【正文】 后記 在完成了本項目的計劃書并提交給貴行后，我們對該項目的前景更加充滿信心。比如開發(fā)成本過高與銷售收入過低造成的投資收益率偏低等情況。這一概念需要我們自己尋找和制造。 三、為了完成項目的銷售任務，要采取各種各樣的銷售手段進行推廣和銷售。 二、錦西花園二期項目位于紅色村一、三組，環(huán)境原屬于郊區(qū)，整個項目的開發(fā)過程必然涉及到周圍居民的搬遷和周邊環(huán)境的整治，包括園林綠化、道路交通、功能配套和居民搬遷等方面。這就要求工程師、設計師和其他項目負責人要認真負責，對建筑平面的布局作出合理的規(guī) 劃。只有在恰當合理弄清風險和機遇的關(guān)系，才能讓我們在具體的運作過程中伸展自如，胸有成足。在開發(fā)時運作成本也可以得到有效的控制。 廣告投放計劃表 時間 廣告投入比例 廣告費用 48 月份 50% 400 萬 812月份 30% 240 萬 12明年 3 月份 20% 160 萬 銷售計劃（見下表） 時間 售樓數(shù) 售樓比例 銷售經(jīng)額 48 月份 180 套 40% 3535萬元 812月份 300 套 60% 6186萬元 12明年 3 月份 420 套 90% 11930 萬元 第九章 風險分析及規(guī)避措施 錦西花園二期項目優(yōu)勢明顯，地塊增值潛力很大。 2）引人注意：引人注意是廣告成功的基礎，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。 廣告策略 在廣告過程中，結(jié)合營銷情況和市場情況，許諾給予消費者更多的附加利益，以吸引消費者注意，起一個立竿見 影的廣告效果。 1）無差別市場廣告策略強銷期 導入期 即在一定的時間里向一個大的目標市場運行多種媒體組合，做同一主題的廣告這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立 品牌形象。 五、廣告總體預算及計劃 控制在銷售額的 2%以內(nèi)。 物超所 值 極具競爭力的價格，超值的品質(zhì)是項目另一個突出的賣點，另外，還要給客戶適當?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。 三、 整體形象定位 我們將本項目定位于：低價實惠的生活理想家園，針對成都市廣大對市西門西郊有特殊情感的購買群體，亮麗登場，抓住市場空白，突出本案優(yōu)勢，價格優(yōu)勢，給客戶一個超值的感覺。如何調(diào)整和這一過程中的關(guān)系，如何讓賣點很好地滲透到市場，打動消費者的心靈，都應該是營銷策略要解決的問題。通過對本項目情況和市場情況的分析，尋求到銷售過程中最佳的途徑。 第八章 錦西花園二期 項目營銷戰(zhàn)略和宣傳策略 房地產(chǎn)的宣傳和營銷是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的工作。公司將盡量滿足不同業(yè)主的特約服務，力求使每位業(yè)主都生活的安心、愉快。 其中代理如請 家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務等。 體育方面：開辦各種健身場所，、健身房、桌臺房、舉辦各種小型體育活動和體育比賽等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育服務 指公司在文化、教育、衛(wèi)生、體育方面開展的各項服務活動，包 括各類相關(guān)設施的建立與管理以及各種活動的開展。 開辦小型商場。 飲食方面：代購食品、糧食、燃料、副食等。 公司在作好常規(guī)性服務的同時，還不斷增加一些無償或有償?shù)尼槍π詫ｍ椃蘸臀行缘奶丶s服務。除了這些， 還應該經(jīng)常在業(yè)主間開展普法、消防、防毒等安全教育活動，增強業(yè)主的安防意識。 小區(qū)安全管理 安全問題對任何小區(qū)都是十分重要的，誰都不希望生活在一個缺乏基本安全保障的環(huán)境之中。公司將用這些手段來塑造良好的小區(qū)環(huán)境： 首先，公司配備專業(yè)的保潔隊伍，負責小區(qū)的垃圾清理和環(huán)保清潔。為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境是公司物業(yè)管理的目標。具體入住程序如下： 發(fā)放入住通知 —— 簽定管理公約 —— 辦理入住手續(xù)—— 監(jiān)管房屋裝修 —— 業(yè)主搬遷入住 —— 召開業(yè)主大會 （ 4）物業(yè)管理服務階段 在進入正常的物業(yè)管理服務階段后，公司將運用現(xiàn)代管理科學和專業(yè)技術(shù)，借助經(jīng)濟和法律手段，對物業(yè)管理進行日常維修保養(yǎng)和計劃修理，并對其附屬設施、周圍環(huán)境實施統(tǒng)一綜合 管理。業(yè)主入住前應該交清各項費用，簽定管理公約及辦妥各項入伙手續(xù)。以避免日后使用和物業(yè)管理帶來大量問題和麻煩。讓客戶對項目的物業(yè)服務有清晰的了解和深刻的認識，在此基礎上還應該用熱情大方的態(tài)度溝通客戶的感情，了解客戶對物業(yè)的意見，并將這些意見及時上報，以便日后的管理有的放矢。因此，工程施工階段是公司了解物業(yè)設施的具體情況的良好機會。 讓該項目中標，成為公司新的業(yè)務。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內(nèi)容，本項目還應該開展各種社區(qū)文化活動，促進業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛、信任、幫助的鄰里關(guān)系。具體而言，要對內(nèi)制定各項規(guī)章制度、崗位職責、工作考核和工作程序，對外制定住宅小區(qū)管理服務公約、住戶手冊、精神文明公約等。 物業(yè)管理還應該和法律接軌，依法辦事。因此，錦西花園二期項目要積極總結(jié)公司從前項目在物業(yè)管理上的經(jīng)驗。對本項目的財務評估表明了本項目利潤空間的廣闊。 （ 2）總成本預測（見下表） 成本預測表 費用項目 總投資 單位面積投資 一、土地 成本 3500 萬元 515 元 /平方米 二、前期費用 1010 萬元 元 /平方米 設計、勘測費用 82 萬元 +15 萬元 元 /平方米 監(jiān)理費用 16 萬元 元 /平方米 報建費 897 萬元 132 元 /平方米 小計 938 萬元 三、建筑費用 5681 萬元 837 元 土建（含水電） 4955 萬元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電及智能化系統(tǒng) 720 萬元 106 元 /平方米 發(fā)電機 6 萬元 小計 5832 萬元 四、廣告策劃、管理 費 800 萬元 管理費 300 萬元 44 元 策劃廣告費和銷售傭金 500 萬元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬元 160 元 /平方米 稅收 909 萬元 134 元 /平方米 利息 180 萬元 26 元 /平方米 小計 2400 萬元 六、景觀園林 150 萬元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬元 9 元 /平方米 八、不可預見費用 100 萬元 15 元 /平方米 總計 12390 萬元 （ 3）靜態(tài)和動態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬元 動態(tài)投資額為： a、土地 3500萬元 b、前期費用 1010萬元 c、施工費用 1600萬元 合計 6110萬元 二、利潤細算 （ 1）稅前利潤 經(jīng)測算，該項目的所得稅前利潤為： 稅前利潤 =銷售收入－總成本 =15670 萬元－ 12390 萬元= 3280萬元 稅收返還： 823萬元 營業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282萬元 所得稅返還： 1082 50%=541萬元 稅前靜態(tài)投資利潤率為 % 稅前動態(tài)利潤率為 % （ 2）所得稅后利潤 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082萬元 稅后 利潤 =稅前利潤－所得稅額 +稅收返還 =3021萬元 稅后靜態(tài)投資利潤率為 % 稅后動態(tài)投資利潤率為 % 三、財務評價結(jié)論 通過敏感性分析表明，銷售收入的增減對項目經(jīng)濟效益影響最為明顯。 二、 基礎數(shù)據(jù)： （ 1）銷售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷售均價為 2350元 /平方米，銷售收入為 14729萬元。 小區(qū)外部條件較好，建設場地緊鄰道路，市政設施配套齊全，生活方便，是理想的居住區(qū)域。 防雷接地：各幢分別設 2 個電腦測試點，面部分設避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生 防疫，避雷引下線，所有金屬管道設接地裝置。主臥設報警按鈕，廚房設煤氣探測口， 通風：地下庫設有消和栓系統(tǒng)和自動噴標志（含報警），帶商鋪住宅，設消火栓滅火系統(tǒng)。 通訊 1） 規(guī)劃要求：整個小區(qū)戶內(nèi)設綜合布線及電話系統(tǒng)。 三、 規(guī)劃總平面主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總用地面積： 總建筑面積： 62723平方米 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 470戶 地下車庫建筑面積： 2400平方米 地下車庫車 位數(shù)： 99個 室外小汽車車位： 176個 自行車車位： 1050輛 四、項目的功能設計 給排水 1）給水 :配 DN50單元水表，每戶設 DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR管。 二、 建筑結(jié)構(gòu)和建筑標準 結(jié)構(gòu)： 按國家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設防烈度為 7度。內(nèi)庭的景觀設計充分體現(xiàn)自然與休閑廣場的格調(diào)。在單體設計上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風良好。住宅群建在平臺上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開，減少車流對住宅的干擾。組團的劃分有利于分期開發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。居住標準適度超前，借鑒國外經(jīng)驗，順應國民經(jīng)濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個新的生活模式。 第四章 錦西花園二期項目規(guī)劃建設和功能設計 本項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認為目前較為理想的居住區(qū)域。因此，開發(fā)商應通過廣告、宣傳手冊、 POP 媒體和客戶接觸方式進行整體策劃、連續(xù)運作。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎而得到實現(xiàn)。 19%的客戶無所謂。 客戶對戶型的偏好 （ 1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。 三、目標客層定位 根據(jù)調(diào)查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費者，購買的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購房和結(jié)婚購房等。 4 價格優(yōu)勢 在本計劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤現(xiàn)主要以小高 層電梯公寓為主，均價在 2600元 /平方米，競爭十分激烈。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)保持了良好的勢頭。二環(huán)路、羊西線、營門口立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。另一方面，隨著三環(huán)路的開通，客觀上會使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。這為項目的開發(fā)帶來了便利。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠，很好地保持了和市區(qū)的距離。綜觀成都市各個地域，無論從哪方面的條件看，西門都是目前成都最適宜居家的理想地域。 5 娛樂休閑： 周圍有多處大型娛 樂休閑區(qū)域，貝森運動休閑廣場和羊西線餐飲娛樂一條街，全面滿足不同的娛樂需求。 一、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多個公交車線路，可到達市區(qū)、火車站、機場等地方，交通十分方便。 第三章 項目區(qū)域環(huán)境和市場定位 錦西花園二期處于成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組，靠近營門口立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠。 而本項目恰恰處于這樣的時機之中，聚仁公司和航宇公司在這個時期推出錦西花園二期項目，證明公司的眼光