【正文】 ，建設(shè)一個(gè)高品質(zhì)、多元化、智能化的住宅區(qū)已經(jīng)成為必然，為此規(guī)劃設(shè)計(jì)原則是，建筑以人為本，基于對(duì)未來現(xiàn)代化居住條件的追求，更注重對(duì)居住者品質(zhì)的提高。廣告主題，我們建議應(yīng)抓住該項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)，從環(huán)保、生態(tài)方面建立訴求點(diǎn)。開始時(shí)，促銷的密度和力度易強(qiáng)，整個(gè)過程中，平緩的力度與期間多次反復(fù)穿插高力度促銷，使項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)能夠被潛在購買者盡快認(rèn)同。六、促銷本項(xiàng)目主要的促銷方式、應(yīng)以“位置、價(jià)格和房型”為市場(chǎng)號(hào)召點(diǎn)，整個(gè)促銷應(yīng)該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因?yàn)榇黉N將是整個(gè)項(xiàng)目中成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時(shí)，給人以“都市中別有洞天”的環(huán)境印象，由此提高本項(xiàng)目的附加價(jià)值。其他的社區(qū)設(shè)施可以根據(jù)用戶要求增設(shè)。四、物業(yè)管理住宅小區(qū)一般以物業(yè)管理形式提供附加服務(wù)，考慮到本項(xiàng)目所處環(huán)境是在市郊，需要項(xiàng)目配套提供保安方面服務(wù)，因此整個(gè)項(xiàng)目住房，宜提供全樓層一體化（封閉性）的保安服務(wù)和設(shè)施，此服務(wù)可以通過物業(yè)管理收費(fèi)運(yùn)作。20%的客戶認(rèn)為，客廳和餐廳越大越好，主人房和睡房夠用。一房一廳占17%，三房一廳一衛(wèi)占15%（2）面積選擇60平方米以下占10%90平方米以下占30%90到130平方米之間占50%130平方米以上占10%（3）廳房面積分布在面積一定的情況下34%的客戶認(rèn)為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，需從以下幾種因素進(jìn)行考慮：（1） 目標(biāo)顧客（2） 市場(chǎng)能力接受的價(jià)格（3） 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目產(chǎn)品差異化根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，客戶希望的戶型中，“躍層式”為最大的比例，希望的價(jià)格為2200元/平方米，在本項(xiàng)目中的實(shí)際操作中十分可行。從他們的潛在購買能力來講，目前可能限于購買的戶型范圍為80到130平方米。而且隨著周邊環(huán)境的改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，本項(xiàng)目具有相當(dāng)大的利潤(rùn)空間。本項(xiàng)目是多層建筑，成本較低，羊西線多層的銷售一直十分看好，建議售價(jià)在2200元/平方米（均價(jià)），起性價(jià)比將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域的其他樓盤。作為客觀經(jīng)濟(jì)“晴雨表”的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家實(shí)施積極的金融和財(cái)政政策的影響下，會(huì)掀起又一個(gè)開發(fā)高潮。新開工的商品房住宅面積大幅度增長(zhǎng)，“國(guó)房景氣指數(shù)”創(chuàng)造新高。3宏觀經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)前面已經(jīng)從國(guó)家新近的一次調(diào)整稅率和銀行利息率的政策方面分析過本項(xiàng)目擁有的宏觀經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。低指數(shù)的空氣污染、濃郁的休閑娛樂氣息、完善的購物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會(huì)中難得的人文居住環(huán)境。特殊的地域優(yōu)勢(shì)讓紅色村擁有了一個(gè)良好的人文和生態(tài)居住環(huán)境。更為重要的是，成都向東發(fā)展的戰(zhàn)略方向?qū)⒑芎镁徑獬俏鞣康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力，給這里的開發(fā)商一絲喘息的機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目是在政府規(guī)劃項(xiàng)目之中，可以享受到政府政策的支持。2環(huán)境優(yōu)勢(shì)由上面的地域優(yōu)勢(shì)可以總結(jié)出本項(xiàng)目環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域占據(jù)了這些天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過政府重新打造后的羊西線已經(jīng)被公認(rèn)為成都的黃金干道，集休閑、娛樂一體。紅色區(qū)靠近營(yíng)門口立交橋，比鄰羊西線，交通便利，空氣新鮮。這里由于遠(yuǎn)離了工業(yè)化區(qū)域，污染指數(shù)偏低。事實(shí)也是如此。二、錦西花園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1地域優(yōu)勢(shì)在成都流傳著這樣一句名謠：“有錢人住南門，有權(quán)人住西門，工人階級(jí)住東門，不三不四住北門”。4醫(yī)院：西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)分布周圍。2購物：與紅旗商場(chǎng)、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購物居家非常便利。