【正文】 由于項(xiàng)目現(xiàn)處于前期準(zhǔn)備之中，此案僅為本項(xiàng)目初始營(yíng)銷策劃 方案，諸多地方可行性與否，還需在下一步工作中深入研究、論證。 報(bào)紙系列廣告創(chuàng)意三部曲： 第一部曲： 構(gòu)筑人生 訴求點(diǎn)：構(gòu)筑美好人生，首選南湖華錦，這里不僅有你想要的，也有?? 第二部曲： 品味人生、回味人生 訴求點(diǎn)：人生就象一出戲，細(xì)細(xì)的品味，意猶未盡?? 第三部曲： 享受人生 訴求點(diǎn)：人生就象一枚熟了的水果，悠悠甜蜜，無盡享受?? 場(chǎng)氛圍包裝 該項(xiàng)目地處武昌南湖片區(qū)，該區(qū)域目前已形成一個(gè)大型的居住社區(qū)，且交通便捷，武昌火車站、十五中長(zhǎng)途汽車站、中南商業(yè)大樓、亞貿(mào)廣場(chǎng)環(huán)繞四周，人群相對(duì)比較集中。對(duì)“南湖華錦”而言，主要是提高樓盤的品牌效應(yīng)。 樓書： 樓書是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、文化理念及其開發(fā)項(xiàng)目的重要體現(xiàn)，它的創(chuàng)意要以樸實(shí) 、明快、大氣的色調(diào)，精致的圖片及精美的語言來表達(dá)，從而體現(xiàn)出該樓盤高品味、華麗的氛圍，與眾不同，以感染消費(fèi)者，引起消費(fèi)者的購(gòu)房熱潮。 企業(yè)品牌形象推廣實(shí)施 根據(jù)對(duì) 南湖地區(qū)周邊的市場(chǎng)調(diào)查，南湖周邊樓盤眾多，如南湖中央花園、博雅苑、江南庭園、寶安加州花園等，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。 針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的心理，編織獨(dú)一無二的夢(mèng)想，是銷售與傳播的核心所在。 第三篇 營(yíng)銷推廣策劃篇 一、 企業(yè)形象塑造，項(xiàng)目推廣計(jì)劃 設(shè)計(jì)、建立傳播識(shí)別系統(tǒng)： VI 視覺識(shí)別系統(tǒng) —— 項(xiàng)目標(biāo)志（ LOGO）、名稱與名稱的標(biāo)準(zhǔn)形、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)志組合、LOGO 在銷售體系與傳播體系中的應(yīng)用及應(yīng)用規(guī)范等。住戶們足不出戶，便可衣食無憂、盡享生活的便利。 ■環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)建議： 武漢市被譽(yù)為“ 江城”，足見市民對(duì)水的偏愛程度之深及水資源之豐富。碧云天”推出的小高層，外立面均為色彩簡(jiǎn)單、帶有白色線條、大開窗、流線型屋頂造型、蝶式塔樓等。 “獨(dú)具匠心” —— 獨(dú)特的后現(xiàn)代主義風(fēng)格。在整個(gè)銷售過程中，工程質(zhì)量和工程進(jìn)度是與銷售狀態(tài)緊密聯(lián)系在一起的，項(xiàng)目銷售會(huì)經(jīng)過以下的幾個(gè)時(shí)期：認(rèn)購(gòu)期、開盤期、成熟期、高峰期、鞏 固期、清盤期。銀行按揭方式是目前開發(fā)商采用比較多的一種方式 ，也是比較有效的一種方式之一?，F(xiàn)提出本案的價(jià)格 定位策略： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)均價(jià)： 多層 1600 元 / M2 小高層 2021 元 / M2 公開發(fā)售均價(jià)： 多層 1650 元 / M2 小高層 2050 元 / M2 銷售鞏固期均價(jià)：多層 1670 元 / M2 小高層 2100 元 / M2 工程封頂期均價(jià)：多層 1620 元 / M2 小高層 2020 元 / M2 準(zhǔn)現(xiàn)樓期均價(jià)： 多層 1680 元 / M2 小高層 2120 元 /M2 小區(qū)門面： 2021 元 / M2 車位： 1800 元 / M2 （九）資金回收 目前武漢市 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回收一般分為兩種： 銷售款直接回籠。 鞏固價(jià)： 在產(chǎn)品成熟期，掌握銷售節(jié)奏，予以調(diào)升價(jià)格造就樓盤成交踴躍、買家追捧的火爆局面。