【正文】 結(jié)構(gòu)、需求特點、消費(fèi)需求的主要影響因素、需求的變化趨勢等；有效需求和有效供給的對比分析；價格變化分析，包括價格走勢、價格變化彈性、價格的主要影響因素分析等；三級市場和二 級市場的互動關(guān)系。 。 。包括市場差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化等， “ 差異化是房地產(chǎn) 10 企業(yè)的第三利潤源泉 ” ，是項目避開正面競爭和建立新規(guī)則的重要手段。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進(jìn)行房地產(chǎn)項目定 位，符合企業(yè)的核心能力，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 。另一方面要高度重視市場及行業(yè)走勢，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。即房地產(chǎn)項目定位必須迎合市場與行業(yè)發(fā)展的趨勢與機(jī)遇。運(yùn)用核心競爭力為主導(dǎo)，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認(rèn)知度。 9 第四章 項目定位及項目規(guī)劃設(shè)計方案 第一節(jié) 項目定位 一、 項目的 核心價值 核心競爭力是在眾多競爭力中篩選出的區(qū)別于競爭對手的獨有優(yōu)勢。 秀山新區(qū)：主要用于政府廉租安置房，房屋質(zhì)量無法達(dá)到上乘水平。 3 恒泰達(dá)觀天下 地處馬鞍山新城東區(qū)，總建設(shè)用地面積為184749 平方米。 三、 項目外部競爭態(tài)勢分析 1 主要競爭樓盤情況 序號 名稱 基本情況 1 偉星藍(lán)山 環(huán)山而建，大約 33 萬平方米，主打奢華品牌。加強(qiáng)銷售通路建設(shè)，進(jìn)行客戶搶奪戰(zhàn)； 差異化定位和優(yōu)勢定位相結(jié)合，形成定位市場力和競爭力； 利用開發(fā)商實力、業(yè)績提升客戶的認(rèn)知度從而與其他樓盤競爭； 同時在開盤策略上盡量的規(guī)避不良因素。通過品質(zhì)的提升，各個優(yōu)勢的凸顯，來造成雖然物業(yè)形態(tài)單一，但是產(chǎn)品仍然稀缺的形象，進(jìn)而引導(dǎo)目標(biāo)客戶群。 （ 2）積極規(guī)避劣勢： 7 主要通過宣傳區(qū)域的環(huán)境、文化、宜居價值來突出項目的居住性、升值性。強(qiáng)調(diào)大盤氣勢，依據(jù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，突出打造未來大型商業(yè)，突出項目與城市的關(guān)系。強(qiáng)化項目的自然資源占有，外河內(nèi)湖，風(fēng)景優(yōu)美； 對此劣勢而言我們應(yīng)最大的發(fā)揮其優(yōu)勢來充抵或規(guī)避劣勢： （ 1）最大限度發(fā)揮優(yōu)勢： 加強(qiáng)各類宣傳； 加強(qiáng)對物業(yè)的招標(biāo)審查； 以現(xiàn)有針對性向其他人群輻射； 不斷完善小區(qū)設(shè)施，提高小區(qū)居住水平。 地塊認(rèn)知度不高； 物業(yè)類型單一； 針對性較強(qiáng)； 周邊中 高端小區(qū)較多。 四、 項目威脅分析（ T） 周邊中高端住宅區(qū)較多，競爭壓力大。 三、 項目機(jī)會分析（ O） 花山區(qū)經(jīng)濟(jì) 開發(fā) 區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好，可帶動周邊發(fā)展，更可吸引人群入住本小區(qū)。 適合比較喜歡幽靜的人群在這里居住。 由此可以此處的未來的發(fā)展空間之大。 截至 2020 年 9月底，園 區(qū)共有各類企業(yè) 194余家（其中軟件企業(yè) 31 家）；實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；實現(xiàn)稅收 億元，同比增長 %；預(yù)計全年產(chǎn)值 26 億元，全年稅收 2 億元；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，預(yù)計全年完成固定資產(chǎn)投資 30 億元。方便以后購房者在這里發(fā)展在這里實行人生的價值。 5 第三章 項目的 swot 分析 第一節(jié) 項目 SWOT 分析 一、 項目優(yōu)勢分析（ S） 本項 目位于花山區(qū)霍里山大道和旅游大道交叉口處，地理位置優(yōu)越交通方便，有 7路和107 路等公交車直接到達(dá)此地。接下來的六月便給了開發(fā)商們乘勝追擊的動力，更多的希望能夠抓住 “ 紅五月 ” 的尾巴在新一輪的優(yōu)惠促銷中盡快地去化庫存量。多家樓盤促銷類活動繼續(xù)，并呈現(xiàn)全面活動營銷的局面，其中，深業(yè)華府、偉星藍(lán)山、拉菲公館等項目均是以暖場活動為主，基本達(dá)到每周一次的活動頻次。 5 月，我市氣溫一度升到 30176。馬鞍山在此輪進(jìn)一步降價中表面平靜，內(nèi)里卻暗潮涌動，各開發(fā)商開始了新一輪的價格博弈，使得 3 月馬鞍山樓市出現(xiàn)了井噴爆發(fā)的一輪成交高峰。據(jù)本網(wǎng)不完全統(tǒng)計，5月我市商品住宅成交量已超 800 套，傳統(tǒng)的 “ 紅五月 ” 威力顯 現(xiàn)。 111 月份，全市 1031 家規(guī)模以上中小型企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值近千億元，達(dá) 億元，同比增長％，高于全市平均增速 10個百分點，拉動全市增幅提升 個百分點，成為拉動工業(yè)發(fā)展新的增長點。