們的這些要求： 供水、排水系統(tǒng)正常。 業(yè)主的基本居住要求 說到底，大量的物業(yè)管理工作都是為業(yè)主的居住保障而開展的。同時針對業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，根據(jù)不同的家居人口狀況、年齡組成、生活水平、文化背景等因素進(jìn)行常規(guī)、專項、特約服務(wù)設(shè)計、最大限度的滿足業(yè)主需求。在此期間，公司將與大量的業(yè)主開始聯(lián)系和交往，通過這些初步的交往和業(yè)主建立良好關(guān)系，樹立良好形象。一旦入住率超過 50%，公司應(yīng)該組織召 開業(yè)主大會，在會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 （ 3）業(yè)主入住階段 公司在業(yè)主領(lǐng)取到鑰匙，接樓入住后就正式開始和他們打交道了。 質(zhì)量整改 對驗收不合格的物業(yè)設(shè)施，公司要敦促施工單位進(jìn)行及時的整改。 接管驗收 物業(yè)經(jīng)過政府 部門竣工驗收合格后，公司還要組織人員對物業(yè)施工結(jié)果進(jìn)行接管驗收，要檢查物業(yè)是否合格，各種設(shè)施設(shè)備能否正常使用，是否達(dá)到設(shè)計要求，特別是購房客戶所關(guān)心的問題。這一階段其實也是對物業(yè)人員培訓(xùn)和考核的階段。物業(yè)人員一方面要配合物業(yè)的銷售工作，一方面還要向客戶宣傳本項目的物業(yè)知識。在施工時有不合理的地方，還應(yīng)該及時給 以糾正。只有積極掌握了這些情況后，才能在后期的管理與使用時更加得心應(yīng)手。 ? 項目實施階段 物業(yè)開 發(fā)的規(guī)劃與設(shè)計 在這一階段里，公司將憑借長期的實踐經(jīng)驗、豐富的專業(yè)知識，從物業(yè)管理的各個方面給予房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計上的專業(yè)性建議，讓物業(yè)開發(fā)能夠合理利用，讓配套功能更加齊全，以便于業(yè)主居住。 向開發(fā)商介紹公司的管理服務(wù)內(nèi)容及功能、財務(wù)預(yù)算、收費等。 下面將詳細(xì)介紹本項目的物業(yè)管理計劃。這樣的好處將可以盡早建立一條龍的管理流程，讓本項目的管理在業(yè)主使用之前就已經(jīng)很成熟了。通過以上措施，最終完善本項目的物業(yè)管理化體系，提高管理水平和服務(wù)水平，最終實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動化的“五化”目標(biāo)。要把國際先進(jìn)的管理理念和成都市的實際情況、成都市民的生活習(xí)慣相結(jié)合。以法律為標(biāo)準(zhǔn)，以同業(yè)主達(dá)成的和約為依據(jù)，在其中貫徹自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的原 則。當(dāng)我們?yōu)闃I(yè)主提供了可靠、完善、優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)后，就能讓本項目得到最終的完善，而且有利于將本項目打造成公司的品牌形象。同時還應(yīng)該主動學(xué)習(xí)和吸收國內(nèi)外先進(jìn)的，健康的物業(yè)管理經(jīng)驗。一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目，往往離不開開盤后的配套服務(wù)。項目的經(jīng)濟效益可行，項目具備了效益的保障性。因此，銷售的良好將保證銷售收入的增加。但總體來看，本項目的財務(wù)風(fēng)險相對較小。 總銷售收入： 15670萬元。 停車場：停車場可停放 99 輛機動車，按每個車位售價6萬元計算，銷售收入為 594萬元。 第六章 錦西花園二期經(jīng)濟效益分析 一 、開發(fā)周期 整個項目從開始建設(shè)到客戶入住周期為 15個月。雨、污水就近排入?yún)^(qū)內(nèi)市政雨、污干管，供水、供電、供氣就近接城市水、電、氣干管線。項目位于上風(fēng)上水的成都西部，地勢平坦，交通便捷。 第五章 錦西花二期建設(shè)場地及條件 錦西花園二期位于成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組，項目占地 。 消防：地下庫設(shè)有消火栓系統(tǒng)和自動噴淋標(biāo)志（含報警），帶商鋪住宅設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，滿足消防功能。小區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，滿足消防的功能。 弱電：戶內(nèi)設(shè)不可規(guī)對講系統(tǒng)。 2） 電話設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：主臥和客廳 1路電話線。 3） 公建空調(diào)預(yù)留：密所各房間設(shè)空調(diào)插座一個。 2）排水衛(wèi)生潔具排水配置到位， 電氣 1） 用電標(biāo)準(zhǔn)： 8KW/戶 2） 公建照明：圍墻燈、小區(qū)路燈、庭院燈、水景燈、物管戶照燈。 室內(nèi)生活配套： 水、電、氣、電話、光纖均已預(yù)埋到戶。 外墻面： 水泥混合砂漿面，面貼瓷磚。 公共設(shè)施 由于周圍城市配套齊全，小區(qū)按規(guī)模所需配置的公建有會所、停車場、各元素的設(shè)置配合分期發(fā)展過程的需要。富于層次的花木結(jié)合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。三個景區(qū)的景色互為延伸，既分又連。 綠化景觀設(shè)計 小區(qū)布局形成三個主要景觀空間，分別為入口廣場與兩個內(nèi)庭。 住宅 按照節(jié)約用地，組合靈活，結(jié)構(gòu)規(guī)整，戶戶有景觀的思路，在平面設(shè)計上，采用 梯四戶，室內(nèi) 布置有主仆分區(qū)，戶過渡區(qū)。住宅首層全部作架空層，與公共設(shè)施、綠化、水池、小道連成了一個行人活動區(qū)，每棟住宅均有連廊相通。 功能分區(qū)及交通組織 通過地下車庫將整個群宅連接起來，并形成一個平臺。 （ 3）群體輪廓，錯落豐富 建筑群體除了靈活多姿的平面布局，立面更以不同層數(shù)的錯落組合形成豐富的立體輪廓，整個小區(qū) 以色彩明麗。 （ 2）空間豐富、既連又分 地塊中部把組團提分一分為二，提供了正南北向戶型。從基地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境出發(fā)，處理好小區(qū)內(nèi)各元素之間功能與景觀的布局關(guān)系和小區(qū)整體與周邊環(huán)境的相互關(guān)系，為區(qū)域環(huán)境增色。環(huán)境及空間的組織充分考慮人的行為模式，精心設(shè)計具有 傳統(tǒng)人文氣息和現(xiàn)代生活方式的生活環(huán)境，為住戶創(chuàng)造出舒適、安全、優(yōu)美、休閑的居住環(huán)境。 一、 錦西花園二期規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃的原則 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)今時代人們對物質(zhì)和精神文明提出了更新的要求，建設(shè)一個高品質(zhì)、多元化、智能化的住宅區(qū)已經(jīng)成為必然，為此規(guī)劃設(shè)計原則是，建筑以人為本，基于對未來現(xiàn)代化居住條件的追求，更注重對居住