建議本案仍本著高開低走的原則。因而與有實(shí)力的裝修公司合作，給客戶提供裝修套餐，滿足他們不同層次的裝修要求，不僅可以提升住宅品質(zhì)，增加賣點(diǎn)，還可提高產(chǎn)品利潤(rùn)。 影視與信息服務(wù) ：引寬帶局域網(wǎng)入小區(qū)，在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)閉路影視系統(tǒng)，內(nèi)部有線電視系統(tǒng)，共 享高質(zhì)的影視文化，并為業(yè)主代辦各種加密衛(wèi)視的申報(bào)手續(xù)。 環(huán)境保潔服務(wù) ： a、園林的清掃與修剪養(yǎng)護(hù) b、公共場(chǎng)所的清掃與衛(wèi)生滅菌 c、垃圾回收 消防及煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) ：為業(yè)主提供安全的烹食之樂。 建議本案 的物業(yè)管理及智能化設(shè)施注重以下幾個(gè)方面： 小區(qū)智能保安系統(tǒng)： 物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的安全保衛(wèi)全權(quán)負(fù)責(zé)，并運(yùn)用智能化硬件設(shè)施給予保障。 ■公共綠地 ■相鄰樓體之間綠化 ■水景的設(shè)置 ■各組團(tuán)之間綠化特色與連接 ■草種、樹種、花卉品種與本土的適應(yīng)性選擇及成本考慮 ■屋頂或建筑體的空中綠化 ■臨近公路式街道一側(cè)的防噪音綠化 ■防塵、防風(fēng)與防曬綠化 以上設(shè)計(jì)各要素謹(jǐn)請(qǐng)園藝公司精心設(shè)計(jì)，使小區(qū)擁有窗外天之蔚藍(lán)、園之翠綠，使園藝不僅成為夢(mèng)境般的景觀，又成為更高層次的人居環(huán)境，滿足居民對(duì)美景、對(duì)自然、對(duì)健康、對(duì)舒適的追求。 ■設(shè)置彩磚、草磚或卵石小徑、按摩小徑，既生情趣、又現(xiàn)品位。道路兩旁種栽樹木花草，使行人與建筑之間的私密性得以增強(qiáng)。將業(yè)主的感受轉(zhuǎn)化為感動(dòng) ，通過戶外停車與地下停車相結(jié)合，弱化人與車的矛盾，解決好人車共存之道。通過招商引進(jìn)知名連鎖店鋪，讓社區(qū)生活更便利，要買名牌，在家門口就唾手可得。 步行街 橫貫小區(qū)東西的步行街將是“南湖華錦”具神韻的點(diǎn)睛之筆。 公共座椅等來充實(shí)休閑廣場(chǎng)的內(nèi)部空間，再配上廣場(chǎng)背景音樂，更添情調(diào)。在前期運(yùn)作中，可將會(huì)所作為賣場(chǎng)，可以有效利用資源。具體圍繞以下六個(gè)主題展開。因此我公司建議精巧性三房二廳二衛(wèi)的供應(yīng)量應(yīng)該大于傳統(tǒng)型三房二廳二衛(wèi)，這也將成為本項(xiàng)目的特色及賣點(diǎn)，這樣既順應(yīng)置業(yè)觀念逐步步入實(shí)用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)這一趨勢(shì)，又順應(yīng)武漢居民的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的置業(yè)觀，通過引導(dǎo)創(chuàng)新消費(fèi)觀念，順應(yīng)現(xiàn)有的置業(yè)趨勢(shì)，來保證項(xiàng)目的回避風(fēng)險(xiǎn)、成功開發(fā)。 因此，小型兩房?jī)蓮d與中型兩廳的供給比例建議為 12%與 18%，相對(duì)中型的兩房?jī)蓮d更能為兩房客戶所理解和認(rèn)同。因此，此次我公司提出的精品型兩房?jī)蓮d的概念可滿足周邊對(duì)渴求實(shí)用型兩房?jī)蓮d的客戶。至于其他戶型均有一定的市場(chǎng)承受力，但此類客戶對(duì)家居質(zhì)量品質(zhì)的追求正日益提升。 ※為突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，建議在上述戶型中，設(shè)計(jì)大陽臺(tái)作為觀景臺(tái)。 （ 4）復(fù)式 復(fù)式各空間的功能設(shè)計(jì)因?yàn)槊娣e大，設(shè)計(jì)上可以盡情發(fā)揮，利用高低層次營(yíng)造出舒適氣派的享受空間，功能設(shè)計(jì)上面需注重的是客廳必須方正闊大，空間感空曠的空間感，陽臺(tái)與窗戶均需闊大開揚(yáng)，大開間落地玻璃推拉門或轉(zhuǎn)角凸窗引進(jìn)自然于室內(nèi)，復(fù)式房間在每一建筑單位內(nèi)的分布應(yīng)遵循以下原則，即景觀好、朝向佳的位置盡量照顧給復(fù)式住宅。主臥室的更衣區(qū)間設(shè)置同樣必 不可少，確保主人的中心位置與家庭地位，確保私密性，主臥室面積在 14 M2,次臥室面積要求在 11 M2以上。 ■ 餐廳設(shè)計(jì)： 面積以 8 M2左右為宜，干凈明亮，滿足 4— 5 口之家享用晚餐，餐廳離大門入口應(yīng)保持適當(dāng)距離，以避免頻繁被干擾，同時(shí)亦遠(yuǎn)離或局部隔離衛(wèi)生間，有助于食欲?？蛷d內(nèi)開門不宜過多，宜通過另設(shè)交通過道來連接廳臥之間，更不可直接開門直通臥室，不利于家私擺放及利用有效空間，更影響臥室的私密空間。采用落地轉(zhuǎn)角凸窗，突出尺寸在不影響建筑立面外觀的情況下可高達(dá) 30CM~40CM，與地面距離 45CM ~60CM 高度，以增大空間感，充足采光量。 （ 1）兩房 兩廳一衛(wèi) 兩房?jī)蓮d內(nèi)部功能設(shè)計(jì)要求： 客廳開間最好保持 米以上，以不少于 米為限。同時(shí)公共活動(dòng)空間與私密空間的區(qū)分的意識(shí)不強(qiáng)，相互干擾嚴(yán)重。兩房二廳上下兩層打通即為小型復(fù)式，當(dāng)市場(chǎng)銷售受阻時(shí)，隔層則成無積壓風(fēng)險(xiǎn)的兩房?jī)蓮d戶型。當(dāng)前都市題材的住宅都在提供此類面積的住宅，武漢居民對(duì)此較為熟悉和認(rèn)同，客廳開間高達(dá) 米，滿足人們對(duì)會(huì)客、娛樂功能與體現(xiàn)尊貴檔次身份的更高追求，主臥及次臥均開闊寬敞，符合主人、老人、小孩的居住心理。此類戶型也非常適宜武漢市的二次置業(yè)者的購(gòu)房空間需求，既不會(huì)造成空間浪費(fèi)，又可充分照顧到室內(nèi)人居行為的需求，空間可相對(duì)獨(dú)立、家庭活動(dòng)方便、氣氛親切，這也是國(guó)家提倡小康型文明住宅的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)餐廳 4 M2— 5 M2的面積方正實(shí)用，可滿足 4— 5 人的就餐空間，至于臥室基本可保證 13 M2— 16 M2的主臥、 12 M2的次臥，滿足 3— 4 口之家和諧舒適的生 活。因而該項(xiàng)目的面積定位應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)層次豐富、戶型多樣、大小具備、各有側(cè)重的特點(diǎn)，以回避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，造就項(xiàng)目成功。區(qū)域內(nèi)置業(yè)群體已形成各自渭徑分明的層次或階層，但一些收入差別、置業(yè)檔次、生活品位差異大的群體雜居一處的現(xiàn)象也比較普遍。小橋流水間配以竹園、菊?qǐng)@、梅園、蘭園，植睡蓮于水中，菊?qǐng)@之上為南山，以合“采菊東籬下，悠然見南山”之仙境。同時(shí)在泉眼四圍設(shè)置彩燈，造成如夢(mèng)如幻的特效。建議在小區(qū)中設(shè)計(jì)一主景觀，作為南湖花園城的標(biāo)志性建筑。 （二） 形象定位 在小區(qū)園林景觀上，可將現(xiàn)代歐式風(fēng)格與中國(guó)古典風(fēng)格相結(jié)合；外形設(shè)計(jì)為后現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以尊貴、時(shí)尚的感覺。價(jià)格仍是最為直接有力的競(jìng)爭(zhēng)武器，經(jīng)濟(jì)適用房仍將是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 c、小區(qū)配套的競(jìng)爭(zhēng)。如南湖中央花園的中心位置，已成為其一大賣點(diǎn)。 d、南湖片區(qū)住宅小區(qū)商鋪投資隨著市場(chǎng)前景而提升，引領(lǐng)了江城商鋪投資的熱潮，使這一區(qū)域倍受關(guān)注。 （三 ）機(jī)會(huì)點(diǎn)： a、武漢房地產(chǎn) 2021 年前兩個(gè)季度，商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng) %