【正文】 面以合理的幅度每天公開漲價，甚至在特定的時間每分鐘都在漲價，直至達到先期的渴望均價（甚至攀升）。就是說先期拿出3至5個月的時間進行形象和客戶的積累，推廣鋪天蓋地，時機相對成熟旺銷來臨時爆燃公開，結(jié)果將會別開生面。所以入市時機、銷售階段沒有得到合理性把握，導(dǎo)致銷售時機與積累沒有形成強有力的銷售節(jié)奏感，造成入市以來滯銷的因素之一。從銷售監(jiān)理至今，情況是3月份產(chǎn)生9套成交、4月份產(chǎn)生7套成交，我司對成績的態(tài)度視為不太理想。極致人生體現(xiàn)： 尊貴品位突顯： 翰墨氛圍 第三篇： 銷售執(zhí)行一個科學(xué)、系統(tǒng)的整體市場營銷策劃，是一個樓盤銷售得到合理控制和熱銷的保證。三十、 能夠提升整個樓盤的品質(zhì)、品位，并很好地滿足某些目標客戶附庸風(fēng)雅的虛榮心。以上推廣案名來源于以下幾點：二十八、 能很好的傳達本項目與眾不同的建筑風(fēng)格之神韻。湖光水城康橋 采用推廣案名可以提升樓盤的品質(zhì)和市場價值。所以結(jié)合本樓盤實際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為：推廣案名的確立：確定推廣案名是創(chuàng)造樓市品牌的一個出發(fā)點。更有甚者，好的樓盤名字會使客戶產(chǎn)生共鳴。同時要積極倡導(dǎo)21世紀的居住理念：居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)。 第二篇：推廣策略一、推廣主題本樓盤（一期末到整個二期）從內(nèi)部認購到銷售工作的完結(jié)也需要一段時間，因此在樓盤銷售的整個推廣過程中，我們必須圍繞一條軸線來展開工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場銷售的全過程，這條軸線就是本案的推廣主題。也有利于提高我們的服務(wù)，讓消費者更感親切。內(nèi)外裝修 售樓處室內(nèi)擺設(shè)大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、 說明圖）、燈箱廣告樓盤模型、戶型設(shè)計模型、銷售進度表、 售樓書、說明頁、椅、臺、屏風(fēng)、飲水機等?！蚴瘴搽A段樓盤包裝策略 　　策略A：樹立入住率廣告板把銷控表放大，勝于任何一種宣傳促銷方式。利用小彩旗可以裝點現(xiàn)場、營造氣氛。　　顧名思義，精神堡壘表現(xiàn)樓宇的精神內(nèi)涵，應(yīng)切合樓盤的主題與定位。 　　策略F： 充氣橡膠做成的弧形拱門，商服物業(yè)、寫字樓物業(yè)的包裝中應(yīng)用較多，一些大型慶典活動及表演也常用，有的也用數(shù)個充氣拱門及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。 　　策略E：指示牌　　指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等?！蚴┕るA段樓盤包裝策略　　策略A：先人為主的致歉公告　 　 如：　　 尊敬的……　　　　 本工地因施工………………………………………………　　　　不便之處，敬請原諒。包裝強調(diào)項目的特色，使消費者對項目有一個整體良好的視覺形象?！　。?）手段　　工地路牌：表明物業(yè)的z稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。而且，后者如果做的很好，能彌補前者部分的不足。六、二期形象建議 　在對市場情況和近期滯銷原因分析基礎(chǔ)上，我們審時度勢，避實擊虛，針對競爭對手況提出以下建議，網(wǎng)貴公司能酌情考慮如下： 加大推廣力度。聯(lián)排別墅一套需50萬左右，就目前濮陽市的消費水平來說，達到這一層次的消費者不多。在好的產(chǎn)品沒有客戶來光顧，我們也無法達到更高的銷售水平。十三、 復(fù)式房子的花園小，臥式少（只有3個）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（4個衛(wèi)生間）。十一、 133平方米的戶型，開間寬度、進深問題不夠理想，滯銷的真正原因是采光問題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設(shè)計要求不夠完美。均價應(yīng)在1200元/平方米左右，但剛剛?cè)胧芯投▋r1285元/平方米，客戶接受速度較慢。4﹑營銷推廣的原因，目標客戶群體模糊，沒有在最有效的時間、最適宜的地方實施最有效的營銷手段，去引導(dǎo)客戶、截留客戶。2﹑銀行貸款程序應(yīng)再有彈性化。從公開發(fā)售到現(xiàn)在的主體即將封頂，市場的認知度一直較低，銷售形勢反映冷淡，平均每月銷售在十套左右。未來此區(qū)域應(yīng)被部分消費者看好。其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對狹長。優(yōu)勢在于已基本為現(xiàn)房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點。且說其項目70℅位團購，對外銷售為30℅，當(dāng)然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點數(shù)，其目前小型房（面積小于120㎡）銷售進度可觀。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌后才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天得天獨厚的地理條件，又要考究幽雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、安全、戶型等諸多方面慎之有慎。中層消費市場是一個巨大的消費力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體規(guī)劃高尚、自然、合理，只要本案在以后的產(chǎn)品方面有突出的優(yōu)勢，就能吸引這部分客源。對居住現(xiàn)狀不滿，有換房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費者。收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。同時，隨著未來濮陽的發(fā)展，濮陽的火車站也勢必會建設(shè)規(guī)劃，這使得部分市內(nèi)的消費者看好本區(qū)域的住宅開發(fā)市場和經(jīng)濟投資市場。