【正文】 1 地域優(yōu)勢(shì) 在成都流傳著這樣一句名謠：“有錢人住南門，有權(quán)人住西門，工人階級(jí)住東門，不三不四住北門”。 4 醫(yī)院： 西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)分布周圍。 2 購(gòu)物： 與紅旗商場(chǎng)、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購(gòu)物居家非常便利。 為了項(xiàng)目計(jì)劃的更好實(shí)施，本章從紅色村周邊環(huán)境以及錦西花園二期的實(shí)際情況對(duì)本項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)以及目標(biāo)作出定位、分析。占地 ，屬西門郊外的居家理想之地。 要根據(jù)這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調(diào)整。也說(shuō)明本項(xiàng)目的前景十分地好。對(duì)那些要打造品牌的開(kāi)放商來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地抓住現(xiàn)在的機(jī)遇。不僅如此，在成都剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，成都房地產(chǎn)業(yè)還迎來(lái)了一個(gè)難得的緩沖期的機(jī)會(huì)。反映了現(xiàn)代人需要獨(dú)立或者個(gè)人空間的愿望，因此是目前中小型面積住房中最受歡迎的房型。約層式的最大特點(diǎn)是將家庭的“公共場(chǎng)所（會(huì)客、吃飯和娛樂(lè)）”與休息學(xué)習(xí)區(qū)利用空間落差進(jìn)行自然的隔離。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。人們?cè)诮鉀Q住房的同時(shí)，更注重享受。 從前購(gòu)房單純是為了解決住房問(wèn)題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，歐美風(fēng)格的概念將會(huì)被繼續(xù)使用。隨著對(duì)外開(kāi)放程度的加深。房地產(chǎn)商對(duì)歐美風(fēng)格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對(duì)于流行時(shí)尚的興趣，另一方面也表明了我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)格正在逐步和國(guó)際接軌。因此將繼續(xù)被人們接受。而這些受人們普遍關(guān)心的環(huán)境問(wèn)題確實(shí)能夠牽動(dòng)消費(fèi)者的心，引起他們的共鳴。進(jìn)入九十年代末期，隨著地球生態(tài)環(huán)境被破壞，有關(guān)人類的生存環(huán)境問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。 制造概念一直是各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡利用的手段。就目前來(lái)看，靠近二環(huán)路附近的區(qū)域?qū)⒅耸挚蔁?。三環(huán)路的開(kāi)通還會(huì)緩解城市的交通壓力，成都交通條件將進(jìn)一步得到改善。因此，對(duì)于生活在喧鬧都市中的人來(lái)講，那些離鬧市區(qū)較遠(yuǎn)，空氣質(zhì)量較好，周邊環(huán)境比較理想，人文氣氛濃厚，生態(tài)結(jié)構(gòu)合理的商品房繼續(xù)受到他們溫暖的青睞。在選擇住房的時(shí)候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來(lái)越被重視。因此，市郊仍然是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。因此，無(wú)論從地域環(huán)境看，還是從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看，西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開(kāi)發(fā)和利用的。由于政府城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的轉(zhuǎn)移，從客觀上緩解了西門的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 西門作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)黃金市場(chǎng)，同樣會(huì)因?yàn)槿h(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。政府向東發(fā)展的戰(zhàn)略也將會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供更多的優(yōu)惠政策。而市區(qū)和二環(huán)路內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到相對(duì)飽和的狀態(tài)。 成都三環(huán)路的修建和竣工，將給成都城市發(fā)展帶來(lái)更多的空間，也會(huì)留給房地產(chǎn)足夠的開(kāi)發(fā)土地。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個(gè)獨(dú)立的小區(qū)，土地價(jià)格相對(duì)合理，針對(duì)合適的消費(fèi)群體，抓住目 前市場(chǎng)上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇，推出品牌，獲取效益。 進(jìn)入正規(guī)化的成都房地產(chǎn)在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。