【正文】 房地產市場已經成熟，消費者對商品放的經濟承受力有所提高。我市商品房的價格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價格的商品房正在占據主流。通過調查，34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋，24%愿意選擇庭院式別墅，23%愿意選擇普通多層住宅，%的調查樣本愿意選擇高層電梯公寓，%的愿意選擇復式房屋。在整個中檔價格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。這些結果表明，傳統的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費者更希望在更為廣闊和相對獨立的空間生活與學習。這些數據表明，人們在對住房要求中，對私人空間更加講究。這說明在裝修問題上我市消費者的自主性較強。這些數據充分說明人們對生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度?？梢灶A見，在未來幾年里，成都的房地產開發(fā)市場將在更廣領域，更多對手的競爭環(huán)境下進一步規(guī)范化、合理化。這一年是房地產在全國各地熱炒的時候，當時位于龍泉驛的“西部陽光城”率先掀起了成都房地產的暴炒。目前已經成為問題樓盤的標本。這一惡果直接拉低了成都的房產價格。它的標志是該年銀都房地產公司推出的銀都花園。成都房地產發(fā)展逐漸步入了概念地產的階段。在良好的政策環(huán)境和社會市場環(huán)境下，成都房地產將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。1從發(fā)展區(qū)域來看，成都東門將成為房地產市場新的戰(zhàn)略地帶，這客觀上緩解了西門房地產的競爭壓力。而二環(huán)路以類的可供開發(fā)的土地已經很少。可以預見，成都房地產市場的爭奪將逐步從原來的二環(huán)路之內轉向二環(huán)路之外。于是很清晰地判斷出未來幾年成都房地產競爭最為激烈的地段和區(qū)域將在東門市郊。由于西門歷來是居家的理想之地，這里的房地產競爭還是會很激烈。這對繼續(xù)在西門發(fā)展的開放商無疑是利好消息。2從消費者心理看，對居住環(huán)境的要求進一步提高，消費者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠離鬧市區(qū)。隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。人們對生活的質量要求也隨之提高。三環(huán)路的開通，城市規(guī)模的進一步擴大，將使原來的適宜居住的區(qū)域受到重新的評估。這更加增添了人們對遠離市區(qū)尋找家園的信心和希望。3從房地產營銷手段來看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個點上。經過十多年的發(fā)展，由房地產開發(fā)商制造的概念已經不計其數，都曾經為房地產的銷售起到過積極的作用。針對這種狀況，房地產商們不失時機地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。而生態(tài)論，環(huán)境論體現了房地產的人文關懷情結，是房地產發(fā)展的一種健康潮流。和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風格。這對剛剛加入世界貿易組織后的中國房地產事業(yè)來說意義很大。我國消費者受國外消費潮流的影響也將繼續(xù)加深。4從人們的實際需求來看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來越受到青睞。現代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。因此從前設計簡單樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。躍層市房屋就是目前最能迎合中產階層口味的一種風格。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個人隱私或內外有別的要求。通過以上對成都現階段房地產市場特點和未來發(fā)展趨勢的分析可以看出，成都房地產已經擁有了一個良好的政策環(huán)境，一個有序的競爭環(huán)境，一個有廣闊空間的市場環(huán)境。這個時機如果把握好，把握準，投資是很容易回收利潤。而本項目恰恰處于這樣的時機之中，聚仁公司和航宇公司在這個時期推出錦西花園二期項目，證明公司的眼光是獨到的。當然，在具體的操作過程中，還應該隨時把握住政策的變化和市場環(huán)境的變化。第三章 項目區(qū)域環(huán)境和市場定位錦西花園二期處于成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組，靠近營門口立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠。是房地產開放商們投資的熱點地域。一、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境1交通：距青年大道300余米，四周有548898路等多個公交車線路，可到達市區(qū)、火車站、機場等地方，交通十分方便。3學校：周圍有20中、茶店子中學和茶店子小學、外國語學校，教育條件優(yōu)越。5娛樂休閑：周圍有多處大型娛樂休閑區(qū)域，貝森運動休閑廣場和羊西線餐飲娛樂一條街，全面滿足不同的娛樂需求。這句民謠雖然帶有調侃和娛樂的成分，卻從側面透露了一個信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。綜觀成都市各個地域，無論從哪方面的條件看，西門都是目前成都最適宜居家的理想地域。不僅如此，這里還是成都向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經區(qū)域，人氣旺盛，土地價值高。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠，很好地保持了和市區(qū)的距離。文化氛圍濃厚。這為項目的開發(fā)帶來了便利。就政策環(huán)境看，一方面來說，金牛區(qū)政府為了改造城西形象，已經啟動了“錦西名苑”的市政建設計劃。另一方面，隨著三環(huán)路的開通，客觀上會使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。所以本項目的政策環(huán)境是好的。二環(huán)路、羊西線、營門口立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。錦西花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前景理應被看好。根據國家統計局的數據，去年全年房地產開發(fā)保持了良好的勢頭。GDP增幅穩(wěn)定，客觀經濟形勢的好轉為房地產的加速發(fā)展提供了良好的背景和有利的支持。