【正文】 實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商掙相拋售商品房、土地，商品房市場(chǎng)可能出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)增大，投資者、消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下跌，大多數(shù)持幣觀望市場(chǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)消極的影響。（二）武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析武川房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)模縮小，住宅開(kāi)發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)：武川統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大幅攀升，新開(kāi)工面積急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，市場(chǎng)供銷基本平衡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金90億元，其中銀行貸款15億元，%，%；，%%。同比增長(zhǎng)4倍；。%，%。獲得的信息具體渠道看，被訪者從電視、報(bào)紙獲取科技知識(shí)信息的最多，%、%；其次是雜志刊物、廣播，%、%；選擇互聯(lián)網(wǎng)、圖書(shū)的比例相對(duì)較少，%、%。從被訪者對(duì)媒體的信任程度看，居民對(duì)不同渠道獲取的科技知識(shí)的信任度有所不同，最信任的是電視、報(bào)紙兩大傳播媒體，%%。從上面反映的資料可以看出2003年拆遷戶約9000戶，是2004年計(jì)劃拆遷戶數(shù)的2倍，計(jì)劃2005年動(dòng)遷戶數(shù)比2004年少1000戶。預(yù)計(jì)房屋拆遷、建造時(shí)間1~2年后開(kāi)始銷售商品房，則2003年拆遷戶在2003~2004年中消化。增長(zhǎng)約180%，而拆遷戶數(shù)是2003年的一半。按開(kāi)發(fā)商拿地到建造、開(kāi)始銷售時(shí)間為1年來(lái)計(jì)算，2004年供給的土地將在2005年五月份、十月份前后開(kāi)始銷售商品房，2005年商品房大量上市，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方——開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者——都在觀望市場(chǎng)。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，供給量將會(huì)加大加劇商品房的價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)激烈。從戶型面積看，城北板塊中小戶型的樓盤(pán)去化快，剩下的多是140平方米以上的大戶型；從銷售情況看，城北板塊定位高檔豪華住宅、商務(wù)服務(wù)式公寓比較失敗，定位為中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)人士的中小戶型頗受市場(chǎng)歡迎；從未來(lái)推出的戶型結(jié)構(gòu)看，城北板塊開(kāi)始瞄準(zhǔn)單身貴族作為市場(chǎng)目標(biāo)；從發(fā)展商銷售積極性看，A花苑、B花園、C置業(yè)等待市場(chǎng)自然消化D名筑表示可能今年十月份或者年底開(kāi)盤(pán)，觀望市場(chǎng)形態(tài)明顯。市場(chǎng)上110平方米左右中小面積的房屋受到消費(fèi)者的歡迎，140平方米左右及以上大面積銷售阻力較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在該區(qū)域全面開(kāi)花，逐漸形成了高檔住宅片區(qū)市場(chǎng)形象；以商業(yè)為主的生活配套項(xiàng)目開(kāi)始受到開(kāi)發(fā)商的重視；以滿足外來(lái)商辦人員、企業(yè)白領(lǐng)人士需要的單身套房開(kāi)始在市場(chǎng)上露面；由于該區(qū)域企業(yè)相對(duì)集中，商務(wù)公寓開(kāi)始引起開(kāi)發(fā)商的注意城西板塊：城西板塊主要在售的樓盤(pán)有 等。市場(chǎng)上80~110平方米左右中小面積的房屋受到消費(fèi)者的歡迎，140平方米左右及以上大面積銷售阻力明顯加大。該板塊市場(chǎng)有市場(chǎng)細(xì)分的趨勢(shì)，如G鉆該區(qū)域無(wú)別墅的市場(chǎng)空白，主力建造三層頂天立地的聯(lián)排別墅。除了光明花園、景園一期、四季花苑等樓盤(pán)在售外，春光花園觀望市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，估計(jì)在十月左右或者年底開(kāi)盤(pán)銷售。其他樓盤(pán)大多數(shù)是尾盤(pán)，等待市場(chǎng)自然消化。走在武川“一體雙冀”城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域的南冀黃花區(qū)，里通河、黃花河、大底河、長(zhǎng)湖溝河等河溝水質(zhì)受到嚴(yán)重的污染，部分河流散發(fā)出惡臭。黃花統(tǒng)計(jì)網(wǎng)公布的公告顯示：黃花城調(diào)隊(duì)城鄉(xiāng)居民開(kāi)展了一次抽樣調(diào)查，在調(diào)查所列出的14個(gè)方面的信息內(nèi)容中，被訪對(duì)象最感興趣的信息是健康與衛(wèi)生保健信息、。（三）區(qū)域住宅市場(chǎng)銷售動(dòng)態(tài)四季花苑：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：武川銀城房地產(chǎn)置業(yè)投資有限公司物業(yè)形態(tài)：多層、小高層建筑面積：建筑面積100000平方米（由12幢多層、2幢11層小高層組成，約180戶，呈兵營(yíng)式排列） 主力戶型：兩房?jī)蓮d（90~120平方米左右）三房?jī)蓮d（130~140平方米左右）樓盤(pán)價(jià)格：開(kāi)盤(pán)均價(jià)約2600元/平方米訴求主題：大型水岸生態(tài)社區(qū)銷售動(dòng)態(tài)：2004年8月16號(hào)，四季花苑正式開(kāi)盤(pán)接受銷售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天市場(chǎng)反映比較熱烈，當(dāng)天上午售樓處擠滿熱烈討論的消費(fèi)者，有一部分人當(dāng)場(chǎng)下定，一部分人先四季花苑已建部分觀察居住環(huán)境，大多數(shù)人是慕“四季花苑”比較良好的市場(chǎng)口碑而來(lái)的。相對(duì)于城北，城南、黃花片區(qū)市場(chǎng)相對(duì)平靜，除了光明花園、景圓、四季花苑等樓盤(pán)在售外，春光花園觀望市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，等待時(shí)機(jī)出擊估計(jì)在十月左右或者年底開(kāi)盤(pán)銷售，其他樓盤(pán)大多數(shù)是尾盤(pán)，等待市場(chǎng)自然消化。建議光明花園二期開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)靈活銷控，拉開(kāi)價(jià)格距離，做好銷售促進(jìn)，加大銷售力度。從整體布局宣傳項(xiàng)目，通過(guò)大范圍、多角度宣傳，使武川市民認(rèn)知本案，在市場(chǎng)上建立了良好的指名度。光明花園二期整體推廣重點(diǎn)分析二期的客源情況，通過(guò)公關(guān)活動(dòng)及媒介造勢(shì)，促動(dòng)項(xiàng)目的銷售。二期客戶以黃花鎮(zhèn)客源為主，約占總客源的60%；其次為市區(qū)居民，約占總客源的30%；另外項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開(kāi)始成為本案客戶的主要來(lái)源。二期客戶需求：二期客戶需求從房型需求角度上看，兩房、三房為主體，占總需求的60%~80%；其次為四房，約占總房源的10%左右。從能夠接受的總價(jià)上看，30~40萬(wàn)房源總價(jià)接受度較高，約占總體的60%；其次為不超過(guò)30萬(wàn)的總房?jī)r(jià)，約占總體的25%；40~50萬(wàn)房源總價(jià)的接受度不錯(cuò)，約占總體的16%。二期客戶推廣方式：※針對(duì)黃花鎮(zhèn)居民????????????※在歡購(gòu)超市、黃花中醫(yī)院、人民路與川豐路交匯處、人民路與樂(lè)清街交匯處等設(shè)置