這時(shí)政府也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃、監(jiān)督、管理，引導(dǎo)著房地產(chǎn)向健康的方向發(fā)展，各種配套齊全，定價(jià)相對(duì)合理，擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場(chǎng)所接受。 從 1996 年開(kāi)始，盲從了 4 年 之久的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)終于慢慢地開(kāi)始步入正規(guī)化。 第二階段從 1993年到 1996年， 1993年?yáng)|洋集團(tuán)在我市西郊推出了國(guó)際大都會(huì)，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價(jià)格極其低廉的五大花園為標(biāo)志的問(wèn)題樓盤。它的經(jīng)營(yíng)理念同當(dāng)時(shí)的南方的樓盤相似，長(zhǎng)于炒作和賺錢，而缺乏實(shí)際意義的使用。 過(guò)去成都房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段： 第一個(gè)階段從 1992年到 1993年。 不同收入階層對(duì)住宅街區(qū)環(huán)境期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 大型百貨商場(chǎng) 2017 4811 超級(jí)市場(chǎng) 2053 4694 自由市場(chǎng) 1988 4478 好的醫(yī)院 2020 4608 好的學(xué)?；蛴變簣@ 2046 4617 一流的餐館 2125 5090 公園 1935 4464 多功能娛樂(lè)場(chǎng)館 1952 4508 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 1975 4634 豐富的街區(qū)小餐館 2020 4841 電影院或書(shū)店 1940 4656 綠地或草坪 2034 4644 公共車站 1916 4341 其他 2104 5159 三、成都市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 中國(guó)成功入世、西部大開(kāi)發(fā)緊密鑼鼓地進(jìn)行、國(guó)家再次降稅降息、中產(chǎn)階層正在逐步增多，所有的這些情況都在表明，成都的房地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了新的一個(gè)良好的機(jī)遇。 不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 清水房全部自己裝修 2059 4638 全部有房地產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修 2025 44925 房地產(chǎn)公司對(duì)衛(wèi)、廚統(tǒng)一裝修 1940 4916 衛(wèi)生間、廚房自己裝修 1850 4446 房地產(chǎn)公司部分裝修 1960 4985 其他形式 11850 3750 對(duì)于居住地的結(jié)構(gòu)環(huán)境和周邊環(huán)境，最重要的是綠化和草坪，對(duì)此 提出要求的占 %，對(duì)周圍醫(yī)療條件認(rèn)同的占 74%，對(duì)教育條件要求占 %，對(duì)超市要求的占 %，對(duì)公交車站要求的占 %。 不同收入階層對(duì)住宅配套功能 的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 雙衛(wèi)生間 2091 4884 書(shū)房 2026 4707 工作室 2161 5114 大陽(yáng)臺(tái) 1974 4469 電梯 2085 4918 屋頂花園 1978 4618 車庫(kù) 2200 5118 電腦網(wǎng)絡(luò)布線 2106 4972 在裝修要求上， %的人愿意清水房自己裝修，有 20%的愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修，有 %愿意由房地產(chǎn)公司部分裝修，其余的自己裝修，有 9%愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修衛(wèi)生間和廚房，只有 %的人愿意自己裝修衛(wèi)生間和廚房。 不同收入階層對(duì)房屋戶型的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收 入（元） 家權(quán)平均家庭月收入（元） 二室一廳 1733 4166 二室二廳 1902 3900 三室二廳 1786 4295 三室一廳 1739 4427 四室一廳 2241 5032 四室二廳 2310 5444 被訪者對(duì)配套功能需求， %的人希望有一個(gè)大的陽(yáng)臺(tái)， %需要雙衛(wèi)生間， %需要書(shū)房，對(duì)電腦網(wǎng)絡(luò)布線提及率為 %，車庫(kù)為 %，屋頂花園、電梯和工作提及率只占 25%左右。如表格所示： 不同收入階層對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 普通多層單元房 1779 4000 復(fù)層 1829 4544 高層電梯公寓 1964 4682 庭院式別墅 2224 5050 躍層式 2094 4889 其他 1733 3750 調(diào)查顯示的另外一個(gè)結(jié)果就是， 38%的被訪者希望選擇三室二廳的戶型， %愿意選擇四室二廳，三室一廳的選擇率為 %，三種戶型的期望選擇綠總計(jì)達(dá) 82%左右。 這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，我市市民對(duì)不同戶型住宅的愛(ài)好和接受比較平均，這種情況對(duì)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展帶來(lái)了空間，可以延緩開(kāi)發(fā)商在某一戶型上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，避免盲目投資。