【正文】 nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z89Am v^$UE9wEwZQcUE% amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YW pazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 UE9aQGn8GK8! z89Am YWpazadNuKNamp。6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTyamp。通過這次學(xué)習(xí)，讓我對各種房地產(chǎn)估價的方法都有了大概的了解， 學(xué)會了房地產(chǎn)估價報告的格式，深刻地認(rèn)識了估價方法及其使用房地產(chǎn)類型， 正所謂，坐而言不如立而行，對于這些房地產(chǎn)估價的方法還是應(yīng)該自己動手實(shí)際運(yùn)用才會有深刻理解。 勘察設(shè)計和前期工程及管理費(fèi) （工程費(fèi) +管理費(fèi)）： 建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計和前期工程及管理費(fèi)第一年投入總額的 40%，第二年投入總額的 40%，第三年投入總額的 20%。 （ 5） 求取 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。 (1)計算年有效毛收入 建筑 面積占總面積的 90% 年租金 =6500 81628 90%=545805000 元 年租金損失以半個月租金計 年租金損失 =545805000/12 1/2=22741875 元 年有效毛收入 =54580500022741875=523063125 元 （ 2）計算年運(yùn)營費(fèi)用（ 房屋出租中每年的經(jīng)營費(fèi)用包括：管理費(fèi)按年租金的 5%計，年維修費(fèi)按年租金的 8%計，租賃稅金按年租金的 12%計，保險費(fèi)不計 ）。 則估價對象現(xiàn)值為 : 7011 93300＝ 654126300 元。 A：市場比較法 根據(jù)替代原則 ,調(diào)查煙臺市同類地區(qū) 市場 房地產(chǎn) 交易的情況 ,結(jié)合我所收集的低價資料 ,選取以下三個實(shí)例 : 估價對象 實(shí) 例 A 實(shí) 例 B 實(shí) 例 C 地 址 海天四 季花城 萬光府前花 園 山水龍城 交易日期 2021 年 12 月 2021 年 1月 2021 年 12月 交易情況 正常 正常 正常 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 10 頁 土地剩余 使用年限 69年 67年 68 年 土地用途 居住用地 居住 用地 居住 用地 居住 用地 面 積 93300 ㎡ 22580000 ㎡ 347600 ㎡ 1497440 ㎡ 建筑容積率 ≤ ≤ ≤ ≤ 交易價格 6400 元 /㎡ 7200 元 /㎡ 6900 元 /㎡ 注：本資料來源于 膠東在線網(wǎng) (2)比較因素條件說明 將估價對象土地的各因素條件與比較實(shí)例的各因素條件詳述見表一。 (六）估價測算過程 土地面積及使用年限 : 該宗土地的面積為 24100 ㎡ ，土地使用權(quán)年期為 70 年 ，假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未 來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 (五 ) 估價 方法選用 估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后 ,根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況 ,選取市場比較法和 假設(shè)開發(fā)法 作為本次土地使用權(quán)估價的基本方法。項(xiàng)目遠(yuǎn)山近湖，高處可見海 景 。 （四）最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。 2021 年， 煙臺市 認(rèn)真貫徹落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，全市房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體上朝著調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。 福道家園項(xiàng)目總建筑面積 萬平米，用地面積共計 公頃，綠化率近40%，共設(shè)計 8棟住宅，兩梯兩戶、純板式高層設(shè)計，戶型面積 89 至 190 平米不等，兩室兩廳到四室兩廳。 周圍 交 通 : 1 3 4 56 路 （二）個別因素分析 配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)部配套： 中小學(xué)：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、初家中學(xué)、萊山一中、永銘中學(xué) 幼稚園：東方海洋幼兒園、小紅花幼兒園、天驕幼兒園、藍(lán)天幼兒園、初家中心幼兒園 綜合商場：佳世客、銀座、芳華園、美迎美家、迎春大街商圈 醫(yī)院：光華醫(yī)院、毓璜頂萊山分院 郵局：中國郵政 銀行：招商銀行、中行、農(nóng)行、煙臺銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 （三）市場背景分析 福道家園位于萊山區(qū)綠色家園以西 500 米，距離迎春大街和港城東大街僅兩分鐘車程，交通十分便利，繁華近在眼前。 （十二）估價報告應(yīng)用的有效期 估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起為一年。 （十）估價結(jié)果 本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析， 確定估價對象于估價時點(diǎn)在目前狀態(tài)下的市場價格為 ： 總 額 人民幣： 646450000 元 ； 大寫金額 :六億四千六百四十五萬元 平均市場單價 6500 元 /㎡ ； 大寫人 金額： 每平方 六千五百元 。 假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 （九）估價方法 估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后 ,根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況 ,選取市場比較法和 假設(shè)開發(fā)法 作為本次土地使用權(quán)估價的基本方法。 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn) ,即估價結(jié)果為估價對 象在公開市場上于估價時點(diǎn)最可能形成的價格 。 （五）估價時點(diǎn) 2021 年 4月 16 日 （六）價值定義 根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 ,委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實(shí)際情況 ,本估價報告中的估價結(jié)果是指 泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價格 現(xiàn)值 .根據(jù)委托方提供的資料 , 該宗土地的面積為 24100 ㎡ ，規(guī)劃建筑容積率為 ，建筑密度為 40%。 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 第 5 頁 估 價 結(jié) 果 報 告 （一）委托方 委托方： XXX 公司 （二）估價方 估價機(jī)構(gòu)： 10房地產(chǎn) 估價公司 資格證書號： 煙 建房估證字（ 2021）第 054 號 法人代表： （三）估價對象 煙臺萊山區(qū) 待開發(fā)空地，位于 煙臺 市 萊山區(qū)南 面， 迎春大街 與 港城東大街 之間，土地面積為 24100 ㎡，已完成七通一平。 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。 估價時點(diǎn)后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象估價價格產(chǎn)生明顯影響時，不能直接用本估價結(jié)論。