【正文】 者品質(zhì)的提高。 廣告主題，我們建議應(yīng)抓住該項目的地域優(yōu)勢，從環(huán)保、生態(tài)方面建立訴求點。開始時，促銷的密度和力度易強，整個過程中，平緩的力度與期間多次反復(fù)穿插高力度促銷，使項目的優(yōu)勢能夠被潛在購買者盡快認同。 六、促銷 本項目主要的促銷方式、應(yīng)以“位置、價格和房型”為市場號召點，整個促銷應(yīng)該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因為促銷將是整個項目中成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時，給人以“都市中別有洞天”的環(huán)境印象，由此提高本項目的附加價值。其他的社區(qū)設(shè)施可以根據(jù)用戶要求增設(shè)。 四、物業(yè)管理 住宅小區(qū)一般以物業(yè)管理形式提供附加服務(wù)，考慮到本項目所處環(huán)境是在市郊，需要項目配套提供保安方面服務(wù)，因此整個項目住房，宜提供全樓層一體化（封閉性）的 保安服務(wù)和設(shè)施，此服務(wù)可以通過物業(yè)管理收費運作。 20%的客戶認為，客廳和餐廳越大越好，主人房和睡房夠用。一房一廳占 17%，三房一廳一衛(wèi) 占 15% （ 2）面積選擇 60平方米以下占 10% 90平方米以下占 30% 90到 130平方米之間占 50% 130平方米以上占 10% （ 3）廳房面積分布 在面積一定的情況下 34%的客戶認為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。 本項目的市場定位，需從以下幾種因素進行考慮： （ 1） 目標顧客 （ 2） 市場能力接受的價格 （ 3） 與競爭對手的項目產(chǎn)品差異化 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，客戶希望的戶型中，“躍層式”為最大的比例，希望的價格為 2200元 /平方米，在本項目中的實際操作中十分可行。從他們的潛在購買能力來講，目前可能限于購買的戶型范圍為 80 到 130平方米。而且隨著周邊環(huán)境的改造，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本項目具有相當大的利潤空間。 本項目是多層建筑，成本較低，羊西線多層的銷售一直十分看好，建議售價在 2200 元 /平方米（均價），起性價比將遠遠高于同區(qū)域的其他樓盤。 作為客觀經(jīng)濟“晴雨表”的房地產(chǎn)業(yè)在國家實施積極的金融和財政政策的影響下，會掀起又一個開發(fā)高潮。新開工的商品房住宅面積大幅度增長，“國房景氣指數(shù)”創(chuàng)造新高。 3 宏觀經(jīng)濟優(yōu)勢 前面已經(jīng)從國家新近的一次調(diào)整稅率和銀行利息率的政策方面分析過本項目擁有的宏觀經(jīng)濟優(yōu)勢。低指數(shù)的空氣污染、濃郁的休閑娛樂氣息、完善的購物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會中難得的人文居住環(huán)境。 特殊的地域優(yōu)勢讓紅色村擁有了一個良好的人文和生態(tài)居住環(huán)境。更為重要的是，成都向東發(fā)展的戰(zhàn)略方向?qū)⒑芎镁徑獬俏鞣康禺a(chǎn)競爭壓力，給這里的開發(fā)商一絲喘息的機會。本項目是在政府規(guī)劃項目之中，可以享受到政府 政策的支持。 2 環(huán)境優(yōu)勢 由上面的地域優(yōu)勢可以總結(jié)出本項目環(huán)境上的優(yōu)勢。本項目所在區(qū)域占據(jù)了這些天時、地利、人和的優(yōu)勢。經(jīng)過政府重新打造后的羊西線已經(jīng)被公認為成都的黃金干道，集休閑、娛樂一體。 紅色區(qū)靠近營門口立交橋，比鄰羊西線，交通便利，空氣新鮮。這里由于遠離了工業(yè)化區(qū)域，污染指數(shù)偏低。事實也是如此。 二、錦西花園項目優(yōu)勢分析 1 地域優(yōu)勢 在成都流傳著這樣一句名謠：“有錢人住南門，有權(quán)人住西門，工人階級住東門，不三不四住北門”。 4 醫(yī)院： 西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機構(gòu)分布周圍。 2 購物： 與紅旗商場、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購物居家非常便利。 為了項目計劃 的更好實施，本章從紅色村周邊環(huán)境以及錦西花園二期的實際情況對本項目的地域優(yōu)勢和項目優(yōu)勢以及目標作出定位、分析。占地 ，屬西門郊外的居家理想之地。要根據(jù)這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調(diào)整。也說明本項目的前景十分地好。對那些要打造品牌的開放商來說，應(yīng)當不 失時機地抓住現(xiàn)在的機遇。不僅如此，在成都剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略目標時，成都房地產(chǎn)業(yè)還迎來了一個難得的緩沖期的機會。反映了現(xiàn)代人需要獨立或者個人空間的愿望，因此是目前中小型面積住房中最受歡迎的房型。約層式的最大特點是將家庭的“公共場所（會客、吃飯和娛樂）”與休 息學習區(qū)利用空間落差進行自然的隔離。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。