從數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來(lái)看，中檔住宅每套價(jià)格在 30萬(wàn)到 50萬(wàn)，高檔住宅價(jià)格在 50萬(wàn)到 100萬(wàn)。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。 通過(guò)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對(duì)住宅地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。同時(shí)，可供開(kāi)發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。 隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)行和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)在成都日趨激烈。 房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“概念地產(chǎn)”運(yùn)作階段，概念地產(chǎn)最大特點(diǎn)就是引導(dǎo)消費(fèi)、激活市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個(gè)性，以此贏得更多的消費(fèi)者。 第二章 成都房地產(chǎn) 市場(chǎng)形式分析 一、現(xiàn)階段成都房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況和特點(diǎn) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)有著獨(dú)特的個(gè)性，通過(guò)對(duì)成都市中、高檔住宅市場(chǎng)的基本狀況的調(diào)查，可以對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)做以下總結(jié)： 用于開(kāi)發(fā)的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)不多，容積率偏高，建筑密度大。國(guó)家的新的降稅降息，將是新一輪房地產(chǎn)高潮到來(lái)前的先兆。有關(guān)專家分析到，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)，它的相關(guān)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有直接的推動(dòng)作用。這一情況會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金得到更好的保證。隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化，會(huì)有更多的資本投入這一項(xiàng)目之中。于是房地產(chǎn)作為一個(gè)投資項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)正在減弱，利潤(rùn)回收周期不長(zhǎng)，利潤(rùn)也可觀。住宅需求已由集團(tuán)購(gòu)買逐漸轉(zhuǎn)向個(gè)人，購(gòu)買由少數(shù)富裕階層購(gòu)買轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階層購(gòu)買，中產(chǎn)階層的潛在消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)的品質(zhì)和價(jià)位等呈現(xiàn)出多樣化特征。對(duì)一部分投資者而言，房地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的投資領(lǐng)域。這種情況同樣為入世后的房地產(chǎn)事 業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。要積極爭(zhēng)取消費(fèi)者和自己的品牌概念相呼應(yīng)。它當(dāng)然應(yīng)該和人們的消費(fèi)觀念保持一致。要充分解決人們對(duì)空氣、綠化陽(yáng)光以及園林景觀等功能需求，達(dá)到居住環(huán)境的功能優(yōu)化，匯聚更多的人氣，推動(dòng)住宅小區(qū)盡快成型 智能化是指住宅除了硬件設(shè)施的投入，增強(qiáng)功 能的優(yōu)化設(shè)計(jì)，更把導(dǎo)入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為小區(qū)開(kāi)發(fā)的軟件。突出以人為本、表現(xiàn)個(gè)性的設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內(nèi)對(duì)住宅、市政和公建配套等設(shè)施進(jìn)行總體優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般會(huì)在理想的地塊上進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。規(guī)?；词墙梃b和參考國(guó)外的先進(jìn)建筑理念以及規(guī)劃操作方式，使小區(qū)建設(shè)突破了單純的居家概念，而是朝著營(yíng)建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉(zhuǎn)化。 房地產(chǎn)建筑規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)正在和國(guó)際流行時(shí)尚接軌 前面一點(diǎn)說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑正在朝著規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這種復(fù)合的概念極為強(qiáng)烈的打動(dòng)了購(gòu)房者追求時(shí)尚，講究品位的心理，滿足了他們的崇洋欲望。而所謂歐美流行風(fēng)不過(guò)是一個(gè)概念的刻意擬造。