【正文】 近在眼前。 根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀 ,我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為 商業(yè) 用途開發(fā)建設(shè)最為有效 。 市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格 ,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況 ,時(shí)間因素 ,區(qū)域因素 ,個(gè)別因素修正 ,以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。 對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后 ,得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格 。 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用收益法求取居住小區(qū) 建成后的總價(jià)值，再扣減建筑安裝工程費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi) ，銷售費(fèi)用， 便可求得 待開發(fā)空地的 總價(jià)格。 表一 因素條件說明表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 交易地價(jià) （元 /㎡ ） 待估 6400 7200 6900 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 五通一平 七 通一平 七 通一平 五通一平 位置 萊山區(qū) 鳳凰西路和雙河西路交匯處（綠色家園西臨） 萊山區(qū) 新苑路與桐林路交匯處 萊山區(qū) 迎春大街與港城東大街交匯處 芝罘區(qū) 通世南路與臥龍中路交匯處 距市中心距離 約 5公里 約 5 公里 約 5公里 市中心 交通設(shè)施狀況 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 商服繁華程度 繁華 繁華 繁華 繁華 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 個(gè)別因素 建筑容積率 小于等于 小于等于 小于等于 小于等于 土地用途 居住 居住 居住 居住 土地級(jí)別 三 類 三 類 三 類 三 類 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 第 11 頁(yè) 建筑面積 93300 ㎡ 22580000 ㎡ 347600 ㎡ 1497440 ㎡ 使用年限 69 年 67年 68年 注：本資料來源于濟(jì)南市房地產(chǎn)交易網(wǎng) (3)比較因素條件指數(shù) 表 將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象土地相比較 ,確定相應(yīng)指數(shù) ,見表二 表二 比較因素條件指數(shù)表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 96 98 96 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 100 100 位置 100 100 100 98 距市中心距離 100 100 102 101 交通設(shè)施狀況 100 100 100 100 商服繁華程度 100 100 100 100 個(gè)別因素 建筑容積率 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地級(jí)別 100 100 100 100 土地面積 100 98 99 98 使用年限 100 102 100 102 注：本資料來源于 膠東在線網(wǎng) 市場(chǎng)比較法公式 ： 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià) A=6400 100/100 100/96 100/98 100/102=6522 元 比準(zhǔn)價(jià) B=7200 100/100 100/97 100/99 100/102=7340 元 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 第 12 頁(yè) 比準(zhǔn)價(jià) C=6900 100/100 100/96 100/98 100/102=7173 元 經(jīng)比較修正后的樓面熟地價(jià)相差不大 ,取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為估價(jià)對(duì)象法定出讓年限下的熟地價(jià) ,為 7011 元 /㎡。 B：假設(shè)開發(fā)法 根據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，運(yùn)用市場(chǎng)提取法確定 每平方米建筑面積的 單價(jià) 為 6500 元 / ㎡ 。 年管理費(fèi) =545805000 5%=27290250 元 年維修費(fèi) =545805000 8%=43664400 元 年租賃稅金 =545805000 12%=65496600 元 年 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) =27290250+43664400+65496600=136451250 元 （ 3） 年凈收益估算 年凈收益 =年有效毛收入 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =523063125136451250=386611875 元 （ 4） 確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法 綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和影響房地產(chǎn)的因素， 確定本類房地產(chǎn)的綜合報(bào)酬率為 8%。自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期 2080年 1月 5日，土地使用權(quán)剩余年期為 69年，短于房屋尚可使 用年限，故確定受益年限為 69年，則運(yùn)用收益法 求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格： 為 2134097550 元 。 ，并為便于計(jì)算假設(shè)在各年年中投入，則有： 1725 81628（ 1+10%） 40%/（ 1+12%） +1725 81628（ 1+10%） 40%/（ 1+12%）《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 第 13 頁(yè) +1725 81628（ 1+10%） 20%/（ 1+12%） = 萬元 5% 1585067608 5%= 元 根據(jù)估價(jià)目的 ,遵循估價(jià)原則 ,按照估價(jià)工作程序 ,利用科學(xué)的估價(jià)方法 ,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上 ,經(jīng)過周密詳細(xì)的測(cè)算 ,并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn) ,綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素 ,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2021年 1月 5日的現(xiàn)值為 : 人民幣 646450000 元 ； 大寫金額 :人民幣 六億四千六百四十五萬元 （七） 估 價(jià)結(jié)果確定 市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中對(duì)價(jià)格的確定側(cè)重點(diǎn)不同，綜合 以往經(jīng)驗(yàn)和濟(jì)南市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)可確定市場(chǎng)比較法所占權(quán)重為 65%，假設(shè)開發(fā)法所占的比重為 35%，故可確定本房地產(chǎn)的價(jià)格為： 總價(jià)： 人民幣 659642857 元；大寫 ： 六億五千九百六十四萬二千八百五十七元 單價(jià)： 人民幣 6500元；大寫： 六千五百元 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 第 14 頁(yè) 附件 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 第 15 頁(yè) 實(shí)習(xí)心得體會(huì) 通過本 次對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的課程設(shè)計(jì)，讓我了解了房地產(chǎn)估價(jià)的程序 、方法以及原則，也讓我對(duì) 房地產(chǎn)估計(jì)的原理與理念 有了進(jìn)一步的理解，要完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià) ，不僅要實(shí)際的了解所要估價(jià)的房地產(chǎn)所在地區(qū)的總體價(jià)格趨勢(shì)，而且要從 整體來把握，從而作出合理的估價(jià)報(bào)告 ，將理論聯(lián)系實(shí)際從而得出最終結(jié)果 。 內(nèi)部資料 僅供參考 9JWKf f wvGt YM*Jgamp。QA9wkxFyeQ^!dj sXuyUP2kNXpR WXm Aamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! 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