4價格優(yōu)勢在本計劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關數據，從中不難看出，羊西線樓盤現主要以小高層電梯公寓為主，均價在2600元/平方米，競爭十分激烈。因此，本項目在價格上具有相當優(yōu)勢。三、目標客層定位 根據調查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費者，購買的目的主要為改善現有居住條件，為家人購房和結婚購房等。因此，本項目處于羊西線范圍，目標客戶確定在家庭月收入2000到3000元的消費群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在2000元以內的消費群體。客戶對戶型的偏好（1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在32%和21%。27%的客戶認為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。19%的客戶無所謂。但是在住房修建的最后初裝中，需要預設保安預警和報警電子設備。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎而得到實現。五、價格就基礎房（清水房）價格而言，最終銷售的平均價格宜確立在2350元/平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項目開發(fā)目標控制成本），同時為了照顧不同消費水平的客戶，可以根據實際情況對這一價格進行合適的調整。因此，開發(fā)商應通過廣告、宣傳手冊、POP媒體和客戶接觸方式進行整體策劃、連續(xù)運作。促銷開始時間宜在項目動土時就實施。第四章 錦西花園二期項目規(guī)劃建設和功能設計本項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認為目前較為理想的居住區(qū)域。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標準上做了多方面的追求和考慮，力圖體現羊西線規(guī)劃的意圖。居住標準適度超前，借鑒國外經驗，順應國民經濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現代生活方式，從而建立一個新的生活模式。 總平面布局總體布局是基于結合實際地形，考慮周邊環(huán)境利弊因素，符合有關規(guī)范，滿足發(fā)展商經濟效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項目的特色：（1）布局靈活，圍而不閉采用5到6層多層住宅進行錯落有致的靈活組合，既適應地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統圍合式布局的模式，使整體布局既成內院式圍合，又不覺得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺上顯得交融通透。組團的劃分有利于分期開發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。（4）放置美景、戶戶盡享營造內部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設計時要注意在單體選型和布局組上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。住宅群建在平臺上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開，減少車流對住宅的干擾。要在小區(qū)入口處設立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。在單體設計上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風良好。由于小區(qū)入置于內街，寬敞的入口小廣場空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會所舒展，令人感受小區(qū)高品質的格調和歡迎的氣氛。內庭的景觀設計充分體現自然與休閑廣場的格調。青蔥自然的園林綠化與質樸明快的風格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調。二、 建筑結構和建筑標準結構：按國家現行規(guī)范，抗震設防烈度為7度。內墻面：純清水房處理。三、 規(guī)劃總平面主要技術經濟指標總用地面積：總建筑面積：62723平方米容積率：綠化率：%總戶數：470戶地下車庫建筑面積：2400平方米地下車庫車位數：99個室外小汽車車位：176個自行車車位：1050輛四、項目的功能設計 給排水1）給水:配DN50單元水表，每戶設DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用PPR管。樓梯間設照明燈、選時開關控制，地下車庫設設事故照明，日常照明。 通訊1） 規(guī)劃要求：整個小區(qū)戶內設綜合布線及電話系統。3） 規(guī)劃區(qū)內通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網。主臥設報警按鈕，廚房設煤氣探測口，通風：地下庫設有消和栓系統和自動噴標志（含報警），帶商鋪住宅，設消火栓滅火系統。燃氣工程：每戶燃氣到位，配熱水器、爐具、煤氣表用4立方米。防雷接地：各幢分別設2個電腦測試點，面部分設避雷針環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生防疫，避雷引下線，所有金屬管道設接地裝置。按照成都市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以娛樂、居住為主。小區(qū)外部條件較好，建設場地緊鄰道路，市政設施配套齊全，生活方便，是理想的居住區(qū)域。錦西花園二期項目的外部建設條件基本具備。二、基礎數據：（1）銷售收入住宅：住宅建筑面積 62677平方米，每平方米銷售均價為 2350元/平方米，銷售收入為 14729萬元。商鋪建筑面積709平方米，均價4900元/平方米，收入347萬元。（2）總成本預測（見下表）成本預測表費用項目總投資單位面積投資一、土地成本3500萬元515元/平方米二、前期費用1010萬元設計、勘測費用82萬元+15萬元監(jiān)理費用16萬元報建費897萬元132元/平方米小計938萬元三、建筑費用5681萬元837元土建（含水電）4955萬元730元/平方米電梯永久供水電及智能化系統720萬元106元/平方米發(fā)電機6萬元小計5832萬元四、廣告策劃、管理費800萬元管理費300萬元44元策劃廣告費和銷售傭金500萬元74元/平方米五、稅收、利息1089萬元160元/平方米稅收909萬元134元/平方米利息180萬元26元/平方米小計2400萬元六、景觀園林150萬元22元/平方米七、道路拆遷改造60萬元9元/平方米八、不可預見費用100萬元15元/平方米總