【正文】 本報告評估并未考慮該房地產(chǎn)所欠負的抵押、擔(dān)保等可能影響其價值的因素限制。即本次估價范圍內(nèi)的估價對象的具體地址、產(chǎn)權(quán)人、用途等均以委托方提供的資料為依據(jù)。 本次評估測算的市場價格不包含 轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費。 估價對象取得證書的過程是正常的，已履行了所有房地產(chǎn)建設(shè)中國家規(guī)定的必要手續(xù)。 物業(yè)能自由地在市場上出售。 在評估基準(zhǔn)日前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場狀態(tài)而言，為使交易完成達到合理價格，有一個合理的談判周期。 ，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 確定其現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。 。 已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘， 并對勘察的客觀性、 真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。 ，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見?！斗康禺a(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 1 頁 目錄 一、致 委 托 方 函 .............................................2 二、估 價 師 聲 明 .........................................3 三、估價的假 設(shè)和限制條件 .......................................4 （一）估價假設(shè)條件 ............................................... 4 四、估 價 結(jié) 果 報 告 ..........................................5 （一）委托方 ............................................................................................................. 5 （二）估價方 ............................................................................................................. 5 （三）估價對象 ......................................................................................................... 5 （四）估價目的 ......................................................................................................... 5 （五）估價時點 ......................................................................................................... 5 （六）價值定義 ......................................................................................................... 5 （七）估價依據(jù) ......................................................................................................... 6 （八）估價原則 ......................................................................................................... 6 （九）估價方法 ......................................................................................................... 6 （十）估價結(jié)果 ......................................................................................................... 7 （十一）估價作業(yè)日期 ............................................................................................. 7 （十二）估價報告應(yīng)用的有效期 ............................................................................. 7 （十三）估價人員 ..................................................................................................... 7 五、估 價 技 術(shù) 報 告 .............................................. 8 （一）區(qū)域因素分析 ............................................................................................... 8 （二）個別因素分析 ............................................................................................... 8 （三）市場背景分析 ............................................................................................... 8 （四）最高最佳使用分析 ....................................................................................... 8 (五 ) 估價價方法選用 ............................................................................................ 9 (六）估價測算過程 ............................................................................................... 9 （七）價結(jié)果確定 ................................................................................................. 13 六、附件 ....................................................... 14 七、實習(xí)心得體會 .............................................. 15 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 2 頁 致 委 托 方 函 公司： 受貴公司委托，本所 人員根據(jù)估價 目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地勘查，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī) ，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密詳細的 測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下 ， 我們對泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價格現(xiàn)值進行了估價， 選用 假設(shè)開發(fā)法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為 ： 總價 人名幣 ： 646450000 元 ； 大寫 六億四千六百四十五萬元 ； 平均市場單價 6500/㎡ ； 大寫 每平方 六千五百元 特發(fā)此函！ 法定代表人： （簽章） 2021 年 4月 16 日 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 3 頁 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 。 、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限 。 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告 。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象出現(xiàn)的問題進行調(diào)查的責(zé)任。 位于萊山區(qū)綠色家園以西 500米，迎春大街和港城東大街交界處 。 ，不得做其他用途。 ，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。 中國注冊房地產(chǎn)估價師： （簽章） 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 4 頁 估價的假設(shè)和限制條件 （一）估價假設(shè)條件 我們評估的結(jié)果為評估標(biāo)的物的市場價值，即在估價期 日能成交的最好價格，它依據(jù)了以下假設(shè)： 有自愿的銷售賣方。 在這個周期內(nèi)市場狀態(tài)、價格水平保持穩(wěn)定。 不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價。 （二）估價限制條件： 本報告以委托方確定的估價范圍和設(shè)定用途為前提進行估價。 本報告以委托方所提供的資料的真實性為前提，若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價方不予承擔(dān)。 我方僅對房地產(chǎn)進行一般性察看，并未接受進行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不確定其有無內(nèi)部缺損；對于建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，以委托方提供的房地產(chǎn)證等資料為依據(jù)。 委托方提供的使用功能、布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是 否有變，均對估價結(jié)果產(chǎn)生一定影響。 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。 確定委估房地產(chǎn)的市場價值 , 為委托方向 銀行 申請抵押貸款提供價值參考 ，不作它用。 （四）估價目的 本報告僅為委托方為獲取土地提供參考意見而評估土地價值，不得作其他用途。 土地使用權(quán)年期為 70 年。 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 6 頁 （七）估價依據(jù) 1．國家和 煙臺 市有關(guān)的法律法規(guī) （ 1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》 （ 2）《中華人民共和國土地管理法》 （ 3）《 煙臺市 土地管理辦法》 (4)山東省人民政府和山東省國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件 2． 煙臺市萊山區(qū) 規(guī)劃詳圖 3. 委托方提供的估價對象權(quán)屬證件及相關(guān)資料 (1)《 煙臺市 國有土地使用權(quán)出讓合同》 (2)《國有土地使用證》 (3)委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本 (4)委托方提供的其他相關(guān)資料 4. 估價人員實地查勘所獲取的資料 5. 估價人員根據(jù)估價對象特點調(diào)查和掌握的市場資料 （八）估價原則 本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。 合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。 最高最佳使用原則必須同時符合 4 個標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許 可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟上可行；④價值最大化。 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價值。 市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格 ,交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對所選取的案例分別進行交易情況 ,時間因《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 7 頁 素 ,區(qū)域 因素 ,個別因素修正 ,以求取比準(zhǔn)價格；將所取得比準(zhǔn)價格進行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。 對上述兩種方法所得到的結(jié)果進行綜合后 ,得到估價對象的最終價格 。 （十一）估價作業(yè)日期 2021年 4月 6日至 2021 年 4 月 16日。 （十三）估價人員 簽字： 2021/4/6 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 8 頁 估 價 技 術(shù) 報 告 （一）區(qū)域因素分析 行政區(qū)域 : 萊山區(qū) 項目位置 : 萊山區(qū) 鳳凰西路和雙河西路交匯處（綠色家園西臨） 交通位置 : 位于萊山區(qū)綠色家園以西 500米，距離迎春大街和港城東大街僅兩分鐘車程 ， 交通 十分 便利 ， 繁華 近在 眼前 。項目遠山近湖，高處可見海景。南北通透，明廚明衛(wèi)，雙陽臺設(shè)計，生活品質(zhì)在不經(jīng)意間悄然提升，是萊山區(qū)不可多得的優(yōu)勢戶型。預(yù)計 2021 年 ,我市房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運行狀態(tài)，價格波動幅度不會很大 。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象 位于萊山區(qū)綠色家園以西 500 米，距離迎春大《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 9 頁 街和港城東大街僅兩分鐘車程，交通十分便利，繁華