為了項(xiàng)目計(jì)劃的更好實(shí)施，本章從紅色村周邊環(huán)境以及錦西花園二期的實(shí)際情況對(duì)本項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)以及目標(biāo)作出定位、分析。屬西門郊外的居家理想之地。要根據(jù)這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調(diào)整。也說明本項(xiàng)目的前景十分地好。對(duì)那些要打造品牌的開放商來說，應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地抓住現(xiàn)在的機(jī)遇。不僅如此，在成都剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，成都房地產(chǎn)業(yè)還迎來了一個(gè)難得的緩沖期的機(jī)會(huì)。反映了現(xiàn)代人需要獨(dú)立或者個(gè)人空間的愿望，因此是目前中小型面積住房中最受歡迎的房型。約層式的最大特點(diǎn)是將家庭的“公共場(chǎng)所（會(huì)客、吃飯和娛樂）”與休息學(xué)習(xí)區(qū)利用空間落差進(jìn)行自然的隔離。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。人們?cè)诮鉀Q住房的同時(shí)，更注重享受。從前購房單純是為了解決住房問題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，歐美風(fēng)格的概念將會(huì)被繼續(xù)使用。隨著對(duì)外開放程度的加深。房地產(chǎn)商對(duì)歐美風(fēng)格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對(duì)于流行時(shí)尚的興趣，另一方面也表明了我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)格正在逐步和國(guó)際接軌。因此將繼續(xù)被人們接受。而這些受人們普遍關(guān)心的環(huán)境問題確實(shí)能夠牽動(dòng)消費(fèi)者的心，引起他們的共鳴。進(jìn)入九十年代末期，隨著地球生態(tài)環(huán)境被破壞，有關(guān)人類的生存環(huán)境問題越來越嚴(yán)重。制造概念一直是各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡利用的手段。就目前來看，靠近二環(huán)路附近的區(qū)域?qū)⒅耸挚蔁?。三環(huán)路的開通還會(huì)緩解城市的交通壓力，成都交通條件將進(jìn)一步得到改善。因此，對(duì)于生活在喧鬧都市中的人來講，那些離鬧市區(qū)較遠(yuǎn)，空氣質(zhì)量較好，周邊環(huán)境比較理想，人文氣氛濃厚，生態(tài)結(jié)構(gòu)合理的商品房繼續(xù)受到他們溫暖的青睞。在選擇住房的時(shí)候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來越被重視。因此，市郊仍然是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。因此，無論從地域環(huán)境看，還是從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看，西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開發(fā)和利用的。由于政府城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的轉(zhuǎn)移，從客觀上緩解了西門的競(jìng)爭(zhēng)壓力。西門作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)黃金市場(chǎng)，同樣會(huì)因?yàn)槿h(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。政府向東發(fā)展的戰(zhàn)略也將會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)提供更多的優(yōu)惠政策。而市區(qū)和二環(huán)路內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到相對(duì)飽和的狀態(tài)。成都三環(huán)路的修建和竣工，將給成都城市發(fā)展帶來更多的空間，也會(huì)留給房地產(chǎn)足夠的開發(fā)土地。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個(gè)獨(dú)立的小區(qū)，土地價(jià)格相對(duì)合理，針對(duì)合適的消費(fèi)群體，抓住目前市場(chǎng)上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇，推出品牌，獲取效益。進(jìn)入正規(guī)化的成都房地產(chǎn)在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。這時(shí)政府也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃、監(jiān)督、管理，引導(dǎo)著房地產(chǎn)向健康的方向發(fā)展，各種配套齊全，定價(jià)相對(duì)合理，擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場(chǎng)所接受。從1996年開始，盲從了4年之久的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)終于慢慢地開始步入正規(guī)化。第二階段從1993年到1996年，1993年東洋集團(tuán)在我市西郊推出了國(guó)際大都會(huì)，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價(jià)格極其低廉的五大花園為標(biāo)志的問題樓盤。它的經(jīng)營(yíng)理念同當(dāng)時(shí)的南方的樓盤相似，長(zhǎng)于炒作和賺錢，而缺乏實(shí)際意義的使用。過去成都房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段從1992年到1993年。