人們在解決住房的同時，更注重享受。 從前購房單純是為了解決住房問題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，歐美風格的概念將會被繼續(xù)使用。隨著對外 開放程度的加深。房地產(chǎn)商對歐美風格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對于流行時尚的興趣，另一方面也表明了我國房地產(chǎn)風格正在逐步和國際接軌。因此將繼續(xù)被人們接受。而這些受人們普遍關(guān)心的環(huán)境問題確實能夠牽動消費者的心，引起他們的共鳴。進入九十年代末期，隨著地球生態(tài)環(huán)境被破壞，有關(guān)人類的生 存環(huán)境問題越來越嚴重。 制造概念一直是各個房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡利用的手段。就目前來看，靠近二環(huán)路附近的區(qū)域?qū)⒅耸挚蔁帷Ｈh(huán)路的開通還會緩解城市的交通壓力，成都交通條件將進一步得到改善。因此，對于生活在喧鬧都市中的人來講，那些離鬧市區(qū)較遠，空氣質(zhì)量較好，周邊環(huán)境比較理想，人文氣氛濃厚，生態(tài)結(jié)構(gòu)合理的商品房繼續(xù)受到他們溫暖的青睞。在選擇住房的時候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來越被重視。因此，市郊仍然是房地產(chǎn)競爭的主要戰(zhàn)場。因此，無論從地 域環(huán)境看，還是從競爭環(huán)境看，西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開發(fā)和利用的。由于政府城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的轉(zhuǎn)移，從客觀上緩解了西門的競爭壓力。 西門作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)黃金市場，同樣會因為三環(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。政府向東發(fā)展的戰(zhàn)略也將會給房地產(chǎn)開發(fā)提供更多的優(yōu)惠政策。而市 區(qū)和二環(huán)路內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到相對飽和的狀態(tài)。 成都三環(huán)路的修建和竣工，將給成都城市發(fā)展帶來更多的空間，也會留給房地產(chǎn)足夠的開發(fā)土地。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個獨立的小區(qū)，土地價格相對合理，針對合適的消費群體，抓住目前市場上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機遇，推出品牌，獲取效益。 進入正規(guī)化的成都房地產(chǎn)在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。這時政府也加強了對房地產(chǎn)市場的規(guī)劃、監(jiān)督、管理，引導著房地產(chǎn)向健康的方向發(fā)展，各種配套齊全，定價相對合理，擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場所接受。 從 1996 年開始，盲從了 4 年之久的成都房地產(chǎn)市場終于慢慢地開始步入正規(guī)化。 第二階段從 1993年到 1996年， 1993年東洋集團在我市西郊推出了國際大都會，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價格極其低廉的五大花園為標志的問題樓盤。它的經(jīng)營理念同當時的南方的樓盤相似，長于炒作和賺錢，而缺乏實際意義的使用。 過去成都房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段： 第一個階段從 1992年到 1993年。 不同收入階層對住宅街區(qū)環(huán)境期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個人月收入（元） 平均家庭月 收入（元） 大型百貨商場 2017 4811 超級市場 2053 4694 自由市場 1988 4478 好的醫(yī)院 2020 4608 好的學校或幼兒園 2046 4617 一流的餐館 2125 5090 公園 1935 4464 多功能娛樂場館 1952 4508 運動場館 1975 4634 豐富的街區(qū)小餐館 2020 4841 電影院或書店 1940 4656 綠地或草坪 2034 4644 公共車站 1916 4341 其他 2104 5159 三、成都市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 分析 中國成功入世、西部大開發(fā)緊密鑼鼓地進行、國家再次降稅降息、中產(chǎn)階層正在逐步增多，所有的這些情況都在表明，成都的房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了新的一個良好的機遇。 