即將過去的 2020 年，是馬鞍山工業(yè)中小企業(yè)逆勢發(fā)力保增長、奮力提速促發(fā)展的一年。 111 月份，三個縣的工業(yè)平均增速達(dá)到 ％，比全市平均增速高出 個百分點，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展排頭兵，彰顯了縣域經(jīng)濟(jì) “ 風(fēng)景這邊獨好 ” 的新形象。在全市 11 個區(qū)域（縣、區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)、馬鋼）中，和縣、當(dāng) 涂縣、含山縣的工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢增長，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速一路領(lǐng)先、高歌猛進(jìn)。 新亮點之二：縣域經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，三縣增速一路領(lǐng)先。今年以來，馬鞍山加快 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，加速構(gòu)建 “ 6653” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 第二節(jié) 馬鞍山總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 今年以來，面對復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和各種困難挑戰(zhàn)，馬鞍山緊緊抓住 “ 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ” 這一重大機(jī)遇，強(qiáng)力推進(jìn) “ 工業(yè)強(qiáng)市 ” 主導(dǎo)戰(zhàn)略，充分挖掘工業(yè)優(yōu)勢和潛力，推動工業(yè)經(jīng)濟(jì)加快科學(xué)發(fā)展取得明顯成效，主要呈現(xiàn)以下三大 “ 新亮點 ” 。 馬鞍山東臨 石臼湖 與江蘇 溧水縣 和 高淳縣 交界；西接巢湖市（縣級市） ；南與 蕪湖市 、蕪湖縣 接壤。是 南京都市圈 核心層城市， 長三角 西翼城市（安徽省 2個長三角城市之一，另一個為 合肥 ）。先后獲得了 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 國家園林 城市 ” 、 “ 國家環(huán)保模范城市 ” 、 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家科技進(jìn)步城市 ” 、 “ 全國雙擁模范城 ” 、 “ 全國綠化模范城市 ” 、 “ 中國人居環(huán)境范例獎 ” 、 “ 迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎 ” 、 “ 全國文明城市 ” 等稱號。 第二節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項目具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 序號 指標(biāo)名稱 數(shù)據(jù) 1 總用地面積 598964 平方米 2 可建設(shè)用地面積 334952 平方米 3 總建筑面積 822712 平方米 4 地上總建筑面積 694516 平方米 5 地下建筑面積 128196 平方米 6 住宅建筑面積 589617 平方米 7 配套公建地上面積 104899 平方米 8 容積率 9 覆蓋率 % 10 綠化率 % 11 總戶數(shù) 6700 戶 12 總停車 數(shù) 3832 輛 3 第二章 市場調(diào)查分析的結(jié)論 第一節(jié) 馬鞍山概況 馬鞍山市 位于長江下游南岸、 安徽省 東部。根據(jù)項目的綠化的面積和容積率的要求以及更具人居住舒適的條件來進(jìn)行規(guī)劃的 ，并依據(jù) 周圍環(huán)境和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，在此項目中建四種戶型： 120 平方米、 95 平方米、 75 平方米、 55平方米。 1 馬土讓 202011 號 地塊規(guī)劃設(shè)計條件 表 1 出讓面積（畝） 綠地率 37% 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 28% 規(guī)劃用途 住宅 出讓年限 70年 一、 項目概要 ： ： 598964 ㎡ ： ㎡。其中高層住宅面積㎡，商業(yè)用房面積㎡，小高層住宅面積㎡，配套設(shè)施 另建地下人防車庫㎡，地下汽車庫㎡； ：霍里山大道與旅游大道交叉口 ： 萬元； ：自籌 萬元，爭取銀行貸款 萬元，其余通過預(yù)收房款作為項目建設(shè)資金； 7．建設(shè)期： 個月； 2 ： 馬鞍山中冶金康置業(yè)有限公司 第一節(jié) 項目主要建設(shè)內(nèi)容 本項目的總建筑面積為 598964 平方米，可建筑用的面積為 334952 平方米。其中 120 戶型總共有 5棟每棟有 8 層， 95戶型有 21 棟每棟有 6層， 75戶型有47棟，每棟有 8層 以及 55戶型有 12 棟每棟有 10層。是 南京 都市圈 核心層城市， 長三角 城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會成員城市， 皖江城市帶 成員城市。 馬鞍山 市位于 華東地區(qū) ，長江下游南岸、安徽省東部，別稱鋼城、詩城。以及 皖江城市帶 成員城市。至蕪湖市區(qū) 30 公里；北與江蘇省南京市 江寧區(qū) 毗連，距