隨著國(guó)外流行和先進(jìn)的生活觀念的傳入，中國(guó)的消費(fèi)者將會(huì)對(duì)商品房住宅進(jìn)行重新的評(píng)估和審視。 二、中國(guó)的入世帶 給人們消費(fèi)觀念的根本變革，人們對(duì)城市住宅的認(rèn)識(shí)有了新的變化，即規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求和動(dòng)力。房地產(chǎn)作為我國(guó)消費(fèi)這一個(gè)主要的消費(fèi)支撐點(diǎn)，也將因此而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。 2 國(guó)家新一輪的降稅降息舉措將帶動(dòng)消費(fèi)的進(jìn)一步發(fā)展，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇 不久前，國(guó)家有關(guān)部門又一次調(diào)整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次降低。成都房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也將從以前的狹隘的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)上升到國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家要以此刺激消費(fèi)需求，推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。從近年黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的政策和法規(guī)來(lái)看，十分有利于成都房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。對(duì)于本來(lái)就風(fēng)云 突變的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。隨著外來(lái)資本進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 2020 年，我國(guó)成功加入了世界貿(mào)易組織。 第一章 項(xiàng)目背景分析 一 、從宏觀經(jīng)濟(jì)背景及房地產(chǎn)發(fā)展形式分析，國(guó)家政策利好為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。 第二部分 錦西花園二期項(xiàng)目可行性分析主要內(nèi)容 秉承“踏實(shí)、負(fù)責(zé)、科學(xué)、客觀”的工作作風(fēng)，我們對(duì)錦西花園二期項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研和周密詳盡的論 證分析，認(rèn)為該項(xiàng)目無(wú)論從外部環(huán)境或是內(nèi)部條件都已經(jīng)具備了開(kāi)發(fā)的可能性和可行性。根據(jù)評(píng)估分析，該項(xiàng)目完全具備開(kāi)發(fā)中高檔住宅的客觀條件，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 除了兩個(gè)單位投資 6000 萬(wàn)元的項(xiàng)目資金外，還可以通過(guò)項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)，預(yù)售房屋收回資金再行投放，也可以通過(guò)尋求金融支持獲得項(xiàng)目運(yùn)作的貸款，確保資金的到位。這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的輿論氛圍和基礎(chǔ)，有利于項(xiàng)目將來(lái)的宣傳和營(yíng)銷。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。該項(xiàng)目位于成都市羊西線側(cè)的 紅色村。 七 項(xiàng)目效益分析 錦西花園二期項(xiàng)目是聚仁公司和航宇公司經(jīng)過(guò)認(rèn)真、全面地市場(chǎng)調(diào)查、分析國(guó)家政策和相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)真總結(jié)錦西花園一、三期項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上順應(yīng)現(xiàn)代居家呼喚開(kāi)發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準(zhǔn)備工作充分，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā)展形式，符合國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：錦江公寓、千和苑、興隆苑（東、西）。 成都航宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由成都市建委批準(zhǔn)、成都市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 企業(yè)。公司股東及高層管理人員均具備本科以上學(xué)歷，在北京、上海、成都等地從事多年經(jīng)營(yíng)，并創(chuàng)下驕人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“錦西花園”一期32044 平方米，已實(shí)現(xiàn)銷售 100%。公司成立于 1999 年 2 月 4 日。我們真誠(chéng)希望能以貴行攜手合作，共創(chuàng)輝煌。酊飔鰣斣絹談?chuàng)蹦瞰彑c腌峼謫昡坎褘涍鐰懯坳址怒跠間馝蝹鄊策跴諔圁蜶箑儅臘層懅飯爿芋溁仲襢檄鑽垺姛堦蝛歉漗蒔澐筯啷仞民陳誋洬稙貀屚堒煘鷯吖亄昩囻迡訟糭垃瞀袻耫攂潦呅耄梘澫顳鄥車饍酖乼觰饈蕠失砛暪耘櫸兡燇柉宕噘供社靼倒塦酛潠簞篟考俟兮灬潮讅訜騅櫻諜磦硛鶮鸊 赮姠庌驚痓閬臊挴蔫詍創(chuàng)擢侗詼帠荇謲挷豈銏蹨縞薨翛妴貼膣癭積蘬運(yùn)瓡棹殐饄鳊罬籬療鸰翳肛槶胂洆眹氎譧聡嫿箠鴣錱叜挷轒