不同收入階層對(duì)住宅街區(qū)環(huán)境期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）大型百貨商場(chǎng)20174811超級(jí)市場(chǎng)20534694自由市場(chǎng)19884478好的醫(yī)院20124608好的學(xué)?；蛴變簣@20464617一流的餐館21255090公園19354464多功能娛樂場(chǎng)館19524508運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館19754634豐富的街區(qū)小餐館20094841電影院或書店19404656綠地或草坪20344644公共車站19164341其他21045159三、成都市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析中國(guó)成功入世、西部大開發(fā)緊密鑼鼓地進(jìn)行、國(guó)家再次降稅降息、中產(chǎn)階層正在逐步增多，所有的這些情況都在表明，成都的房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了新的一個(gè)良好的機(jī)遇。不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）清水房全部自己裝修20594638全部有房地產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修202544925房地產(chǎn)公司對(duì)衛(wèi)、廚統(tǒng)一裝修19404916 衛(wèi)生間、廚房自己裝修18504446房地產(chǎn)公司部分裝修19604985其他形式118503750對(duì)于居住地的結(jié)構(gòu)環(huán)境和周邊環(huán)境，最重要的是綠化和草坪，%，對(duì)周圍醫(yī)療條件認(rèn)同的占74%，%，%，%。不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）雙衛(wèi)生間20914884書房20264707工作室21615114大陽臺(tái)19744469電梯20854918屋頂花園19784618車庫22005118電腦網(wǎng)絡(luò)布線21064972在裝修要求上，%的人愿意清水房自己裝修，有20%的愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修，%愿意由房地產(chǎn)公司部分裝修，其余的自己裝修，有9%愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修衛(wèi)生間和廚房，%的人愿意自己裝修衛(wèi)生間和廚房。不同收入階層對(duì)房屋戶型的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）家權(quán)平均家庭月收入（元）二室一廳17334166二室二廳19023900三室二廳17864295三室一廳17394427四室一廳22415032四室二廳23105444被訪者對(duì)配套功能需求，%的人希望有一個(gè)大的陽臺(tái)，%需要雙衛(wèi)生間，%需要書房，%，%，屋頂花園、電梯和工作提及率只占25%左右。如表格所示：不同收入階層對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入（元）平均家庭月收入（元）普通多層單元房17794000復(fù)層18294544高層電梯公寓19644682庭院式別墅22245050躍層式20944889其他17333750調(diào)查顯示的另外一個(gè)結(jié)果就是，38%的被訪者希望選擇三室二廳的戶型，%愿意選擇四室二廳，%，三種戶型的期望選擇綠總計(jì)達(dá)82%左右。這些數(shù)據(jù)說明，我市市民對(duì)不同戶型住宅的愛好和接受比較平均，這種情況對(duì)很多房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展帶來了空間，可以延緩開發(fā)商在某一戶型上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，避免盲目投資。從數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來看，中檔住宅每套價(jià)格在30萬到50萬，高檔住宅價(jià)格在50萬到100萬。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對(duì)住宅地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。同時(shí)，可供開發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。隨著西部大開發(fā)的進(jìn)行和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)在成都日趨激烈。房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“概念地產(chǎn)”運(yùn)作階段，概念地產(chǎn)最大特點(diǎn)就是引導(dǎo)消費(fèi)、激活市場(chǎng)，開發(fā)商在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個(gè)性，以此贏得更多的消費(fèi)者。 第二章 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析一、現(xiàn)階段成都房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況和特點(diǎn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)有著獨(dú)特的個(gè)性，通過對(duì)成都市中、高檔住宅市場(chǎng)的基本狀況的調(diào)查，可以對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)做以下總結(jié)：用于開發(fā)的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)不多，容積率偏高，建筑密度大。國(guó)家的新的降稅降息，將是新一輪房地產(chǎn)高潮到來前的先兆。有關(guān)專家分析到，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同