不同收入階層對住宅配套功能的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 清水房全部自己裝修 2059 4638 全部有房地產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修 2025 44925 房地產(chǎn) 公司對衛(wèi)、廚統(tǒng)一裝修 1940 4916 衛(wèi)生間、廚房自己裝修 1850 4446 房地產(chǎn)公司部分裝 1960 4985 修 其他形式 11850 3750 對于居住地的結(jié)構(gòu)環(huán)境和周邊環(huán)境，最重要的是綠化和草坪，對此提出要求的占 %，對周圍醫(yī)療條件認同的占 74%，對教育條件要求占 %，對超市要求的占 %，對公交車站要求的占 %。 不同收入階層對住宅配套功能的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 雙衛(wèi)生間 2091 4884 書房 2026 4707 工作室 2161 5114 大陽臺 1974 4469 電梯 2085 4918 屋頂花園 1978 4618 車庫 2200 5118 電腦網(wǎng)絡(luò)布線 2106 4972 在裝修要求上， %的人愿意清水房自己裝修，有 20%的愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修，有 %愿意由房地產(chǎn)公司部分裝修，其余的自己裝修，有 9%愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修衛(wèi)生間和廚房，只有 %的人愿意自己裝修衛(wèi)生間和廚房。 不同收入階層對房屋戶型的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個人月收入（元） 家權(quán)平均家庭月收入（元） 二室一廳 1733 4166 二室二廳 1902 3900 三室二廳 1786 4295 三室一廳 1739 4427 四室一廳 2241 5032 四室二廳 2310 5444 被訪者對配套功能需求， %的人希望有一個 大的陽臺， %需要雙衛(wèi)生間， %需要書房，對電腦網(wǎng)絡(luò)布線提及率為 %，車庫為 %，屋頂花園、電梯和工作提及率只占 25%左右。如表格所示： 不同收入階層對房屋結(jié)構(gòu)的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 普通多層單元房 1779 4000 復(fù)層 1829 4544 高層電梯公寓 1964 4682 庭院式別墅 2224 5050 躍層式 2094 4889 其他 1733 3750 調(diào)查顯示的另外一個結(jié)果就是， 38%的被訪者希望選擇三室二廳的戶型， %愿意選擇四室二廳，三室一廳 的選擇率為 %，三種戶型的期望選擇綠總計達 82%左右。 這些數(shù)據(jù)說明，我市市民對不同戶型住宅的愛好和接受比較平均，這種情況對很多房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展帶來了空間，可以延緩開發(fā) 商在某一戶型上的激烈競爭，避免盲目投資。從數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來看，中檔住宅每套價格在 30萬到 50萬，高檔住宅價格在 50萬到 100萬。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國際化標準靠攏。 通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費者對于價格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對住宅地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。同時，可供開發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。 隨著西部大開發(fā)的進行和中國加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)競爭在成都日趨激烈。 房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“概念地產(chǎn)”運作階段，概念地產(chǎn)最大特點就是引導消費、激活市場，開發(fā)商在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個性，以此贏得更多的消費者。 第二章 成都房地產(chǎn)市場形式分析 一、現(xiàn)階段成都房地產(chǎn)的市場情況和特點 成都房地產(chǎn)市場有著獨特的個性，通過對成都市中、高檔住宅市場的基本狀況的調(diào)查，可以對本市房地產(chǎn)市場特點做以下總結(jié)： 用于開發(fā)的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)不多，容積率偏高，建筑密度大。國家的新的降稅降息，將是新一輪房地產(chǎn)高潮到來前的先兆。有關(guān)專家分析到，我國宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)對我國的房地產(chǎn)行業(yè) 產(chǎn)生深遠的影響。同時，它的相關(guān)帶動效應(yīng)強，對國家經(jīng)濟增長具有直接的推動作用。這一情況會讓房地產(chǎn)開發(fā)的資金得到更好的保證。隨著國家政策的進一步完善