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質(zhì)量、入市形象及時間上把好關(guān)，做好充分的準備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。且在其西邊有千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴建道路、鼓勵私營投資，整個消費市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷上升，在建的住宅項目不斷增多。濮陽市又先后被命名為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市、中國優(yōu)秀旅游城市等榮譽稱號，2001年又獲得中華人民共和國建設(shè)部“中國人居環(huán)境范例獎”。 第一篇、市場篇一﹑市場環(huán)境 濮陽市誕生在改革開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。二﹑昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義1 ﹑總結(jié)前期銷售執(zhí)行的利弊，及時改進﹑取其精華﹑棄其糟粕。在開發(fā)商與代理商的合作期望值中，自我公司介入銷售監(jiān)理至今，每月銷售成績在10套左右，我司對成績的態(tài)度視為不太理想。近年來濮陽市房地產(chǎn)市場競爭激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象更加普遍，本項目要推向市場并取得成功，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢，找準市場空白點，充分挖掘和體現(xiàn)出本樓盤區(qū)別于其他樓盤的特色賣點，也即差異性，以實擊虛，擊敗同類競爭對手，搶占市場空間。55 / 55 昆吾花園二期“康橋在同樣的市場面前我們是等機會垂青我們、還是主動出擊，通過進行合理的市場調(diào)研 目標預(yù)測 推廣策略 銷售執(zhí)行 及時總結(jié)等手段進行一系列的、立體效果的推廣、促銷活動等搶占先機。開發(fā)商為濮樣陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，代理商為鄭州盛世房地產(chǎn)營銷機構(gòu)。在這種情況下，對昆吾花園二期的二次營銷推廣被提上日程，也是勢在必行了。4 ﹑按目前的銷售進度，我們項目清盤需要最低5年的時間，作為一家專業(yè)的代理公司，這是我們遠遠不能接受的，本著責(zé)任和雙方互利互惠的原則，則需要把目標提前化，把風(fēng)險最小化，把利潤最大化。城市綠化、美化獨具特色，在保留東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸收西方園林的長處，建一房綠一點，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新穎，管理精細規(guī)范，具有中國北方平原特色的城市園林景觀。原來一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎根本在區(qū)域、大型交易市場開始青睞本區(qū)域。小區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟大學(xué)設(shè)計院擔(dān)綱設(shè)計，規(guī)劃建筑面積20多萬平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的基本特色。（一）本項目區(qū)域定位昆吾花園二期項目位于濮陽市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大體情況項目用地南面：臨近濮陽市火車道項目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書館項目用地西面：文化涵養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專、第三中學(xué)、特殊學(xué)校；較遠處有濮陽市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美怡人項目用地東面：東面緊鄰開州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全的區(qū)域分析總結(jié)： 項目地理位置位于濮陽市市區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。在市政支持下，擴建道路，招商引資，鼓勵私企投資，整個消費市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為濮陽市民今后幾年投資置業(yè)的熱點。盡管目前小區(qū)周邊總體情況看起來相對偏一點,但從未來的市政規(guī)劃藍圖看，從對濮陽市區(qū)的消費水平調(diào)查來看，以及他們的消費需求注定了本區(qū)域的土地段擁有卓越的升值潛力，在此區(qū)域買房即可轉(zhuǎn)變消費者的生活角色——成為都市人，又可方便業(yè)主子女入學(xué)的問題，也可作為一項投資行為，這也是廣大置業(yè)者的購房動力之一。目標成為： ※ 濮陽市區(qū)第一個生態(tài)、健康、環(huán)保、家園※ 濮陽市區(qū)第一個高檔、豪華、水景、小區(qū)四、標客戶掃描（一）、目標客戶定位由于昆吾花園二期由多層和連排別墅組成，因此其目標客戶也不相同，根據(jù)產(chǎn)品的的價格定位和市場的調(diào)查情況，特分總?cè)缦拢? 多層住宅： 目標消費者為：市區(qū)事業(yè)單位中層職員市區(qū)私營企業(yè)主個體工商戶一部分二次置業(yè)者開州路行政單位政府官員白領(lǐng) 高級打工者縣區(qū)臨近濮陽市購房落戶者中原大化和乙烯等效益較好企業(yè)的部分購房者在濮陽做生意的外地人中原油田一小部分購房戶1部分投資客戶1有一定經(jīng)濟收入的青年置業(yè)者聯(lián)排別墅：目標消費者為：部分市區(qū)私營企業(yè)主一些有錢的人，但精神文化方面需求相對 （二）目標客戶描述 自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過10萬元。年齡在25—60歲之間。（三）目標客戶區(qū)域分